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作者：余飛
01
第二地級市，取消限價
越來越多的重點城市，被迫取消限價了。
去年鄭州、武漢、杭州均已執(zhí)行，4月15日第二地級市無錫，也選擇跟進。
首先解釋一下無錫第二地級市的頭銜。
從GDP角度來看，無錫在地級市中，是僅次于蘇州的存在，其GDP高于長沙、鄭州，在全國位居第14位。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局
4月15日，無錫市發(fā)布了樓市新政，推出了5.0版的“錫十條”，其中包括取消限售、加大公積金提取額度、延長購房補貼時間、房企拍地可分期支付等。
其中最有吸引力的是取消限價：
暫停市區(qū)新建商品住房銷售價格備案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品住房預售許可證或現(xiàn)售備案證明前，不再向價格管理部門辦理價格備案手續(xù)，由企業(yè)根據(jù)市場自主確定“一房一價”，并對外公布。
這意味著，無錫新房定價權，交給了房企，交給了市場，不再設置漲跌板，漲跌隨意了。
對房價設置跌停板，本就是一個無效的操作。
在房價猛漲的年代里，有不少城市設置了5%的房價漲幅，但均沒有限制住，房價不斷不突破上限。
在這輪房價調(diào)整之初，很多城市沒有認清現(xiàn)實，紛紛開啟了設置房價跌停板的操作。其中湖南的岳陽，打響了限價第一槍。
之后上百個城市跟進，有的發(fā)了明文，有的則是心照不宣。
僅2021年，就有 岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山出臺限跌令的氛圍下，出臺了限跌令：
最新取得預售證的新房，實際銷售價格不得低于備案價的85%，也就是說新房價格跌幅不能超過15%。
但限跌令依舊沒有擋住房價下跌。
02
無錫，妥協(xié)了
本號早在幾年前就呼吁過取消限價，并取消搖號措施。
理由很簡單，限價，無非是在樓市火熱時，控制住房價漲幅。在樓市下行時，控制房價跌幅。
然而，過去八年的經(jīng)驗告訴我們，限價不僅不頂用，反而適得其反。
比如 限漲為目的的限價與搖號疊加，不僅沒有讓市場冷卻，反而在2016年至2021上半年期間，造就了人為搶房局面，加速了市場價格上漲。
限價，制造了與二手的剪刀差，拉大了利潤空間，人為制造出了更農(nóng)村的炒作需求。
搖號，則是人為制造了緊張的氛圍。
限價與搖號疊加，不僅沒有讓市場冷卻，反而加速了市場價格上漲。2016年以來，西安、成都、杭州、蘇州、武漢、南京、深圳等城市加起來上演了上百次萬人搖號搶房、千人搖號搶房畫面。
同時，限跌令，初衷是防止系統(tǒng)性風險出現(xiàn)，防止市場過冷，影響賣地收入。
然而，在時間的檢驗之下發(fā)現(xiàn)，限跌令啥也沒能阻擋住，房價該跌的仍在跌。更嚴重的是，限制房價下跌，干擾房企的正常回款，加劇了房企的暴雷，加劇了市場問題樓盤的局面，更加劇了賣地收入跳水的局面。
全國賣地收入，自2021年見頂之后，已經(jīng)三連跌，2023年只有57996億元，相較于高點時期，下跌了33.38%。
2024年賣地收入再下降16%，至48699億元。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：財政部
房價方面，率先發(fā)布限跌令的湖南岳陽，目前均價已經(jīng)跌破6000元。
河北張家口，去年被媒體爆出很多房子已經(jīng)鶴崗化了。
去年6月3日，每日經(jīng)濟新聞披露：
當?shù)刂薪楸希瑥埣铱谑邢禄▓@區(qū)，花6萬元的確可以買一套建筑面積60平方米的兩室一廳，花8萬元能買一套78平方米的兩室兩廳。
去年取消限跌令的鄭州、武漢，其實也是被市場逼迫妥協(xié)的。
鄭州方面，商品房銷量自2018年以來，一年不如一年，而庫存量則與日俱增。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：鄭州市統(tǒng)計局
2023年鄭州房屋銷售總面積2028.6萬平方米，相較于2018年的高點，下跌了45.4%。銷售額1748.4億元，相較于2019年的高點下跌了48.6%。
房屋庫存則突破了1100萬平方米。
此外，鄭州的賣地收入，早就腳踝斬了。根據(jù)鄭州市財政局披露的數(shù)據(jù)顯示，2023年鄭州市政府性基金預算收入（主要是賣地收入）387.9億元，相較于高點時期下降了73%。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：鄭州市財政局
進入202 4年，進一步下降。
鄭州官方披露，2024年全市商品房累計銷售1124.48萬平方米。
武漢大體亦是如此。
再看無錫的情況。
無錫商品房銷量高點在2021年，當年1550.86萬平方米的商品房銷售面積，銷售金額更是高達2658.96億元，當年均價也是最高，為1.71萬/平方米。
2023年這些數(shù)據(jù)分別跌至1081.83萬平方米、1701.36億元、1.57萬平方米。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：無錫市統(tǒng)計局
今年一季度，當一線與強二線行情走熱之際，無錫依舊不溫不火。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年3月無錫新建商品住宅成交面積12萬平方米，環(huán)比增長57%，同比下跌26%。今年一季度，無錫新建商品住宅成交面積30萬平方米，同比下跌26%。數(shù)據(jù)顯示，今年3月無錫新房庫存量513萬平方米，消化周期33.6個月。
房價方面，國家統(tǒng)計局4月16日公布的70個大中城市數(shù)據(jù)顯示：
無錫新房價格環(huán)比下跌0.1%，同比下跌4.4%。二手房環(huán)比下跌0.5%，同比下跌7.1%。
庫存大，行情沒有拉動，房價仍在下跌。
最關鍵的是，4月2日中美之間的貿(mào)易摩擦再度升級，其影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
這種背景下，將定價權交給市場，才是去庫存最好的方式。
畢竟，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。
而且，本號不斷強調(diào)過，樓市最怕的不是降價，而是沒有流動性。
盡管在冷卻的市場環(huán)境下，不一定能增加多少成交，但至少不會是互相僵持的僵局。
樓市最怕的就是陷入僵局。
03
沒有誰能置身事外
這一輪調(diào)整，沒有哪座城市能置身事外，之前寫過的深圳、廣州、上海、北京、東莞、成都、重慶、煙臺、常州、南京、西安、武漢、廈門等一眾熱點城市的房價走勢，可以得出一個明顯結(jié)論：
即便擁有不錯的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟和人口，也抵擋不住大趨勢。因為盡管高房價城市中，有一批產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、人口表現(xiàn)都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力和購買力。
區(qū)別只在于，產(chǎn)業(yè)強、人口競爭力強的城市，跌幅相對小一點，前兩者弱則跌幅相對大一些而已。
無錫的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口不可謂不強悍。
2024年寧波GDP高達16263.29億元，位居全國第14位，穩(wěn)坐第二地級市寶座。
產(chǎn)業(yè)方面，無錫工業(yè)實力位居全國前列。2023年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值24765.26億元，規(guī)模以上工業(yè)營收24096.93億元，在江蘇僅次于蘇州。
此外，按照工信部劃分的41個工業(yè)大類，無錫總產(chǎn)值超過千億的產(chǎn)業(yè)數(shù)量高達9個。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：無錫市統(tǒng)計局
所以，從產(chǎn)業(yè)角度看，寧波相當強悍。
然而這又怎樣？
相比之下，在長三角，無錫的房價調(diào)整幅度還是偏小的。
看看經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口同樣強悍的寧波，跌幅非常大。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：貝殼找房
各區(qū)對比三年前的數(shù)據(jù)，跌幅都很大。奉化、杭州灣新區(qū)、鎮(zhèn)海跌幅都在三分之一左右。江北、北侖、余姚三年跌了四分之一，鄞州、海曙、慈溪跌幅均超五分之一。
數(shù)據(jù)再一次告訴我們，這一輪調(diào)整是全面的、深度的，在大周期面前，誰都得服從，誰都無法置身事外。
本號早就說過，盡管高房價城市中，有一批產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、人口表現(xiàn)都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力。
對于一二線城市來說，房價調(diào)整的根本邏輯，其實就是一句話：很多城市的房價，德不配位。
對于房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)實力的城市來說，房價回調(diào)是必然選項。
在關稅大戰(zhàn)利空之下，調(diào)整仍會是這座城市今年的底色，只不過分化特點更明顯而已。
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