“自從2017年搬進(jìn)這個(gè)小區(qū)，
就沒少跟物業(yè)斗氣，糾纏了近10年，
今天終于可以告一段落了。
法官說(shuō)得在理，這次我服?！?/p>
當(dāng)事人王大姐邊寫撤回再審申請(qǐng)書邊說(shuō)道
近日，江門市江海區(qū)人民法院在再審審查中主動(dòng)作為，成功化解某小區(qū)歷時(shí)近10年的物業(yè)糾紛，15起物業(yè)糾紛案件“一攬子”化解，當(dāng)事人現(xiàn)場(chǎng)履行完畢給付義務(wù)，有效定分止?fàn)帯?/p>
時(shí)針回?fù)苤?016年，某潤(rùn)物業(yè)公司與開發(fā)商簽約入駐某小區(qū)時(shí)，業(yè)主們?cè)鴮?duì)“星級(jí)服務(wù)”充滿期待。隨著業(yè)主陸續(xù)入住，因環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、設(shè)施維護(hù)等問題，部分業(yè)主與物業(yè)公司漸生齟齬，形成“服務(wù)差—拒繳費(fèi)—服務(wù)降”的惡性循環(huán)。直到2021年11月，某潤(rùn)物業(yè)管理公司服務(wù)合同到期，部分業(yè)主也依然不繳納管理費(fèi)。2024年7月，某潤(rùn)物業(yè)管理公司對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟。
原審適用小額訴訟程序一審終審，判決生效后，王大姐等15名業(yè)主以“訴訟時(shí)效過(guò)期”“服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)”為由申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>
再審審查工作交到何岳昌團(tuán)隊(duì)手上?！斑@類糾紛表面是費(fèi)用爭(zhēng)議，實(shí)質(zhì)是基層治理體系不健全的投射。”何法官在向原承辦人了解案情并詳細(xì)查閱卷宗后指出。
原審判決已生效，但業(yè)主們依然攥著幾十頁(yè)厚的投訴記錄申請(qǐng)?jiān)賹?。他敏銳意識(shí)到，若啟動(dòng)再審程序，不僅浪費(fèi)司法資源，也不利于矛盾的根本性解決，甚至可能引發(fā)群體信訪、執(zhí)行難等“次生”問題。
“這些糾紛就像纏在一起的線團(tuán)，硬扯只會(huì)打更多死結(jié)。”何法官遂決定先以召開聽證會(huì)的契機(jī)，組織雙方坐到一起，直面癥結(jié)。
考慮到業(yè)主平時(shí)要上班，這次聽證會(huì)特意安排在周六的早上。
聽證過(guò)程中，業(yè)主們輪番拿出手寫的報(bào)修記錄、拍攝的服務(wù)瑕疵視頻。物業(yè)公司工作人員也打開存檔的照片，指著一張張物業(yè)人員在暴雨天搶修配電房、夏天想盡辦法消殺蚊蟲的照片解釋：“不是我們不作為，是因?yàn)榻?jīng)費(fèi)實(shí)在捉襟見肘，但我們也在有限的運(yùn)營(yíng)資金下盡力提供服務(wù)。服務(wù)確有欠缺，但業(yè)主也不能把氣發(fā)在物業(yè)管理費(fèi)上?！?/p>
此時(shí)，何岳昌團(tuán)隊(duì)抓住時(shí)機(jī)展開“靶向調(diào)解”。一方面向業(yè)主釋明訴訟時(shí)效的法律規(guī)定，從舉證責(zé)任分配、證據(jù)提交、責(zé)任劃分等方面，告知當(dāng)事人再審的時(shí)間成本和訴訟成本；另一方面拿著業(yè)主提交的“垃圾堆滿公共區(qū)域”“安保缺失”的幾十張照片，促使物業(yè)公司正視服務(wù)瑕疵，建議物業(yè)公司適當(dāng)減免拖欠的管理費(fèi)。
剛開始，在物業(yè)公司同意減免兩成管理費(fèi)之后，業(yè)主們也有同意協(xié)調(diào)的意向，但是業(yè)主們聚到一起討論，過(guò)往的種種矛盾又再次浮現(xiàn)，便又不同意。瞬間，調(diào)解再次陷入困境。
“現(xiàn)在不是翻舊賬的時(shí)候，我們要解決的是眼前的賬?！焙畏ü俪藙?shì)以‘算賬’的方式向雙方當(dāng)事人逐一釋明相關(guān)法律問題。一算法律賬，用類案判決展示訴訟風(fēng)險(xiǎn)；二算經(jīng)濟(jì)賬，核算多年欠費(fèi)資金及滯納金成本；三算信譽(yù)賬，公示雙方在社區(qū)的口碑影響；四算長(zhǎng)遠(yuǎn)賬，分析后續(xù)執(zhí)行可能帶來(lái)的連鎖反應(yīng)。
“我們?cè)敢庾屢徊?。”“也該給這場(chǎng)恩怨畫個(gè)句號(hào)了。”隨著物業(yè)公司工作人員和業(yè)主們一個(gè)個(gè)松口，持續(xù)近2個(gè)小時(shí)的調(diào)解最終打破堅(jiān)冰。
此時(shí)，何法官再次掏出計(jì)算器，按七成的標(biāo)準(zhǔn)逐一算出業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)。最后雙方達(dá)成一致意見，15名業(yè)主按原判決本金的七成再減200元的標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)場(chǎng)支付物管費(fèi)給物業(yè)公司。對(duì)于其中一名低保戶業(yè)主，物業(yè)公司同意對(duì)其再次降低支付標(biāo)準(zhǔn)。
隨著一聲聲“到賬2680元”“到賬4656元”……響起，業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)也全部現(xiàn)場(chǎng)結(jié)清?！皼]想到再審審查還能這樣解疙瘩！”物業(yè)公司工作人員看著陸續(xù)進(jìn)賬的物業(yè)管理費(fèi)感慨。
王大姐拿著撤回再審申請(qǐng)書感嘆：“這筆近10年的‘糊涂賬’，今天終于算清楚了?！?/p>
來(lái)源：江海區(qū)法院
供稿：黃妙姿
排版：譚年安
編輯：古慧琳
審校：何奎
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