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2025年的全國樓市，逆勢破局。
在普遍看衰與政策真空期的雙重背景下，
實(shí)現(xiàn)了無政策刺激的自然復(fù)蘇。
1-2月的樓市，延續(xù)2024年929新政后的熱度，淡季不淡；
進(jìn)入3月，小陽春行情更是異?；鸨?/p>
幾大一線城市，釋放三大拐點(diǎn)信號：
成交量上漲、庫存去化周期縮短、土拍高溢價。
難道樓市真的好起來了？
這背后，到底是真反轉(zhuǎn)還是曇花一現(xiàn)？
全國樓市大爆發(fā)
盡管質(zhì)疑聲不斷，全國仍掀起了新一輪的“地王潮”。
2025年前兩個月，全國300城土地成交金額同比上漲39%，熱門城市頻現(xiàn)“地王”，拿地的開發(fā)商不乏資金實(shí)力雄厚的國企央企。
3月至今，一線城市土拍熱度仍高居不下：
3月11日，成都高新區(qū)新地王，樓面價3.17萬元/㎡，溢價率70.43%，刷新成都?xì)v史最高單價。
3月18日，北京海淀區(qū)新地王，樓面價10.23萬元/㎡，創(chuàng)北京土拍歷史新高，這是北京首宗10萬+地塊。
3月21日，蘇州土拍新地王，樓面價4.06萬元/㎡，溢價率45.3%，地塊總價超53億，是蘇州歷史總價TOP2、園區(qū)總價TOP1。
3月25日，杭州土拍實(shí)現(xiàn)地王“三連跳”，樓面價7.74萬元/㎡，溢價率達(dá)69.86%，刷爆全國地產(chǎn)圈。
春江水暖鴨先知。
回溯我國房地產(chǎn)史，幾乎每一輪“地王潮”，都和樓市復(fù)蘇息息相關(guān)。
這一次可能也不會例外。
土拍市場火熱，溢價率顯著上升，代表著開發(fā)商對未來樓市預(yù)期的看好。
傳導(dǎo)到二手房市場，各大一線城市買賣情緒攀高。
杭州樓市更是火出圈了，3月成交量環(huán)比上漲111%。
如果說2月是過年月的緣故，那我們可以看下核心城市3月的同比數(shù)據(jù)。
上海，去年同期成交16590套，今年成交24134套，同比增加45%；
深圳，去年同期成交3630套，今年成交5252套，同比增加45%；
杭州，去年同期成交6094套，今年成交8804套，同比增加44%；
東莞，去年同期成交1636套，今年成交2327套，同比增加42%；
成都，去年同期成交16225套，今年成交22810套，同比增加41%；
北京，去年同期成交11109套，今年成交15221套，同比增加37%。
成交量激增，代表著需求端的回暖。
如果交易量拐點(diǎn)確認(rèn)，那么房價拐點(diǎn)還會遠(yuǎn)嗎？
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上海樓市扛把子
回想2015年房地產(chǎn)周期，也是核心城市領(lǐng)漲，外溢效應(yīng)帶動全國樓市走牛。
而上海作為國家核心經(jīng)濟(jì)引擎，全國樓市的扛把子，
其房地產(chǎn)市場動向更是具有全國性指標(biāo)意義。
從某種意義上來說，只有上海穩(wěn)了，全國樓市才有穩(wěn)的希望。
目前來看，上海樓市勢頭也是非常強(qiáng)勁。
1）土拍持續(xù)火熱：
2月底，上海靜安寺商圈成交一宗袖珍地塊，樓面價高達(dá)16.23萬元/㎡。
不僅問鼎上海樓面價紀(jì)錄，也打破了全國“單價地王”紀(jì)錄。
2）新房豪宅繼續(xù)狂飆：
3月22日，黃浦外灘街道的嘉里金陵華庭項(xiàng)目開盤，158套房源、均價18.9萬/㎡、套均總價6000萬、最貴一套近1.8億，當(dāng)日開盤僅3小時，全部售罄，單日狂攬92.34億。
上海新房市場不僅再一次驚艷了全國樓市，
也給上海高端打了一劑強(qiáng)心針：
上海的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，依舊是塔尖客群的“心頭好”。
據(jù)房外房研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年上海3000W以上新房成交2600套，
是北京、深圳、廣州新房成交之和的4.9倍。
數(shù)據(jù)來源：房外房研究院
同年上海7000W以上住宅成交超過500套，力壓迪拜的435套，遠(yuǎn)超紐約、倫敦、香港，成為全球豪宅成交最多的城市。
3）二手市場供需兩旺，剛需下場買房，成交量帶看量同比創(chuàng)新高。
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并非徹底反轉(zhuǎn)
其實(shí)去年我們就不止一次提醒大家，上海樓市會在2025年迎來一波結(jié)構(gòu)性反彈。
但這種反彈并不意味著徹底反轉(zhuǎn)。
因?yàn)闃鞘羞\(yùn)行的大趨勢還是難以改變。
現(xiàn)在很多因素都不足以支撐樓市大漲普漲了。
1、二手房掛牌量依然是天量。
2、經(jīng)濟(jì)GDP增速還不穩(wěn)定，收入不穩(wěn)定。
3、上海租金回報率處于歷史低位，凈租售比+租金增長率，很難觸及具備上漲潛力最低的5%標(biāo)準(zhǔn)。
4、整體租金回報率（1.84%）與按揭利率（3.15%）尚且有較大差距，買房成本仍然高于租房成本。
有了這些因素的制約，上海樓市在政策刺激下也只能呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖。
市場表現(xiàn)形式就是：
次新房部分小區(qū)出現(xiàn)反彈，但是板塊輪動行情，有些還是在降價。
剛需市場雖然成交量火爆，但仍是以價換量。
新房豪宅雖然火熱，但二手豪宅價格還在不斷創(chuàng)新低。
偏遠(yuǎn)的外環(huán)外尚未看到止跌趨勢。
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市場后續(xù)怎么走？
回想2021年的小陽春，有政策寬松+學(xué)區(qū)房炒作，推動量價暴漲。
但今年的小陽春，強(qiáng)政策刺激很少，更依賴于市場供需兩端的自然修復(fù)。
不過這種市場自發(fā)性復(fù)蘇，可能比政策刺激更具有可持續(xù)性。
所以我對市場的預(yù)測是，
短期3-4月，上海樓市還會是分化回暖的行情：
剛需市場以價換量，高品質(zhì)次新房企穩(wěn)回升。
中長期5-6月后，分兩種情況：
1）如果政策力度能跟上，可能會有量價齊升的情況出現(xiàn)。
高層的政策支持力度越大，市場人氣就越足。
2）如果政策力度跟不上，市場以價換量，可能會繼續(xù)下跌。
但今年不會像去年那樣全線下跌，今年的行情大概率會是結(jié)構(gòu)性下跌：
500萬-2000萬次新房，價格很難跌破24年10月份的水平。
500萬以下各種奇葩有硬傷的剛需房，可能會跌到比較低的水平線。
小結(jié)
總的來說，上海樓市雖有好轉(zhuǎn)的跡象，但還未實(shí)現(xiàn)真正意義上的止跌回穩(wěn)。
不過，上面說了要止跌回穩(wěn)，那今年改善市場的止跌回穩(wěn)一定會完成。
如果下個月再來一波政策強(qiáng)刺激，那市場的價格肯定會企穩(wěn)甚至抬頭向上。
所以，今年必買房的改善客群建議把握窗口期，關(guān)注具體微觀的市場。
如果是買二手次新，要及時用“備胎策略”對抗?jié)q價：A板塊次新漲價明顯，轉(zhuǎn)投B板塊倒掛盤。
性價比高的品質(zhì)房源可以適當(dāng)加價買入，
不過經(jīng)濟(jì)增速還不夠快，依然不建議加杠桿投資。
我們建議以2024年底成交價為錨點(diǎn)，在錨點(diǎn)價的基礎(chǔ)上+3%到5%是極限，以免過高買入。
買老破小、老破大等低總價剛需房的客群，仍然可以大膽砍價。
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