今天繼續(xù)更新城市系列文章，講講西北第一城：

西安。

西安的基本盤很大，甚至某種意義上，輻射人口范圍超過1億多，因為中國整個西北地區(qū)，和西安有競爭力的同級城市，基本沒有。

國家級中心城市、一帶一路支點、古城文旅破圈，還有高校云集的科教基因，多元概念合力，讓西安強勁有力，源源不斷虹吸著陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆等省份的人口。

七普數(shù)據(jù)顯示，2010年至2020年十年間，西安常住人口增加了448.5萬人，增幅高達52.97%，增量位居全國第四。

我記得西安人口增速最猛的是2017年，西安打響搶人大戰(zhàn)第一槍，那時候很多年輕人本來去西安旅游，結果被帶到派出所，莫名其妙落了戶。

2017至2018 兩年，西安凈遷入人口達 88.79 萬人，占新中國成立以來全市凈遷入人口的三成以上……

但后來，西安人口凈流入量開始慢慢衰減了。22年是12萬，2023年只剩下了8萬多…

人口降速，一方面源于疫情的阻斷，另一方面，我認為更重要的是，西安GDP增速有些跟不上人口增速。

2017-2018年，西安經濟增速都在7-8%左右，還是比較亮眼的，但從2019年以后，直接跌到了4-5%。

這幾年倒是有疫情影響，可以理解，但2022年疫情結束后，在同級別城市，都在加速騰飛的時候，2023年西安的經濟增速只有5.2%，2024年更是跑輸全國大盤，只有4.6%。

這是讓人很詫異。

要知道，排名西安前面的合肥、福州都在6%以上，鄭州都達到了5.7%，而后面的泉州、南通、常州、煙臺也都在6%以上。

別看這些枯燥的數(shù)據(jù)，事實上，每一個小數(shù)點背后都是成千上萬的就業(yè)機會和創(chuàng)業(yè)機會。

那么西安經濟增速為什么會持續(xù)下降？跑輸全國大盤？

首先第一個原因是工業(yè)結構失衡，工業(yè)增長依賴少數(shù)龍頭企業(yè)，如比亞迪、三星等百億級企業(yè)貢獻顯著，但部分傳統(tǒng)行業(yè)表現(xiàn)疲軟。例如，電氣機械和器材制造業(yè)產值同比下降1.7%，傳統(tǒng)工業(yè)轉型升級壓力較大。

第二個是區(qū)域經濟失衡。

西安呈現(xiàn)“一超多強”格局，雁塔區(qū)（含高新區(qū)）GDP占比超30%，而外圍區(qū)縣如周至、藍田經濟總量較低，城鄉(xiāng)融合和縣域經濟發(fā)展滯后。例如，鄠邑區(qū)受比亞迪項目帶動成為“黑馬”，但多數(shù)外圍區(qū)域仍依賴主城區(qū)產業(yè)外溢，自身造血能力不足，外圍區(qū)域（如臨潼、灞橋）工業(yè)占比低，未能有效承接主城區(qū)的產業(yè)外溢，導致“廣域主城經濟”格局下區(qū)域發(fā)展失衡。

第三個是新興產業(yè)培育和創(chuàng)新轉化不足。

雖然西安在像光子技術、人工智能、氫能這些具有戰(zhàn)略性的新興產業(yè)方面，已經很積極地進行了規(guī)劃和布局，做了不少工作。但是，現(xiàn)在存在一個問題，就是很多科研上取得的成果，在西安本地真正能轉化成實際產業(yè)應用、帶來經濟效益的比例還不高。

比如說，西安有很多高校和科研院所，人才和知識儲備特別豐富，可這些豐富的科教資源，沒有很好地變成實實在在的產業(yè)上的優(yōu)勢，沒有充分發(fā)揮出它們應該有的作用。這方面可以借鑒長三角區(qū)域的， “一院一所一校一港一企” 這種模式，讓科研和產業(yè)之間的融合變得更深、更好，把那些科教資源更好地利用起來，轉化成產業(yè)優(yōu)勢。

講這些，并不是說看空西安的未來。

我認為西安已經非常不錯了，如果把它放在長三角或者珠三角，哪怕是中原地帶，西安經濟增速肯定會更高。

但地處西北，交通不便，物流成本高，也沒有成熟配套的上下游產業(yè)鏈，西安的游戲難度，就從正常模式成為困難模式。

不過對于西安來說，挑戰(zhàn)大，機遇也大。一個是接住沿海城市對西北地區(qū)產業(yè)的轉移，另一個是打造好一帶一路概念，進出口到中亞、歐洲那邊，最后是一個把科教這張王牌打好，讓更多研究性質的戰(zhàn)略產業(yè)，在西安生根發(fā)芽，實現(xiàn)錯位競爭。

但這就要考驗當?shù)剡\營團隊的真正實力了。

經濟和人口，影響著一個城市的房價周期。

西安當初很出圈，是因為房價連漲了70多個月，從2018年漲到2023年才結束。房價先從2015年大約8000左右，跳漲到2017年的1.6萬/平米。

然后回落到1.3萬/平米，此后連續(xù)震蕩上行，又回到1.6萬/平米。在全國范圍內真正實現(xiàn)了“慢牛周期”，但從2023年年底開始，西安房價就扛不住了，開啟一路下跌模式，直至現(xiàn)在。

其實2020年左右西安經濟下滑，房價就有了下跌的苗頭，但硬是頂住了。之前我還專門寫過文章，夸過當?shù)氐牟俦P團隊的思路。

先是不斷釋放優(yōu)質土地，穩(wěn)住地價，后強調開發(fā)商大量開發(fā)高溢價產品，結構性拉高房價，同時節(jié)奏性出讓土地，控制供應量，不至于庫存太過突出。

大家都知道第四代住宅，是最近半年才興起的概念，但事實上，西安是去年推出第四代新一代住宅數(shù)量最多的城市，共推出了39個，明年預計還將推出14個第四代住宅樓盤。

用稀缺土地+高溢價產品，結構性拉高房價，以對沖房價下跌效應，就是西安琢磨出的思路。

但沒辦法，再高超的手藝，也抵不住大經濟不行+西安經濟受挫，本地需求嚴重收縮，出現(xiàn)的拋盤效應。

最敏感的就是前些年在西安炒房的西北區(qū)域業(yè)主。

這些人當初就是想去西安賺一筆跑路的，結果房價開始下跌后，都慌了，紛紛拋盤離手，以至于西安二手房掛盤量一度最高達到17萬套。。。

這個量級，對于西安這樣級別的城市來說，說實話，沖擊力算是非常大的。這就導致一個非常明顯的現(xiàn)象：

西安樓市陷入流動性困境。

說實話，西安房價從最高1.6萬/平米，跌到1.3萬/平米，房價跌的并不算太多，回調只有不到20%。表現(xiàn)已經非常好了。

而且，1.3萬/平米的房價，對于一個國家級中心城市，1300多萬人口的西北龍頭大城來說，貴嗎？

真的不算貴。

畢竟除了核心區(qū)域，西安郊區(qū)存在大量1萬/平米以下的房子。

但西安的問題就在于這里，房價不貴，但就是不好賣。歸根結底其實是，整體庫存較大，去化較慢，經濟下行，導致新增購買力有限。

說人話就是，大量區(qū)域持續(xù)性“有價無市”。

我們根據(jù)以上線索，基本可以得出一些結論，以下，是2025年，西安最真誠的買房建議：

1、西安是一個超級分化城市，經濟結構失衡導致貧富差距較大，區(qū)域產業(yè)結構，導致大部分區(qū)域長期陷入經濟停滯。這也跟西安“攤大餅式”發(fā)展的結果有關。

2、西安買房，考慮投資屬性，就買城六區(qū)，沒有什么秦漢新城，涇渭新城，西咸新區(qū)，記住只認城六區(qū)。別小看行政區(qū)界限劃分和渭河的阻礙。高陵臨潼西咸就別考慮，直接屏蔽，別擾亂了心神。西安城六區(qū)里新房、次新房等優(yōu)質房源不多，掛網上的全是老舊小區(qū)家屬樓或者城改安置回遷房和經濟適用房。

3、西安城六區(qū)：1.未央區(qū) 2.新城區(qū)3.灞橋區(qū)4.蓮湖區(qū)5.雁塔區(qū)6.碑林區(qū)。后面的高陵區(qū)，臨潼區(qū)，鄠邑區(qū)都是撤縣設區(qū)的新區(qū)，不容易拿到資源，還會被“抽血”。另外長安區(qū)部分區(qū)域可以考慮。

4、西安買房四要素：一是位置，二是學區(qū)，三是地鐵，四是戶型。當然前提是新房次新房，房齡5年以內，因為房子最短置換周期是5年，還有機會轉讓個兩次，10年還行，但如果超過15年房齡住進去就是接別人的盤。

5、能貸款買房齡5年以內的新房和次新房，就不要全款買老舊小區(qū)家屬樓或者城改安置回遷房，住著也安心體驗好，還能保值隨時出手，不擔心降價不好出售。

6、不買閣樓躍層大露臺，因為你不知道什么時候會漏雨毀裝修，墻面發(fā)霉是常有的事，買閣樓露臺完全是開盲盒，隨時隨機隨地點漏雨，產權糾紛和違搭違建的整改煩不勝煩。能接受復式躍層大露臺的是部分需求的人，再賣是不是還是小部分人的需求，不好出手，畢竟對老人小孩不友好，寧愿花錢買的面積是房間也不能是功能性的露臺。

7、西安城六區(qū)里目前只有國際港務區(qū)的新房和次新房性價比最高了，目前港務區(qū)兌現(xiàn)能力強，有地鐵，有學區(qū)，市政設施和配套基本建設完成了。

8、就算西安要北跨，也繞不過西安國際港務區(qū)，西安港務區(qū)才是北跨東拓的橋頭堡，畢竟周圍一圈都屬于西安市，是親兒子，發(fā)展帶動起來都是自己鍋里的肉?，F(xiàn)在城市收縮，不像以前跨越式大躍進式發(fā)展，西安只能自己顧自己了，沒閑工夫管咸陽。

9、選區(qū)域，選對區(qū)域，就成功了一大半，也就是地段，這個區(qū)域指的是行政區(qū)或者開發(fā)區(qū)，比如高新區(qū)，港務區(qū)，雁塔區(qū)等等。如果你考慮投資，你得研究未來買你房子的客群，像高新區(qū)，110萬人口，而且很多都是以高收入的白領和藍領構成，未來的購買力就有保障。

10、選板塊，比如已經確定了買高新區(qū)，那就是要選小板塊，如軟件新城軟西和軟東哪個好，形成對比選擇。

11、選配套，五大配套：教育，交通，醫(yī)療，商業(yè)，環(huán)境，其中最重要的就是交通和教育，比如你這個小板塊是鐵一中陸港校區(qū)，他旁邊是高新一中陸港校區(qū)，那按照今年的普高線，鐵一比高新一中高5個百分點，從而說明你選擇的小板塊的教育配套比他更具優(yōu)勢，那未來的房屋溢價或者教育水平的能級，就比他高。

12、新城區(qū)

新城區(qū)是西安的政治、文化中心，主城之一，核心區(qū)在胡家廟

●板塊梯度

●第一梯隊：胡家廟，大明宮

●第二梯隊：石家街

●第三梯隊：東二環(huán)，東元西路

13、碑林區(qū)

碑林區(qū)應該是文化核心，城墻里的基本都是碑林區(qū)，除了西大街往西屬于蓮湖區(qū)。作為老西安的主城區(qū)，各種有年代的老店就在什么什么巷子里，小巷子都不太好走，西安最中心，出城太難了，本地年輕人基本都搬到浐灞曲江高新了，老房子留著老人住，或者租給陪讀的，因為學校比較多。

碑林區(qū)應該是中小學最多的區(qū)了，不過確實人不多了，商場死了一個又一個，南門世紀金花，東大街民生百貨，前兩年才開的群光廣場也不太行了，騾馬市感覺也撐不了幾年了，也就是80 90后鉆回來找找童年，居住屬性已經不太強了

●板塊梯度

●第一梯隊：太乙路，邊家村

●第二梯隊：含光路，文藝北路

●第三梯隊：長安北路，建設西路，友誼東路，雁塔北路

14、蓮湖區(qū)

蓮湖區(qū)和新城區(qū)差不多，基本都是安排以前各種廠的老職工，各種老破小家屬院，房租也較為便宜，服務行業(yè)的打工人住的比較多，生活氣氛比較濃厚，有各種批發(fā)市場，蓮湖區(qū)核心土門

●板塊梯度

●第一梯隊：土門，大唐西市

●第二梯隊：棗園，豐慶公園，大興新區(qū)

●第三梯隊：紅廟坡，昆明路，城西，勞動南路

15、雁塔區(qū)

雁塔區(qū)是重點了，南二環(huán)往南，全是雁塔區(qū)，又從東往西分別是曲江新區(qū)，城南居住區(qū)，高新區(qū)。

小寨屬于雁塔區(qū)，附近的音樂學院、美院、長安大學等，包括與碑林區(qū)接壤二環(huán)附近，各種高校，養(yǎng)活了小寨這幾個商場，西邊就是西工大西北大什么的，這里算雁塔區(qū)的一個大核

雁塔南路往東是曲江，西邊是城南居住區(qū)，可以用電視塔做地標。曲江和浐灞定位差不多，但是更突出鬧中尋靜的感覺，大小公園比較多，還有個曲江池，也可以叫富人區(qū)，樓盤看著高大上，豪車遍地，也有一些工薪階層趁房價不高的時候定居了這里。怎么說呢，公交不太方便，還堵。因為連著幾個核心旅游區(qū)，大雁塔，大唐芙蓉園。偏一點的地方人就少了。而且感覺曲江的路特別奇怪，不像西安那種橫平豎直的風格

城南居住區(qū)就是長延堡，電子城，一直到太白南路西灃路，這邊基本都是居住區(qū)，世家星城，明德門，電子正街周邊，全部都是住人的，這邊城中村也比較多，城中村+小區(qū)，生活比較方便。高新區(qū)就主要是程序猿聚集地了，這邊基本都是幾個到十幾個小區(qū)圍著一個核心小商圈，比如高新四路，科技六路，萬達，科技路西口，丈八三路，陽光天地，近幾年比較成熟了，現(xiàn)在高新區(qū)正在往西走，灃東也慢慢在發(fā)展

●板塊梯度

●第一梯隊：青龍寺，太白南路

●第二梯隊：南二環(huán)，西部大道

●第三梯隊：等駕坡，科技路電視塔，城南

16、未央區(qū)

未央區(qū)現(xiàn)在作為西安市門面，馬路修的大又寬，各個政府機關單位都在這。

屬于年輕群體，完全成熟的區(qū)域，沒有什么太多講的，差異大的，是經開一校的兩個校區(qū)房子，和這兩個區(qū)域之外的，差距非常大，在北郊的都知道經發(fā)系的含金量，非常優(yōu)質的教育資源，區(qū)域內各種配套完善，不考慮學校的，想在未央區(qū)看的，未央路以東選擇會多一點，主城區(qū)不用說太多，眼見為實。

草灘區(qū)域也是未央區(qū)的一個新起點，生活配套暫時弱，環(huán)境是很好臨近西安湖，臨近渭河。

●板塊梯隊

●第一梯隊：大明宮，太華路

●第二梯隊：未央湖，鳳城二路，浐灞生態(tài)區(qū)，三橋新街

●第三梯隊：太元路，大興新區(qū)

17、曲江新區(qū)

高端聚集地，現(xiàn)在分為曲江一期、二期、三期(杜陵板塊)曲江的特殊性，在于一開始定位就處于巔峰，以南湖為中心，臨近大唐笑蓉園，大唐不夜城，在2018年之前，曲江不堵車，但是在那一輪漲價之后，曲江開始大量涌入，為了滿足更多人享受曲江的感覺，二期開始延生，逐漸邊緣化，向外圍拓展。

這三個區(qū)域的價值，目前就在于一期環(huán)境很好，正兒八經的曲江，很有面，二期一是因為新，二是因為一期沒有地，或者價格貴，只能買二期，但是二期依舊沒有一期那么聚攏，資源都在一期，現(xiàn)在的杜陵板塊，自打鐵一進入以后，瞬間和二期拉開差距，并且被多數(shù)人關注。

這三個區(qū)域很好選擇，手上東西夠，單純要環(huán)境，就一期，想住曲江不想要房子太舊，就二期，三期就是學校。豪宅那曲江玫瑰園、雁棲瑰園鳳凰池，選就行了。

●板塊梯度

●第一梯隊：曲江 CCBD ，南湖芙蓉園，杜陵

●第二梯隊：文化科教園

●第三梯隊：金浮沱，電競茶園，創(chuàng)意五道

18、高新區(qū)

高新區(qū)是西安的經濟核心區(qū)域，產業(yè)發(fā)達，就業(yè)機會多，配套設施相對完善。但不同區(qū)域的發(fā)展程度和環(huán)境也有所差異，例如，高新一期開發(fā)較早，配套成熟，但可能房屋相對老舊；高新二期有較多的新建樓盤，規(guī)劃和設施較新，但部分區(qū)域的配套還在不斷完善中

當下在高新買房，一定得挑，挑板塊、挑配套、挑項目。高新的王牌是教育，所以買房教育可以不強，但一定不能差。

●板塊梯度

●第一梯隊：軟東、軟西

●第二梯隊：高新三期

19、長安區(qū)

長安區(qū)是個特殊的區(qū)域，因為“長安”在好多人眼里還依舊是長安縣但是認可的人熟悉的人，認可度還是很高的，畢竟實際情況在那放著。

長安區(qū)是西安郊縣，被西安各種蠶食，近水樓臺了但卻有一丟丟不爭氣。這里大學林立，大學數(shù)量很多。但是交通卻不是很發(fā)達。道路一般都是西安放射線的延長線。像子午路，西太路，之類的。公交車很慢。靠近西安的村子大多被拆了。未來這里的高新區(qū)應該又是西安發(fā)展的一顆新星。此外，斗門水庫的建設緩解西安的用水問題，這個水庫建成后不出意外會面積巨大，有點人造奇觀的意思。

●板塊梯隊

●第一梯隊：航天基地，西長安沿線

●第二梯隊：大學城，子午大道沿線，常寧新區(qū)

●第三梯隊：韋曲北，學府大道

20、港務區(qū)

港務區(qū)在認可度上和不認可度上，如果高新是7/3開的話，港務區(qū)到6/4開，港務區(qū)早一批進入的人群，很多是在曲江走過一輪了，港務區(qū)和高新區(qū)類似的點在于，把教育配套落地得及時，這個就匹配到那些想要房子新點的，環(huán)境好點的，居住舒適度高，不吵不鬧，還能上個好學校的人群，在這個區(qū)域，綠城可謂是功不可沒。

整個區(qū)域的商業(yè)配套逐漸在完善，基本成型，目前的鐵一陸港、高新一中陸港、交大陸港之中，鐵一已經遙遙領先。但是在鐵一的區(qū)域上學需要注意：目前是9年一輪回制，上一任業(yè)主家里有上鐵一的，接手的這一任，必須等到上一任畢業(yè)否則上不了的，國際港務區(qū)，也是因為距離的原因勸退了一部分人。

●板塊梯度

●第一梯隊：奧體

●第二梯隊：政經

●第三梯隊：保稅區(qū)

21、高陵區(qū)

俗稱關中白菜心?？拷靼?，地勢平坦，規(guī)劃地鐵10號線，自主尚可。

●板塊梯度

●第一梯隊：核心區(qū)域

●第二梯隊：涇渭新城

●第三梯隊：渭陽大道

22、經開區(qū)

西安的工業(yè)重鎮(zhèn)，工業(yè)基礎雄厚，近年來生活配套設施逐步完善，有大型的商業(yè)綜合體、醫(yī)院等。交通便利，有多條主干道和地鐵線路，與其他區(qū)域的連接較為緊密。隨著城市的發(fā)展，經開區(qū)的發(fā)展?jié)摿σ苍诓粩嗵嵘?/p>

部分區(qū)域的城市建設和環(huán)境還需要進一步改善，教育資源相對不如高新區(qū)和雁塔區(qū)豐富。

●板塊梯度

●第一梯隊：高鐵新城，市政府

●第二梯隊：中心區(qū)

●第三梯隊：草灘

23、灞橋區(qū)

這個區(qū)域，包含了紡織城區(qū)域、世博園區(qū)域，區(qū)域選擇比較多，區(qū)域內產品系列豐富，從剛需到改善應有盡有，生態(tài)環(huán)境好，配套完善，比較宜居。

●板塊梯度

●第一梯隊：灞河沿線，紡織城

●第二梯隊：唐都醫(yī)院，國際港務區(qū)

●第三梯隊：洪慶

24、臨潼區(qū)

臨潼區(qū)以旅游業(yè)為主，還盛產石榴

●第一梯隊：臨潼旅游度假區(qū)，鳳凰大道沿線

●第二梯隊：文化中路，鳳凰大道與芷陽五路

●第三梯隊：臨潼新區(qū)，港務區(qū)立交以東

25、鄠邑區(qū)

鄠邑區(qū)的平原地區(qū)很平整，沒有土塬。這里北邊接咸陽和西咸新區(qū)，東邊挨著長安區(qū)，也有西高新的規(guī)劃部分。鄠邑區(qū)也是西安的副中心城市，道路規(guī)劃8橫9縱，但又坑坑洼洼。有工業(yè)區(qū)但有待開發(fā)。

●板塊梯度

●第一梯隊：核心城區(qū)

●第二梯隊：渼陂湖，

●第三梯隊：灃京工業(yè)園，余下鎮(zhèn)

26、航天基地（西安國家民用航天產業(yè)基地）

主要以航天產業(yè)集群為主，基地及周邊聚集了航天科技五院西安分院、六院 11 所、九院 711 所等科研院所及包括西北工業(yè)大學在內的 40 余所高校

●板塊梯度

●第一梯隊：航天核心區(qū)

●第二梯隊：攬月閣

●第三梯隊：京東云谷

27、浐灞生態(tài)區(qū)

位于西安東郊，從南到北正好填補了軍工城與紡織城之間的連接空白。從世界園藝博覽會到浐灞國家濕地公園，再到千古情，以及西安國際會展中心，浐灞生態(tài)區(qū)因為它的優(yōu)美環(huán)境代替日益擁擠的曲江逐漸成為西安大型會展項目的舉辦地

●板塊梯度

●第一梯隊：浐灞總部經濟區(qū)，西安金融商務區(qū)

●第二梯隊：世園園區(qū)，浐灞半島

●第三梯隊：雁鳴湖

28、西咸新區(qū)

西咸整體前幾年被捧得太高了，很多基礎設施沒有落地，導致缺乏人氣再加上后面雷點比較多，好多人害怕了，畢竟大家錢不是大風刮來的。

目前處于停滯階段，唯獨交大創(chuàng)新港和能源金貿區(qū)這兩個地方，區(qū)別其他比較大，一個是管委會在那，一個是交大在那，另外一個就是因為學校，能源金貿區(qū)的鐵一和創(chuàng)新港的交大本部中小學，這兩個區(qū)域基本的配套也基本都有。但是人氣目前還不是很高，一是因為距離西安城區(qū)太遠，二是因為價格不是特別的有吸引力，三是被西咸這個字勸退了，其實這兩個地方更適合咸陽的人群，或者咸陽西安來回跑的人群，種種原因勸退的也不少，但是依然有價值。

西安西咸新區(qū)包括灃東新城、灃西新城、秦漢新城、空港新城、涇河新城五個新城。

●板塊梯度

●第一梯隊：灃東新城

●第二梯隊：灃西新城，秦漢新城

●第三梯隊：空港新城，涇河新城

29、閻良區(qū)

閻良區(qū)是飛機城，有眾多院所和試飛基地，是一個特殊的區(qū)域。

●板塊梯度

●第一梯隊：航空新城核心居住區(qū)，航空基地

●第二梯隊：航空三路，民西路與高科路

●第三梯隊：藍天路，航空二路，新華路

篇幅有限，今天先講到這里，想把西安講透一篇文章不夠，起碼得好幾萬字，所以更多是每個人帶著自己的問題，尋找準確的答案。

大家也可以到星球提問，星球關于什么房子能買，什么地段有價值，都會有詳細的解釋。

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