近日，住建部首次向公眾披露了全國住房調(diào)查的結(jié)果，數(shù)據(jù)揭示了一個(gè)令人震驚的事實(shí)：我國現(xiàn)有住房總量已高達(dá)6億棟，其中城鎮(zhèn)住房3.3億棟，農(nóng)村住房2.7億棟。
若以每棟房子平均容納5人計(jì)算，這6億棟房子理論上足以滿足30億人口的居住需求，而我國實(shí)際人口僅為14億。這一數(shù)據(jù)無疑揭示了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)性過剩問題，其嚴(yán)峻程度超乎想象。
然而，這6億棟房子并非均勻分布在全國各地。不同城市、不同區(qū)域的住房空置情況存在顯著差異。在一二線城市，如上海、深圳、杭州、成都等地，盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集，但住房空置率仍維持在20%-25%的較高水平。這在一定程度上反映了這些城市住房市場(chǎng)的供需矛盾，即高端住房供應(yīng)過剩，而符合普通民眾需求的住房則相對(duì)緊缺。
相比之下，三四線城市的住房空置問題更為嚴(yán)重。這些城市的空置率普遍超過30%，部分新區(qū)甚至出現(xiàn)了夜間亮燈率不足三成的情況。這不僅造成了資源的極大浪費(fèi)，也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著人口向一二線城市流動(dòng)的趨勢(shì)加劇，三四線城市的住房市場(chǎng)將面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
與此同時(shí)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)也反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻變化。在一些三四線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下跌。以東北某城市為例，該城市2021年的房?jī)r(jià)還維持在1.2萬元/平米的高位，但到了2025年初，已經(jīng)跌至6500元/平米，跌幅超過40%。而在一線城市，雖然房?jī)r(jià)整體仍處于較高水平，但也出現(xiàn)了明顯的回調(diào)。上海、深圳等城市中心區(qū)域的房?jī)r(jià)從最高時(shí)的9萬多元/平米跌至現(xiàn)在的6萬多/平米，跌幅超過30%。
面對(duì)這一形勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)2025年及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)進(jìn)行了深入的分析和預(yù)測(cè)。他們認(rèn)為，樓市將迎來四大變局：
第一，保障房入市步伐將加快。為了緩解住房市場(chǎng)的供需矛盾，我國政府計(jì)劃今年新增120萬套保障房。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)測(cè)算，每增加10萬套保障房，周邊商品房?jī)r(jià)格將下降3%至5%。此外，上海和深圳等地的保障房租金不到市場(chǎng)價(jià)格的50%，這將進(jìn)一步擠壓商品房租賃市場(chǎng)的空間。
第二，現(xiàn)房銷售將逐步取代預(yù)售制。近年來，一些頭部房企因資金鏈斷裂而出現(xiàn)爛尾樓、債務(wù)違約等問題，給購房者帶來了巨大損失。因此，取消預(yù)售制的呼聲越來越高。為了保障購房者的權(quán)益，政府部門提出逐步提高現(xiàn)房在新房銷售中的占比。目前，全國商品住宅現(xiàn)房銷售占比已升至26.5%，30個(gè)省市出臺(tái)了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)政策。未來，購房者將能夠直接選擇購買現(xiàn)房，實(shí)地驗(yàn)房后再?zèng)Q定是否購買。
第三，房企將迎來大洗牌。過去幾年，許多房企盲目擴(kuò)張、高負(fù)債運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致資金鏈緊張甚至斷裂。隨著房子銷售不暢、融資渠道受限、債務(wù)集中到期等問題的加劇，很多企業(yè)將面臨破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。然而，這也為那些負(fù)債率較低、融資順暢、流動(dòng)性較好且能造出受市場(chǎng)青睞房子的房企提供了發(fā)展的機(jī)遇。經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃奇帆曾預(yù)言：“中國9萬多家房企將縮減至2萬家以內(nèi)?！边@一預(yù)測(cè)或許正在逐步成為現(xiàn)實(shí)。
第四，房產(chǎn)稅的開征將越來越近。隨著住建部摸清國內(nèi)房子的家底以及不動(dòng)產(chǎn)全國聯(lián)網(wǎng)的實(shí)現(xiàn)，開征房產(chǎn)稅已經(jīng)沒有任何技術(shù)障礙。去年，我國高層已經(jīng)宣布將逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的范圍。預(yù)計(jì)未來將有越來越多的城市加入到開征房產(chǎn)稅的行列中來。屆時(shí)，擁有2套及以上房產(chǎn)的家庭將被征收房產(chǎn)稅，這將大幅增加他們的持房成本。
面對(duì)這一系列變化和挑戰(zhàn)，不同需求的家庭應(yīng)如何應(yīng)對(duì)呢？對(duì)于剛需家庭來說，現(xiàn)在有了更多的現(xiàn)房可供選擇，降低了購買爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于低收入家庭來說，可以申請(qǐng)保障房以滿足居住需求；而對(duì)于投資炒房客來說，則應(yīng)趁著房產(chǎn)稅尚未出臺(tái)之際，及時(shí)將手中多余的房子出售變現(xiàn)以避免未來的損失。
總之，全國住房調(diào)查的結(jié)果揭示了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)性過剩問題以及未來的發(fā)展趨勢(shì)。面對(duì)這些變化和挑戰(zhàn)，我們需要保持清醒的頭腦和敏銳的洞察力，以做出明智的決策和選擇。
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