面對挑戰(zhàn)，萬科全力以赴，決意未來要走出低谷。所幸的是，萬科也不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗。

2025年以來，萬科經(jīng)歷了一系列調(diào)整，也收獲了多方支持，此后，萬科的每一則消息都備受關(guān)注，因?yàn)殛P(guān)系著萬科的命運(yùn)，也關(guān)系著市場與行業(yè)的信心。

3月31日晚，萬科發(fā)布2024年年報(bào)。年報(bào)顯示，過去一年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售額2460.2億元，營業(yè)收入3431.8億元，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入38.0億元，連續(xù)16年為正。更重要的是，萬科完成了超過18萬套房子的交付，也順利兌付了292億元的到期公開債。

同日，萬科舉行了一場分析師會議。會上，萬科管理層透露，新一年在各方支持下，萬科迎來多項(xiàng)積極進(jìn)展，生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，償債工作有序推進(jìn)，2025年一季度到期公開債均已完成兌付。

虧損的階段性陣痛過后，所有的目光都在聚焦萬科，面對2025年，絕不是這家企業(yè)最好的時(shí)候，但也已不是其最差的時(shí)刻，值得探究的是，過去一年里，萬科的自救態(tài)度和應(yīng)對策略是什么？而新的一年，萬科打算怎么做？如何走出低谷？

01

全力“保交房”與“保兌付”

過去一年，“保交房”和“保兌付”是萬科的重點(diǎn)工作。

3月31日的分析會上，萬科管理層表示，在各方支持下，盡管銷售同比下降34.6%，經(jīng)營端承受較大壓力，但公司始終保持經(jīng)營穩(wěn)定，2024年如期歸還到期公開債292億元，順利完成18.2萬套房屋交付。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，萬科全年共交付327個(gè)項(xiàng)目，666個(gè)批次，合計(jì)交付房屋18.2萬套。其中，超半數(shù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“交房及交證”，有169個(gè)項(xiàng)目的萬科業(yè)主們于交付現(xiàn)場拿到了房產(chǎn)證。

分析人士指出，行業(yè)調(diào)整期，房企“保交房”其實(shí)面臨著不少挑戰(zhàn)。在此情況下，萬科仍實(shí)現(xiàn)了超18萬套房屋高質(zhì)量交付，并積極用科技助力“好房子”建設(shè)，保障了客戶的交付體驗(yàn)。2025年，萬科的交付任務(wù)量進(jìn)一步下降，全年計(jì)劃交付230個(gè)項(xiàng)目，在自身努力和多方支持下，相信萬科也能高質(zhì)量完成交付目標(biāo)。

與此同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)，萬科制定并推動實(shí)施業(yè)務(wù)重整和風(fēng)險(xiǎn)化解的“一攬子方案”，堅(jiān)定瘦身健體、聚焦主業(yè)、全力自救，取得一定進(jìn)展，為改革化險(xiǎn)贏得了時(shí)間和空間。

在經(jīng)營端，萬科2024年實(shí)現(xiàn)銷售金額2460.2億元，銷售面積位居行業(yè)第一，銷售回款率保持100%以上，大宗資產(chǎn)交易完成54個(gè)項(xiàng)目交易，合計(jì)簽約259億元，并通過存量資源盤活新增和優(yōu)化產(chǎn)能412億元，回收現(xiàn)金超百億元。

在融資端，萬科積極爭取各類金融機(jī)構(gòu)支持，2024年全年新增融資和再融資948億元，新增融資的綜合成本3.54%，經(jīng)營性物業(yè)貸落地293億元，白名單項(xiàng)目申報(bào)178個(gè)。

關(guān)于2025年的債務(wù)應(yīng)對，“全力以赴”是萬科管理層簡短而有力的回應(yīng)。

萬科管理層表示，依靠自身在經(jīng)營和交易的努力，結(jié)合政策端的引領(lǐng)，金融機(jī)構(gòu)的支持，國資大股東的力挺，合作伙伴的助力，萬科有信心、有能力去確保項(xiàng)目如期交付，妥善化解到期債務(wù)。

02

萬科不“躺平”

盡管在各方支持下積極開展自救，萬科管理層也坦言“風(fēng)險(xiǎn)并未徹底化解”，但從年報(bào)上看，萬科沒有“躺平”，業(yè)務(wù)能力依舊在線。

2024年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積1810.7萬平方米，銷售金額2460.2億元，銷售金額在15個(gè)城市位列第一，在5個(gè)城市排名第二，在6個(gè)城市排名第三。

銷售賣房是萬科化解債務(wù)問題、實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營的根本之源，近年來，萬科聚焦產(chǎn)品創(chuàng)新，加強(qiáng)高濃度社區(qū)配套的設(shè)計(jì)，將生產(chǎn)、生活、生態(tài)集于一體的新一代綜合住區(qū)產(chǎn)品在多個(gè)一線及省會城市實(shí)現(xiàn)熱銷。

同時(shí)，萬科還在直播轉(zhuǎn)化、庫存去化、現(xiàn)房銷售等多方面積極嘗試，并也取得成效。如海南三亞灣項(xiàng)目，372天內(nèi)便完成從開工至竣工備案，2024年12月首開實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額38.2億元，認(rèn)購率72.3%，也是萬科首個(gè)、三亞市首個(gè)一次性全項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)商品房現(xiàn)房銷售制項(xiàng)目。

而萬科的另一個(gè)主營業(yè)務(wù)“物業(yè)服務(wù)”，萬物云去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入363.8億元，同比增長8.9%，依靠良好的住宅服務(wù)口碑和不斷迭代的服務(wù)模式，萬物云過去一年繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的存量住宅市場拓展能力，新獲取405個(gè)住宅服務(wù)項(xiàng)目，飽和收入共23.14億元。

租賃住宅業(yè)務(wù)方面，“泊寓”依舊是當(dāng)前全國最大的集中式公寓提供商。報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入37.02億元，同比增長7%，新拓展房源4.06萬間，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

截至2024年底，泊寓出租率高達(dá)95.6%，客戶滿意度在95%以上，老客戶續(xù)租率接近60%，2024年平均簽約租期比2023年延長35天。

同時(shí)，在商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、物流倉儲、酒店與度假業(yè)務(wù)上，萬科也頂住了壓力，穩(wěn)定發(fā)揮，各領(lǐng)域影響力均進(jìn)一步擴(kuò)大。

03

不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗

長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境已發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變，供求關(guān)系發(fā)生重大變化、行業(yè)模式和融資方式也發(fā)生重大調(diào)整。

在3月31日的分析會上，談及對房地產(chǎn)市場后續(xù)走勢，萬科管理層表示，作為增加財(cái)產(chǎn)性收入提振消費(fèi)、防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，在政策引導(dǎo)和支持下，萬科相信行業(yè)已經(jīng)度過了最困難的時(shí)期，房地產(chǎn)市場將回到穩(wěn)定健康發(fā)展軌道上來。

2025年，伴隨著政策東風(fēng)和市場信心的恢復(fù)，萬科的總體思路是：堅(jiān)持用改革的辦法解決發(fā)展中的問題，在發(fā)展中化解風(fēng)險(xiǎn)，從城市聚焦、業(yè)務(wù)組合、模式創(chuàng)新、科技突圍、產(chǎn)業(yè)協(xié)同等五個(gè)方面發(fā)力，加快新舊發(fā)展動能轉(zhuǎn)換，推動萬科重回健康發(fā)展軌道，更好的服務(wù)回報(bào)股東和市民群眾。

其中，“科技”是此次萬科年報(bào)中出現(xiàn)的高頻詞匯。一貫重視科技創(chuàng)新的萬科，踐行“科技融入業(yè)務(wù)”戰(zhàn)略，近年來已構(gòu)建了覆蓋開發(fā)經(jīng)營服務(wù)的全鏈條數(shù)字化體系，助力“好房子”“好服務(wù)”“好社區(qū)”的打造，如在建筑科技應(yīng)用方面，萬科至今已獲近300件國家發(fā)明專利，部分關(guān)鍵技術(shù)入選國際最頂級AI學(xué)術(shù)會議、獲建筑科技領(lǐng)域國家最高獎項(xiàng)“華夏獎”，于業(yè)內(nèi)首創(chuàng)圖紙大模型，圖紙查找效率提升6倍以上，核對效率提升15倍以上，有效減少圖紙和施工問題，促進(jìn)“好房子”建設(shè)。

業(yè)績分析會上，萬科管理層也提到，科技戰(zhàn)略會是推動萬物云乃至整個(gè)行業(yè)走向新時(shí)代的一大實(shí)踐。2024年是AI技術(shù)浪潮席卷全球的一年，而萬物云積極擁抱AI技術(shù)，自研的邊緣服務(wù)器——靈石已經(jīng)可以在住宅、商寫、園區(qū)、城市公共空間等區(qū)域部署，提升空間內(nèi)的作業(yè)效率，后期將在能源管理等領(lǐng)域大放異彩。

有轉(zhuǎn)機(jī)，也有商機(jī)，低谷期或許也是萬科蓄勢發(fā)展的契機(jī)。

分析人士表示，自從年初變化以來，不僅市場對萬科的信心有所提升，萬科也保持了經(jīng)營穩(wěn)定，多方面業(yè)務(wù)取得積極進(jìn)展，改革發(fā)展迎來重大轉(zhuǎn)機(jī)。

萬科的確不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗，在今年1月份萬科管理團(tuán)隊(duì)調(diào)整充實(shí)時(shí)，廣東省、深圳市及有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人已表示，將全力支持企業(yè)穩(wěn)妥處置風(fēng)險(xiǎn)，保持萬科融資規(guī)模總體穩(wěn)定，助力企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

長風(fēng)破浪會有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海。萬科管理層在年報(bào)《致股東》中表示，全體萬科人竭盡所能，推動改革化險(xiǎn)和融合發(fā)展，相信在各方支持下，萬科一定能走出低谷、迎來轉(zhuǎn)機(jī)。