華僑城的年報證實了此前的預測，2024年全年虧損近百億。
近日，華僑城A（000069.SZ）正式披露2024年年報。過去一年，該公司面臨較大經(jīng)營挑戰(zhàn)，業(yè)績出現(xiàn)巨額虧損。
2024年，華僑城A實現(xiàn)營業(yè)收入544.07億元，同比下降2.40%；歸母凈利潤虧損達86.62億元，同比增虧33.42%。
近年來，華僑城A業(yè)績持續(xù)承壓，已連續(xù)三年出現(xiàn)虧損。2022-2024年，其分別虧損109.05億元、64.92億元和86.62億元，累計虧損約260.6億元。
與此同時，華僑城A的營業(yè)收入也連續(xù)三年呈下滑態(tài)勢。2022-2024年，其營收變動幅度分別為-25.17%、-27.39%和-2.4%。
作為一家以“旅游+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動的大型央企，華僑城A此次年報披露的巨額虧損，無疑給公司的發(fā)展蒙上了一層陰影。
三年巨虧260億
華僑城集團作為中國文旅地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，近年來正經(jīng)歷著成立以來最嚴峻的挑戰(zhàn)。
回溯過往，2022年華僑城A實現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，同比下滑25.17%，凈利潤虧損高達109.05億元，同比下滑幅度達387.04%。
到了2023年，其營收進一步降至557.44億元，降幅為27.39%，凈利潤虧損64.92億元。2024年，其虧損局面仍未得到扭轉(zhuǎn)，甚至進一步擴大。
從年報數(shù)據(jù)來看，華僑城A虧損擴大的主要原因是公司地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降。
2024年，華僑城A房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨嚴峻挑戰(zhàn)，不僅銷售去化壓力較大，而且項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，導致公司利潤空間壓縮。
2024年，華僑城A房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約銷售面積173萬平方米，銷售金額為263億元，同比分別下降24%和42%。
目前，華僑城A的銷售去化壓力依然顯著。盡管武漢青山紅坊組團和襄陽項目在區(qū)域市場銷售表現(xiàn)較為突出，不過整體銷售去化速度仍需進一步提升。
市場供需失衡導致一二線城市項目去化周期延長，企業(yè)被迫降價促銷，疊加土地成本、建材人工費用上漲，項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，直接壓縮利潤空間。例如，2024年毛利率僅13.05%，同比驟降31.19%。
為提升項目質(zhì)量與管理效率，華僑城推行跟投機制，但截至2024年末，累計跟投認購總額僅2.62億元，占跟投項目資金峰值的0.32%，跟投機制尚未充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。
盡管華僑城的文旅板塊2024年接待游客8081萬人次，但重資產(chǎn)、長周期的運營模式導致成本高企。北京瑪雅海灘水公園、深圳前海歡樂港灣等新項目雖提升品牌影響力，卻未能轉(zhuǎn)化為可觀利潤。
2022年因資產(chǎn)減值計提127億元遭監(jiān)管問詢后，華僑城A2024年財務(wù)費用仍高達77.73億元，占營收比重14.29%。有息負債總額1304億元中，短期債務(wù)壓力顯著，貨幣資金/流動負債僅24.52%，流動性風險隱現(xiàn)。
不過華僑城A仍展現(xiàn)出韌性：經(jīng)營性凈現(xiàn)金流連續(xù)兩年為正，融資成本降至3.62%。但行業(yè)下行周期中，其“文旅+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動模式反而成為負擔——文旅項目需持續(xù)投入，而地產(chǎn)銷售下滑導致反哺能力減弱，形成惡性循環(huán)。
2025年初，華僑城因子公司云南華僑城實業(yè)4200萬元債務(wù)逾期被推至風口浪尖，這一事件成為其債務(wù)危機的重要縮影。
1月3日，云南城投的一紙公告牽出華僑城控股子公司借款逾期的事項。
云南城投在公告指出，為支持華僑城實業(yè)開展業(yè)務(wù)和日常經(jīng)營，公司陸續(xù)向華僑城實業(yè)提供借款，截至2020年12月借款本金余額4200.69萬元，自2020年至2024年，公司每年對華僑城實業(yè)提供的借款進行展期。
截至2024年12月31日，該筆借款本金余額為4200.69萬元，并已到期，因面臨激烈的市場競爭和巨大的資金壓力，華僑城實業(yè)無法按期償還上述借款及利息。
據(jù)了解，華僑城實業(yè)目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)為深圳華僑城股份有限公司持股50%，云南城投持股30%，華僑城企業(yè)有限公司持股20%。
不過，事情很快出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機。1月10日，云南城投公告稱，對華僑城實業(yè)4200.69萬元借款進行展期，展期至2025年12月31日。
公告顯示，經(jīng)云南華僑城實業(yè)股東各方友好協(xié)商，充分交換了項目公司經(jīng)營現(xiàn)狀和未來發(fā)展改善措施等，云南城投最終決定為該筆借款本息提供展期。
云南華僑城實業(yè)是華僑城布局云南文旅的核心載體，但截至2024年9月底，其資產(chǎn)負債率高達235.45%，凈資產(chǎn)為-14.25億元，連續(xù)兩年累計虧損超2億元。
從自身債務(wù)情況來看，截至2024年末，華僑城A有息負債總額1304億元，其中短期債務(wù)占比31%（約404億元），而貨幣資金僅134億元，現(xiàn)金短債比0.33，遠低于安全閾值。
盡管2024年平均融資成本降至3.62%，但龐大的債務(wù)規(guī)模導致利息費用化金額激增。2024年財務(wù)費用77.73億元，占營收比重14.29%，成為吞噬利潤的主因之一。
為緩解壓力，華僑城自2023年起加速出售資產(chǎn)，包括上海寶格麗酒店、深圳艾美酒店等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2024年進一步轉(zhuǎn)讓昆山康盛、江蘇融德等公司股權(quán)，累計回籠資金超50億元。然而，這種“斷臂求生”未能根本解決債務(wù)問題。
華僑城成立于1985年，憑借“錦繡中華”主題公園開創(chuàng)了中國文旅地產(chǎn)先河。然而，近年其發(fā)展軌跡逐漸偏離初心，陷入規(guī)模擴張與質(zhì)量控制的失衡。
最初的10年，是華僑城的黃金時代，以“旅游+地產(chǎn)”模式低價拿地，打造深圳東部華僑城、北京歡樂谷等標桿項目，形成“文旅引流+地產(chǎn)反哺”的閉環(huán)。
2016-2020年，華僑城激進布局全國，2019年以19.33億元競得深圳光明中心區(qū)地塊，計劃打造26萬平方米TOD綜合體“九樾廣場”，定位“光明之窗”地標。
2021年以來，行業(yè)下行疊加華僑城自身戰(zhàn)略失誤，多地項目停工爛尾，如深圳坪山綜合體、武漢TOD項目等，被地方政府點名督促復工。
與此同時，華僑城近年因虛假宣傳、降標減配等問題頻遭業(yè)主維權(quán)，更是陷入信任危機。
其中，華僑城深圳多個項目出現(xiàn)質(zhì)量問題。其中，四海華亭2024年交付后因墻面空鼓、電梯故障等問題，業(yè)主多次集體抗議，要求退房；九樾廣場原計劃2024年竣工的TOD項目因資金鏈斷裂停工，商業(yè)配套爛尾，引發(fā)已購房業(yè)主恐慌。
從全國范圍來看，上海唐鎮(zhèn)、武漢、無錫等地項目因減配交付、規(guī)劃與宣傳不符等問題，業(yè)主投訴量激增。2023年8月，華僑城總部爆發(fā)員工維權(quán)事件，暴露內(nèi)部管理矛盾。
另外，華僑城還存在舊改項目爛尾。其深圳龍崗良安田新村舊改項目啟動8年仍無進展，超百戶業(yè)主未收到過渡費，拆除后的工地雜草叢生，成為城市“傷疤”。
回顧華僑城的發(fā)展可以發(fā)現(xiàn)，為追求規(guī)模，華僑城在三四線城市低價拿地，壓縮建設(shè)成本，導致交付質(zhì)量下滑。
另外，其文旅項目重資產(chǎn)投入未能帶來預期收益，反拖累地產(chǎn)銷售回款，形成惡性循環(huán)。再加上其高管與員工福利待遇懸殊、財務(wù)核算不規(guī)范等問題頻發(fā)，削弱市場信心。
實際上，華僑城的困境是傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型的縮影。短期需通過債務(wù)重組、資產(chǎn)盤活穩(wěn)定現(xiàn)金流；中長期則需重構(gòu)商業(yè)模式，從重資產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營，并強化產(chǎn)品力以重建市場信任。
接下來，華僑城能否實現(xiàn)“止血”并推動改革，將決定其能否從“文旅帝國”蛻變?yōu)榭沙掷m(xù)發(fā)展的企業(yè)，仍面臨巨大挑戰(zhàn)。
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