房屋租賃是指出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用原則。
網(wǎng)友咨詢：
房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)嗎？
陶欣律師解答：
出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
優(yōu)先購買權(quán)行使的前提是，出租人“出賣”其房屋。如果出租人以無償?shù)姆绞教幏制浞课?，則沒有優(yōu)先購買權(quán)制度適用的可能。優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)是承租人，但承租人必須基于合法有效的租賃合同才能主張權(quán)利。如果租賃合同無效或者已被撤銷、解除，則租賃合同已經(jīng)不存在，承租人也不再享有優(yōu)先購買權(quán)。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使前提是承租人與其他買受人處于同等條件之下。同等條件應(yīng)當(dāng)主要指的是價(jià)格條件。除價(jià)格條件外，同等條件還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮租賃房屋的使用方式或使用用途、環(huán)境因素、品牌效應(yīng)、無形資產(chǎn)的增值以及其他可能影響出租人經(jīng)濟(jì)利益的因素。
出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
陶欣律師補(bǔ)充：
按份共有，是指共有人分別按照確定的份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。共有人優(yōu)先購買權(quán)是指共有人在共有財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時(shí)，就可以轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利，具有法定性和物權(quán)性。
按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)。共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生變化時(shí)，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。
【法律依據(jù)】
《民法典》
第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
陶欣律師
安徽凈源律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，服務(wù)常年顧問單位包括行政機(jī)關(guān)、國有、上市企業(yè)等；合同、股權(quán)、婚姻家事等糾紛處理數(shù)百起；代理案件百余起。辦案經(jīng)驗(yàn)、技巧與方法豐富。
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