房價(jià)泡沫，沒了！
樓市經(jīng)過深度調(diào)整、房價(jià)連跌之后，到目前為止，房價(jià)泡沫已被擠完了。
衡量房價(jià)泡沫的指標(biāo)有好幾個(gè)，其中房價(jià)收入比非常重要。
今天我們來看一下，老楊監(jiān)測的全國主要城市的最新房價(jià)收入比。
這里的房價(jià)是綜合新房和二手房之后的市場化商品房價(jià)格，收入則來自統(tǒng)計(jì)局公布的每年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入，面積按照 100 平米來計(jì)算。
通過這三個(gè)指標(biāo)，就能得出房價(jià)收入比。
先看一下50個(gè)重點(diǎn)城市，房價(jià)總體走勢。
2010年不足1萬元每平米，2021年漲至21602元，2022年以來連跌三年。
這也是98年房改之后，進(jìn)入本世紀(jì)以來，首次出現(xiàn)房價(jià)連跌三年！
50城房價(jià)收入比降至多年來最低
首先，我們看看全國 50 個(gè)城市的總體情況。
數(shù)據(jù)圖表從 2010 年開始統(tǒng)計(jì)，2010 年房價(jià)收入比是 14 倍。
之后幾年，隨著全國樓市降溫，房價(jià)收入比持續(xù)下滑，到 2015 年降到 10 倍。
2016 年全國樓市又開始升溫，房價(jià)大幅上漲，到 2018 年房價(jià)收入比達(dá)到 13 倍。
2022 - 2024 這三年，房價(jià)大跌，而居民收入小幅增長，2024 年房價(jià)收入比回到 10 倍，與 2015 年持平。
從圖表可以看出，房價(jià)大跌三年后，目前房價(jià)收入比已經(jīng)回到合理區(qū)間，甚至低于合理值。
房價(jià)貴不貴，是個(gè)相對(duì)概念
對(duì)于很多收入少、沒有積蓄的人來說，2020 年前后，想買的房子單價(jià) 1 萬，當(dāng)時(shí)覺得太貴了；現(xiàn)在房價(jià)跌到 6000 甚至 5000，還是買不起。
對(duì)這類人而言，房價(jià) 1 萬和 5000 沒有本質(zhì)區(qū)別，因?yàn)槎汲隽怂麄兊馁徺I能力。
但對(duì)部分人來說，房價(jià)跌三成和沒跌差異就比較大。房價(jià)不跌時(shí)他們買不起，房價(jià)跌了三成，努力一下或許就買得起了。
所以，我們討論房價(jià)貴還是便宜，不能一概而論，不同人群、家庭和收入情況，結(jié)果完全不同。
接下來，我們?cè)倏纯?2024 年度全國 50 個(gè)主要城市房價(jià)收入比排名前五和后五的城市。
排名前五的城市是：
深圳 28 倍、北京 24 倍、上海 22 倍、廈門 16 倍，杭州和廣州均為 15 倍。
排名后五的城市是：
岳陽 5 倍、蚌埠 5.2 倍、貴陽 5.3 倍、呼和浩特 5.4 倍、長沙 5.4 倍。
很明顯，高能級(jí)城市的房價(jià)收入比較高，低等級(jí)城市或較弱城市的房價(jià)收入比較低。
各位需要知道一個(gè)有點(diǎn)違背常識(shí)的點(diǎn)：不能簡單地拿高等級(jí)城市和低等級(jí)城市進(jìn)行對(duì)比。
比如在北上廣深這些高等級(jí)城市，部分年輕人買房的首付可能來自在外地的父母，而這些父母的收入并沒有被計(jì)算在一線城市官方統(tǒng)計(jì)的收入范疇內(nèi)。
有些朋友可能會(huì)疑惑：深圳房價(jià)收入比 28 倍，岳陽才 5 倍，難道深圳的房價(jià)泡沫比岳陽還小嗎？
其實(shí)，我無法直接下結(jié)論，因?yàn)榉績r(jià)和房價(jià)收入比都是相對(duì)概念。
那么，該如何分析研究房價(jià)收入比呢？
我建議針對(duì)具體城市，把該城市過去多年每年的房價(jià)收入比數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析。
深圳房價(jià)收入比28倍全國最高
以深圳為例，2010 年深圳的房價(jià)收入比只有 22 倍，2012 年最低跌到 17 倍。2015 年開始房價(jià)大漲，房價(jià)收入比也跟著上漲。
2020 年，深圳房價(jià)收入比達(dá)到最高峰 40 倍，當(dāng)時(shí)在全國最高。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，這一數(shù)值比紐約、倫敦、新加坡、香港等城市還要高很多。
2021 年開始，深圳的房價(jià)收入比連續(xù)四年下滑，2024 年降到 28 倍。
這個(gè)數(shù)值是高是低？有沒有泡沫呢？
28 倍高于 2015 年及之前的很多年，但低于 2016 - 2023 年的數(shù)值。
從相對(duì)意義和動(dòng)態(tài)平衡來看，我認(rèn)為目前深圳 28 倍的房價(jià)收入比處于相對(duì)合理的區(qū)間。
也可以說目前深圳房價(jià)泡沫已經(jīng)擠完，房價(jià)趨于合理，再大幅下跌比較困難。
通過本文，老楊不僅給大家分享了一些數(shù)據(jù)，還告訴大家如何正確看待房價(jià)收入比這一重要指標(biāo)。
希望大家能從中得到啟發(fā)，懇請(qǐng)老鐵們點(diǎn)個(gè)贊，順手轉(zhuǎn)發(fā)一下。
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