作者 |飛天小女警
文章來源 | 格隆匯樓市
距離南京房票安置試行辦法征求意見不過20日，南京便再次發(fā)布“房七條”新政。
這次南京“房七條”可以說力度是罕有的——
針對剛性購房支持，特別放寬低首付、低利息、低月供門檻至45歲人群；
“買新助賣舊”真金白銀補(bǔ)助購房總金額1%，還可疊加開發(fā)商促銷優(yōu)惠；
庫存商品房全部納入房票制度，房票全城可兌用；
全面取消商品住房轉(zhuǎn)讓限制；
擴(kuò)大公積金使用范圍，父母、子女公積金全部可用于支付購房款；
盤活存量閑置土地，有效增加改善型住宅供給；
持續(xù)推進(jìn)城市更新，加力實(shí)施城中村改造。
取消限售
對南京樓市而言，取消限售規(guī)則，意味著樓市進(jìn)入下一階段。
去年下半年，全國樓市就已經(jīng)有深圳、廈門、東莞、河南等地區(qū)全部取消住房限售，針對二手房不再限制上市交易的時間，為二手房的流通帶來了更多的活力。
而南京住宅限售政策源于2017年，當(dāng)時市場火熱，催生出新的二手房掛盤規(guī)定，要求新購新房或二手房須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可上市交易。
隨后，隨著南京樓市的熱度消退，這一要求自2022年由新房“取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿3年”調(diào)整為“自合同備案之日起滿3年”，縮短了上市交易的時間。
而當(dāng)時南京樓市的二手房掛盤，在鏈家平臺上顯示約為13.25萬套，且在當(dāng)年短時間內(nèi)，掛盤迅速增加明顯。
據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)南京站報道顯示，當(dāng)時一夜之間南京樓市二手房掛盤量從約13.26萬，一夜之間增加到約15.26萬套。
但隨著時間的推移，在南京眾多樓市政策的支持下，到2025年的3月31日，在鏈家的平臺上顯示，二手房掛盤量回落到了約11.08萬套。
放開限售的必然結(jié)果就是二手房的掛盤量增加。
以過去全國取消限售城市的掛盤量看，短時間內(nèi)掛盤量波動還是比較明顯的，但隨著時間推移，在市場消化政策后，變化會趨于平緩。
比如深圳，去年9月最后一天宣布取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制，二手房掛盤量便出現(xiàn)了快速增加。
但隨著政策支撐，交易活躍后，二手房便被消耗，掛盤量也有所回落，但會在政策效應(yīng)消退后再次出現(xiàn)增加。
根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2024年9月30日深圳有效在售二手房源量為64401套，掛盤量在次周開始一路上揚(yáng)，到2024年11月25日達(dá)到高峰（69438套），隨后回落一直到2025年2月5日的低點(diǎn)（58107套），到了2025年3月24日，深圳有效在售二手房源量增加到69820套。
也就是說，取消限售后，半年時間深圳樓市二手房有效掛盤量增加才5419套。
所以，全面取消限售，南京樓市的二手房掛盤量雖然會有所增加，但隨著市場對政策的消化，大概率也會趨于平穩(wěn)。
房票制度助力
南京這次頒布“七條”房地產(chǎn)相關(guān)政策，除了全面取消限售，最值得關(guān)注的點(diǎn)就是房票制度的建立，推動既有庫存商品房全部納入房票超市，加大房票兌付金融支持，推行“全城通兌”和“電子房票”。
事實(shí)上，去年南京各區(qū)就已經(jīng)推出房票安置政策，但3月11日，南京進(jìn)行《南京市住宅房屋征收房票安置辦法 （試行）》公開征求意見，旨在優(yōu)化、完善和升級房票制度。
這么短的時間，就通過新的政策確認(rèn)征求意見中房票可以跨區(qū)購房，而且適用城市更新、城中村改造等涉及房票安置場景以及用于購買公寓、儲藏室、車位、商辦等內(nèi)容。
而前一周，深圳也剛剛提出確立“房票制度”，向兄弟城市學(xué)習(xí)，證明房票制度正在以雷霆之勢推開，全面開花已經(jīng)指日可待。
“房票”制度的優(yōu)勢在于，拆遷前期不再需要因?yàn)辇嫶蟮难a(bǔ)償資金而無法推動，拿到房票的補(bǔ)償業(yè)主可以靈活通過房票盡早安置無需再漫長等待回遷，而城市的其他開發(fā)項(xiàng)目，在大量的安置需求下，可以快速推動去庫存，可以說是一石三鳥。
所以，對于要完成持續(xù)推進(jìn)城市更新，加力實(shí)施城中村改造的城市來說，房票是不可缺少的齒輪。
并且在已經(jīng)推行的城市中，房票發(fā)揮的作用是立竿見影的，尤其是新房庫存高的城市。
比如鄭州，自2024年10月底啟動房票安置以來，截至2025年1月累計核發(fā)房票2.37萬張、150億元，通過房票銷售商品住房130萬平方米，且在房票的助力之下，連續(xù)多個月商品房月銷售面積實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，整體去庫存效果顯著。
而這個時候迅速推出房票制度的背后，是南京樓市已經(jīng)到了需要加碼助力的階段。
一方面，南京的新房市場已經(jīng)到了近10年的低溫。
自2021年小高峰之后，受市場原因，新房成交量一直在下降，去年全年新房成交套數(shù)只有33982套。
另一方面，南京的二手房雖然在去年10月后，成交量有所起色，12月，二手房成交量走出翹尾行情，創(chuàng)下去年月度最高紀(jì)錄，單月賣出10398套二手房。
到了今年1、2月盡管出現(xiàn)回落，但同比有所上升，例如2月二手房成交套數(shù)同比上漲17.7%。
數(shù)據(jù)來源：我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡
但出現(xiàn)這樣的行情的背后，是南京多重政策疊加的效果。
如果要持續(xù)，則依然需要一定的刺激支持。
以近10年南京二手房成交量來看，2024年南京二手房是在降首付、降息、契稅優(yōu)惠等政策疊加的情況下才保持住成交量99409套，同比微漲0.1%，的市場規(guī)模。
2014—2024年南京二手住宅成交量價情況
數(shù)據(jù)來源，我愛我家研究院
所以在“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的背景下，加碼支持性政策鞏固市場“止跌回穩(wěn)”就很有必要了。
PS：如果覺得這些市場最新的信息對你有價值，歡迎關(guān)注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動態(tài)。
作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場
熱門跟貼