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當(dāng)下，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)居高不下，不少投資者的目光開始投向海外。

日本房產(chǎn)以其誘人的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引了眾多關(guān)注。

聽說(shuō)在日本部分地區(qū)買房，價(jià)格可能僅為北上廣的十分之一，這讓無(wú)數(shù)人心動(dòng)，開始認(rèn)真琢磨這個(gè)看似“天上掉餡餅”的投資機(jī)遇。

日本總務(wù)省數(shù)據(jù)顯示，截至2023年10月，日本國(guó)內(nèi)住宅空置率達(dá)13.8%，空置房約900萬(wàn)戶，均創(chuàng)歷史新高。

尤其是在關(guān)西、名古屋等大都市圈外，群山環(huán)繞的鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，長(zhǎng)期無(wú)人打理的閑置房屋數(shù)量顯著增多。

尼鹿，青島的全職攝影師，2019年與日本小樽結(jié)緣。

彼時(shí)新冠疫情尚未大規(guī)模爆發(fā)，出行較為自由。

小樽，這座位于北海道西海岸的港口小鎮(zhèn)，如《情書》等日劇中描繪得那般唯美安靜。尼鹿因工作頻繁往返于青島和小樽，小鎮(zhèn)的獨(dú)特魅力深深吸引了她，浪漫的種子在她心中種下。

當(dāng)時(shí)日本房產(chǎn)市場(chǎng)未被大量外國(guó)炒房客涌入，日元匯率穩(wěn)定。

北海道部分區(qū)域產(chǎn)業(yè)單一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力不足，房屋閑置率上升促使房?jī)r(jià)下行，為尼鹿這樣憧憬日本生活的人提供了看似絕佳的購(gòu)房契機(jī)。

2023年，尼鹿決定將在小樽買房的想法付諸實(shí)踐。

她先通過(guò)當(dāng)?shù)嘏笥汛蚵牱績(jī)r(jià)，接著在日本房產(chǎn)租賃買賣應(yīng)用軟件上搜索房源。一套套內(nèi)面積170平方米，帶獨(dú)立院子、倉(cāng)庫(kù)和地窖的“一戶建”木質(zhì)小別墅吸引了她。

房子外觀和布局與她在青島的家有相似之處，從實(shí)拍圖看，陽(yáng)光灑進(jìn)屋內(nèi)營(yíng)造出溫馨氛圍，與她喜愛(ài)的日劇場(chǎng)景契合，也是她擅長(zhǎng)的攝影風(fēng)格畫面。

實(shí)地看房時(shí)，尼鹿發(fā)現(xiàn)這套始建于上世紀(jì)60年代的老房子，經(jīng)之前業(yè)主翻新保養(yǎng)，家具家電基本能正常使用。

房子布局合理，四個(gè)臥室有序分布，餐廳紅木餐桌旁的白色復(fù)古分叉吊燈散發(fā)柔和光芒，讓人有親切歸屬感。

從房子坐公交到小樽JR車站僅10分鐘，離家兩三分鐘有生活商店，車程5分鐘左右有大型商場(chǎng)超市，生活便利。

尼鹿很快決定購(gòu)買，從看房到簽購(gòu)房申請(qǐng)書只用了5分鐘。5天后，中介準(zhǔn)備好書面材料，尼鹿在購(gòu)房協(xié)議上簽字。

2024年12月，按當(dāng)時(shí)匯率，她花約三萬(wàn)兩千元人民幣買下這處“一戶建”，算上手續(xù)費(fèi)和維修費(fèi)用，總共花費(fèi)六萬(wàn)多人民幣。

此后，“三萬(wàn)多北海道買獨(dú)棟”的新聞在中文互聯(lián)網(wǎng)傳播，引發(fā)廣泛關(guān)注，讓更多人關(guān)注日本房產(chǎn)市場(chǎng)。

不過(guò)，在日本買房遠(yuǎn)沒(méi)有尼鹿的經(jīng)歷這般簡(jiǎn)單。從法律層面看，外國(guó)購(gòu)房者面臨諸多復(fù)雜限制。

產(chǎn)權(quán)登記方面，日本房產(chǎn)交易法律法規(guī)嚴(yán)格細(xì)致，外國(guó)購(gòu)房者易因信息不對(duì)稱產(chǎn)生法律糾紛，遭受經(jīng)濟(jì)損失。

比如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定、土地所有權(quán)規(guī)定等與國(guó)內(nèi)差異大，不了解清楚易陷入法律困境。

2024年，日本政府要求投資買房的外國(guó)人登記在日緊急聯(lián)絡(luò)人，給國(guó)內(nèi)持幣觀望的購(gòu)房者增設(shè)了隱形門檻，使購(gòu)房過(guò)程更復(fù)雜。

日常維護(hù)上，日本《都市再開發(fā)法》規(guī)定，每隔十余年老舊建筑須強(qiáng)制翻新。

鄉(xiāng)間老宅本就少有人問(wèn)津，強(qiáng)制翻新更增加了屋主成本。尼鹿入住后，室內(nèi)水管凍裂，更換水管花費(fèi)2500元人民幣，雖在當(dāng)?shù)厮芙邮埽啾葒?guó)內(nèi)是不小開支。

每年她還需支付約500元稅費(fèi)、150元熱水器與供暖檢查費(fèi)用，為防火災(zāi)及洪水等意外，買了一千元左右保險(xiǎn)。尼鹿買的北歐風(fēng)格木質(zhì)房屋，因結(jié)構(gòu)特點(diǎn)需定期維護(hù)修繕，而日本人工費(fèi)用高，對(duì)海外外籍房主是沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，稍不留意就可能超預(yù)算。

一些人想低價(jià)買入日本老宅進(jìn)軍民宿業(yè)，卻被現(xiàn)實(shí)潑了冷水。

日本國(guó)土交通省和厚生勞動(dòng)省規(guī)定，民宿年度營(yíng)業(yè)天數(shù)上限為180天，極大限制了民宿經(jīng)營(yíng)時(shí)間，讓依靠民宿經(jīng)營(yíng)盈利補(bǔ)貼購(gòu)房成本的想法難以實(shí)現(xiàn)。

房屋中介提醒，在日本大部分住宅房產(chǎn)靠炒賣迅速牟利幾乎不可能.

一方面，日本房產(chǎn)交易從購(gòu)房資格到交易流程都有限制；另一方面，提前賣房需繳納高昂稅費(fèi)，房產(chǎn)流動(dòng)性和投資回報(bào)率都受極大影響。