文|大 何
當(dāng)他們開始抓房子質(zhì)量，保交樓，取消公攤面積的時(shí)候，得牢牢記住，不是他們良心發(fā)現(xiàn)了，而是他們發(fā)現(xiàn)沒人買單了。
3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，將于今年5月1日起施行。
前不久備受關(guān)注的“層高不低于3米”的好房子要求，就來自這份標(biāo)準(zhǔn)。
新標(biāo)準(zhǔn)明確——
- 新建住宅建筑的層高提升為不低于3.00米；
- 每套住宅都有滿足日照標(biāo)準(zhǔn)的房間；
- 將現(xiàn)行要求規(guī)定的7層起設(shè)置電梯，提升為4層起就要設(shè)置電梯，每個(gè)住宅單元應(yīng)至少設(shè)置1臺(tái)電梯。
不單單是這些，標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房子在舒適性，適老化，信息化等方面也有很多規(guī)定。
一個(gè)問題是，國(guó)家為什么要這么快推出好房子的新標(biāo)準(zhǔn)呢？
低情商的說法就是文章開頭那段。
而高情商的說法，是為了實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的大目標(biāo)。
回顧今年兩會(huì)，“穩(wěn)住樓市股市”首次寫進(jìn)政府工作報(bào)告總體要求，“止跌回穩(wěn)”成為2025年房地產(chǎn)工作的首要任務(wù)。
與此同時(shí)，“好房子”也第一次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。
這么看，“好房子”的政策顯然是為了服務(wù)于前者的調(diào)控手段。
樓市調(diào)控新政策的出臺(tái)，其實(shí)是在加速市場(chǎng)分化。
事實(shí)上，當(dāng)下有兩個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)形成了。
第一個(gè)就是住宅的豪宅化，在新房市場(chǎng)，小面積、低總價(jià)的剛需房正在加速的收斂，取而代之的是大面積的、豪華裝修的、總價(jià)高的新房。
而各省推出來的新的住宅規(guī)范還在加速這一趨勢(shì)，從去年開始，包括江西、福建、深圳、天津都密集推出了第四代住宅的設(shè)計(jì)規(guī)范。
那這些規(guī)范對(duì)層高、對(duì)采光，甚至對(duì)飄窗臺(tái)的近身都做了更高標(biāo)準(zhǔn)的要求。
特別是高得房率這一點(diǎn)，是現(xiàn)在新一代住宅吸引居民購(gòu)房的主打看點(diǎn)，100%以上得房率的新房越來越多。
這次好房子新規(guī)不僅要求四層以上住宅必須安裝電梯，還對(duì)隔音效果和室內(nèi)門洞寬度提出了更高標(biāo)準(zhǔn)。
這些看似新增的要求，其實(shí)不過是把過去高端社區(qū)和洋房項(xiàng)目里早已存在的做法標(biāo)準(zhǔn)化了，甚至有些條款反而放寬了對(duì)開發(fā)商的限制。
比如那些大院式社區(qū)和洋房住區(qū)，早就屬于事實(shí)上的高端住宅，現(xiàn)在只是把這些默認(rèn)做法寫進(jìn)了規(guī)范里。
一句話總結(jié)就是，未來上市的房子，即便同一價(jià)格面積設(shè)計(jì)，對(duì)現(xiàn)在的住房都是降維打擊。
而且這不是某一地的變化。
第二個(gè)趨勢(shì)是各地方新推的地塊都在被高溢價(jià)的拿。
最近一段時(shí)間，北京、杭州、成都地王頻出，不斷刷新拍地價(jià)格。
尤其杭州，樓面價(jià)從突破7字頭到突破8字頭（接近9萬(wàn)元），只花了短短三天，成為全國(guó)樓面價(jià)第三高的城市，僅次于上海和北京。
我知道肯定有人說能有這個(gè)溢價(jià)，當(dāng)然是因?yàn)槿思业乩韰^(qū)位好，是核心位置的核心資產(chǎn)，
但你要知道推什么地的背后，也代表著土地的供給方想要向市場(chǎng)推什么樣的產(chǎn)品。
比如杭州西湖區(qū)的這塊地王，容積率只有1.1，土拍的溢價(jià)率卻達(dá)到了驚人的115%。
這種政策導(dǎo)向的核心，就是要重新定義“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，讓新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)加速分化。
中高收入群體的住房需求會(huì)被引導(dǎo)到新房市場(chǎng)，而普通家庭尤其是新市民的居住需求，則會(huì)更多依賴存量二手房。
一旦高端買家不再關(guān)注二手房，這類房子自然就炒不起來了，金融屬性也會(huì)逐漸剝離。
沒錯(cuò)，政策確實(shí)要求止跌回穩(wěn)，但是這個(gè)止跌回穩(wěn)的方式可能和你想的不一樣。
好房子的得房率超過100%，裝修還上檔次，住著還舒適，
只要讓他們見過古德豪斯的好，他們自然會(huì)嫌棄自家剛需的小。
沒錯(cuò)，這才是止跌回穩(wěn)的邏輯——誰(shuí)有錢掙誰(shuí)的。
說白了，未來的住房市場(chǎng)將分成兩個(gè)陣營(yíng)：
- 高端新房：這類房子供應(yīng)量少但價(jià)格居高不下，主要面向高收入群體，普通人很難企及。
- 剛需二手房：長(zhǎng)期保持低價(jià)橫盤（實(shí)際可能因稅費(fèi)和折舊緩慢下跌），基本失去增值空間，徹底回歸居住功能。
這種分化其實(shí)是件好事。
一方面，更多人能以更低成本解決住房問題；
另一方面，大家也不用再把買房當(dāng)作唯一的投資手段。
畢竟房產(chǎn)投資門檻太高，之前還出現(xiàn)過深房理那樣的金融化風(fēng)險(xiǎn)，而金融資產(chǎn)投資門檻低、流動(dòng)性好，更適合普通人。
當(dāng)市場(chǎng)現(xiàn)狀徹底熄滅商品房的投資屬性時(shí)，作為商品的房屋，居住功能便成為購(gòu)買者越來越重視的事情
當(dāng)然，這個(gè)轉(zhuǎn)型過程中，那些前幾年高杠桿買房的人可能成為最慘的那批。
對(duì)于我們普通人來說，不用操心太長(zhǎng)遠(yuǎn)的事，但眼前能躲的坑可得留神。
比如說今年的新建商品房，規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都是舊的，你這邊買完，旁邊有可能就是換代的低容積率、高得房率的新房…
而在開發(fā)商的財(cái)務(wù)模型沒有根本改善的情況下，提高好房子的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)疑會(huì)在顯要部分增加產(chǎn)品成本。
這邊多了，那邊就要摳一點(diǎn)，那羊毛出在誰(shuí)身上？
所以，不妨讓子彈再飛一會(huì)。
全文完，感謝閱讀，既然看到這里了，如果覺得不錯(cuò)，隨手點(diǎn)個(gè)贊和“推薦”吧。
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