最近，多地的公租房30年運(yùn)營權(quán)出讓引發(fā)了市場的關(guān)注，超低的租金是否能給市場帶來新的投資機(jī)會。
重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布了秀山縣永川區(qū)等地的公租房30年經(jīng)營權(quán)出讓的公告，秀山縣的9個(gè)公租房項(xiàng)目，規(guī)模大概27萬方，共計(jì)5335套公租房，30年經(jīng)營權(quán)的出讓價(jià)格是3.76億元。
先來簡單算個(gè)賬，打包出讓的成本折合僅3元/平米/月，其中永川區(qū)的8個(gè)公租房項(xiàng)目1345套房子，折合租金僅1.9元/平米/月，永川區(qū)公布的公租房管控租金水平是4-8元/平米/月，企業(yè)取得運(yùn)營權(quán)限必須按照政府的指導(dǎo)租金水平來定價(jià)，不能盲目定價(jià)，也就是說企業(yè)拿項(xiàng)目的成本是在公租房管控租金的50%以下，從市場化租賃來看，公租房4-8元/平米/月的坪效相當(dāng)于周邊租賃住房的1/3，投資人以市場化租金1/6的成本去拿房，還是存在一定的利潤空間。
公租房運(yùn)營權(quán)出讓現(xiàn)象背后其實(shí)反映了幾個(gè)問題。
第一，公租房經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)在成為部分地方政府緩解財(cái)政壓力的一種方式，通過將公租房30年的經(jīng)營權(quán)一次性出讓，可以一次性回籠現(xiàn)金流，對優(yōu)化資產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)有直接的影響。
第二，公租房的發(fā)展經(jīng)歷了從初期大規(guī)模的建設(shè)到了現(xiàn)在注重運(yùn)營管理的階段。隨著公租房數(shù)量不斷增加，運(yùn)營管理的難度也在日益加大，相關(guān)部門公租房的運(yùn)營管理能力相對市場化運(yùn)營機(jī)構(gòu)還是偏弱一點(diǎn)。公租房不僅僅是簡單的房屋租賃管理，還涉及到物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)配套等多個(gè)方面。
這么低的轉(zhuǎn)讓成本，是否受到資本市場的熱捧？從數(shù)據(jù)來看，并沒有。
永川區(qū)8個(gè)公租房的30年經(jīng)營權(quán)出讓，現(xiàn)在已經(jīng)第10次延期掛牌，說明前9次基本上沒有資方介入，資本方對于該現(xiàn)象還處于觀望態(tài)勢。原因是現(xiàn)在出讓的這些項(xiàng)目基本都來自低能級的小城市，這些城市的租賃市場相對不活躍，我們上面算的收益還是按滿租的情況，如果按照一定出租率去折算可能整體收益會大打折扣。此外，對未來租賃市場的發(fā)展趨勢存在著不確定性，這也是資方比較擔(dān)心的問題，更關(guān)鍵的是潛在的收益或者退出方式存在著較大的不確定性。
未來哪些公租房項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)出讓值得關(guān)注，或者具備何種能力的企業(yè)可以關(guān)注，給大家?guī)讉€(gè)建議：
第一，從項(xiàng)目端來看，公租房項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)出讓這一現(xiàn)象未來一定會向高能級城市發(fā)展。未來在核心城市的項(xiàng)目出讓是值得關(guān)注的。
第二，從項(xiàng)目端來看，在收益上，租金上支撐力比較強(qiáng)的區(qū)域或者項(xiàng)目值得關(guān)注。
第三，從企業(yè)端來看，企業(yè)自身具備提供增值服務(wù)的能力?？臻g租賃收益是固定的收益，增值收益比如配套商業(yè)的運(yùn)營，親子或者養(yǎng)老服務(wù)方面有相關(guān)服務(wù)能力，可以做增值的服務(wù)。
第四，政策空間打開，目前來看僅僅擁有項(xiàng)目的運(yùn)營權(quán)是不可以通過REITs市場退出，REITs市場退出目前有10個(gè)億的門檻，如果未來隨著REITs市場的進(jìn)一步成熟跟完善，僅僅是運(yùn)營權(quán)也可以退出并且退出的標(biāo)的門檻降低，這就進(jìn)一步打開了投資空間。
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