作者|王麗媛 申慧
責(zé)編|張晶
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房屋托管是指將閑置房屋交給專業(yè)人員或托管公司進(jìn)行日常管理，但不少人為圖省事把房屋委托給熟人代管，結(jié)果生出不少麻煩。近日，北京市昌平區(qū)法院審結(jié)一起返還原物糾紛案件。原告李先生一家托管的房子被他人“霸占”，還能要回來嗎？
基本案情：
李先生在2009年購買了一套房產(chǎn)。2021年，李先生一家出國暫住，其妻張女士委托弟媳孫女士管理該房屋。2022年，李先生一家回國后要求收回房屋，卻發(fā)現(xiàn)房屋被陌生人紀(jì)先生所占。
紀(jì)先生稱與孫女士之間形成租賃合同關(guān)系且對房屋進(jìn)行了裝修，系有權(quán)占有，不同意返還。李先生夫婦遂將紀(jì)先生訴至法院，要求其將案涉房屋騰空并返還。
庭審中，李先生夫婦稱，二人將房屋委托給孫女士代管，允許住人但沒有讓孫女士出租或裝修。紀(jì)先生辯稱自己與孫女士協(xié)商租房事宜后曾轉(zhuǎn)賬5000元作為定金，并花費大量資金進(jìn)行裝修，不同意騰退房屋。第三人孫女士則表示，自己和紀(jì)先生是朋友，這筆錢系其幫紀(jì)先生代轉(zhuǎn)給熟人的款項，并非案涉房屋租金。
法院審理：
昌平區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，紀(jì)先生與孫女士就案涉房屋并未簽訂書面租賃合同，根據(jù)雙方提交的證據(jù)顯示，紀(jì)先生亦未交納租金，也未就案涉房屋租賃與孫女士達(dá)成合意，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明紀(jì)先生對案涉房屋系有權(quán)占有，應(yīng)當(dāng)騰退房屋。孫女士系受李先生夫婦委托管理房屋，現(xiàn)雙方均認(rèn)可委托關(guān)系已經(jīng)解除，故李先生夫婦要求紀(jì)先生騰退房屋的訴訟請求有事實及法律依據(jù)，法院予以支持。最終，法院判決紀(jì)先生將案涉房屋騰空并返還給李先生夫婦。
法官說法：
《中華人民共和國民法典》第四百五十八條規(guī)定：“基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。”第四百六十條規(guī)定：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息；但是，應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用。”
占有是指對他人的不動產(chǎn)或不動產(chǎn)事實上的控制與支配。一般來說，對不屬于自己所有的動產(chǎn)或者不動產(chǎn)，也未在他人所有的動產(chǎn)或者不動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的，是無權(quán)占有使用他人財產(chǎn)。但基于合同約定，事實上占有他人享有所有權(quán)或者使用權(quán)的財產(chǎn)的，屬于有權(quán)占有，該占有的事實狀態(tài)受到法律保護(hù)。例如房屋租賃合同中，承租人基于合同約定占有使用出租人出租的房屋等不動產(chǎn)，系有權(quán)占有。
本案中，紀(jì)先生雖主張自己租賃由第三人孫女士托管的案涉房屋，但孫女士并未得到李先生夫婦的出租授權(quán)，且雙方未簽訂租賃合同，紀(jì)先生也未支付相應(yīng)租金，加之裝修支出也非維護(hù)該房屋的必要費用，因無合同及法律依據(jù)，其對涉案房屋拒絕返還的行為屬于無權(quán)占有。
假設(shè)孫女士在得到授權(quán)出租的情況下，與紀(jì)先生簽訂租賃協(xié)議，該租賃協(xié)議對李先生具有法律效力，除合同約定或者法律規(guī)定外，李先生不得隨意解除租賃協(xié)議，案涉房屋應(yīng)當(dāng)由紀(jì)先生占有使用，此時任何第三人包括權(quán)利人李先生夫婦在內(nèi)，均不得隨意侵占或者妨害紀(jì)先生的有權(quán)占有行為。一旦存在妨礙、損害占有人紀(jì)先生的占有、使用行為的，紀(jì)先生有權(quán)行使占有保護(hù)請求權(quán)，因侵占或者妨害造成損害的，占有人還有權(quán)依法請求損害賠償。反之，如果孫女士未被授權(quán)出租房屋，其以自己的名義與紀(jì)先生簽訂租賃協(xié)議，屬于無權(quán)處分，李先生基于物權(quán)請求權(quán)可以主張紀(jì)先生騰房，但紀(jì)先生可以基于其與孫女士之間的租賃協(xié)議主張違約責(zé)任或者賠償損失。
此外，對于租賃房屋常常涉及的裝修問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，出租人不同意裝修的，承租人裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院予以支持；出租人同意裝修的，合同期限屆滿或者合同解除時，未形成附合的裝飾裝修物，如熱水器等可由承租人拆除，因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。形成附合的裝飾裝修物，如瓷磚、木地板等，如雙方?jīng)]有另行約定的情況下，合同期限屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費用的，人民法院不予支持。合同解除時，承租人請求出租人賠償剩余租賃期限內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)視導(dǎo)致合同解除的違約情況進(jìn)行確定，如出租人違約導(dǎo)致合同解除則應(yīng)予支持；如承租人違約導(dǎo)致合同解除則不予支持，但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；如雙方違約導(dǎo)致合同解除，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；如不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除，由雙方按照公平原則分擔(dān)，法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
任何組織和個人占有、使用、收益他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，須具有合同依據(jù)，占有人和權(quán)利人雙方應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系，若產(chǎn)生分歧和爭議，應(yīng)按照合同或者法律規(guī)定作為處理依據(jù)。對于無權(quán)占有的他人不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，應(yīng)及時歸還權(quán)利人。
此外，建議廣大房主在委托他人管理房產(chǎn)時，盡量選擇證照齊全、信譽(yù)好的專業(yè)委托機(jī)構(gòu)，細(xì)化合同條款約定，就委托期限、事項簽訂書面協(xié)議，辦理完備的授權(quán)委托手續(xù)，保障自身權(quán)益。
（作者單位：北京市昌平區(qū)人民法院）
【來源：民主與法制時報】
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