北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
一
Q:
請(qǐng)問，我是北京大叔，50歲了還有十年退休（或許12年），單身（離異）無(wú)房。目前住單位宿舍（開間筒子樓），退休后必須退房。
手中有錢120萬(wàn)，三個(gè)選擇：
一、買石景山老破小200萬(wàn)左右的，先出租退休后自住，租金基本能覆蓋月供，但退休金預(yù)計(jì)到時(shí)候也只有5000多，壓力很大。
二、買魯谷的50年公寓，不用貸款，先出租，退休后自住。
三、不買了，退休后住公租房，最后去養(yǎng)老院。
A：
1、退休金預(yù)計(jì)5000多，是指十年后嗎？如果是這意思，那這貸款就確實(shí)有難度了。到時(shí)候相當(dāng)于少了幾千的房租收入，或者說是自己掏租金來住這套老破小。如果到時(shí)候利率下降很多還好說，如果不降甚至上漲，那生活費(fèi)可就基本沒有了。
這只能期待十年后房租明顯上漲+利率下降，這樣能拿到一部分房租，用來補(bǔ)貼自己在其他更便宜地段兒的房租。或者說到時(shí)候把這套房賣掉，去買更便宜地段兒的房子居住。
或者這么說吧，以現(xiàn)在情況來說，就算買了這套房到時(shí)候也大概率住不上，相當(dāng)于純投資了。但房?jī)r(jià)未必還有多高的漲幅，所以如果有其他更穩(wěn)妥+高息的理財(cái)渠道，買不買這套房就沒什么必要了。
2、買公寓就是以收租金為主了，收益率比普宅高的多。但考慮好隱性風(fēng)險(xiǎn)，主要是房產(chǎn)稅+土地出讓金+水電稅等政策方面的。另外這種產(chǎn)品不好賣，稅費(fèi)也高。所以常規(guī)建議是要么就甭買，買了也就輕易甭賣了。
3、房子是用來住的，如果能解決退休后的居住就不用買房唄。這外人不好建議，看自己的情況來選擇。
4、簡(jiǎn)單就是這情況。如果是我會(huì)選第一個(gè)方案，買石景山老房。因?yàn)榉孔馐谴蟾怕孰S工資漲幅上漲的，十年后有可能翻番，而月供不變的可能性比較大，利率很難長(zhǎng)期上漲。所以到退休的時(shí)候，大概率是有結(jié)余租金的，應(yīng)該能補(bǔ)貼一部分租房+生活費(fèi)。
僅供參考。
二
Q:
請(qǐng)問，預(yù)算1500萬(wàn)左右，請(qǐng)給分析一下北京西城金城華庭和中信沁園的房子，考慮學(xué)區(qū)等情況！
A：
1、金城華庭和中信沁園，那從性價(jià)比來說肯定是金城華庭的占優(yōu)啊，這是送分題。
1500萬(wàn)應(yīng)該能買中信城90平左右的兩居，租金坪效應(yīng)該在150左右，租售比上千，至少是1000左右吧。這說明學(xué)區(qū)溢價(jià)有點(diǎn)兒高，居住的性價(jià)比就不是太高了。
金城華庭1500萬(wàn)應(yīng)該能買80平左右的，這里租金高，但坪效我不太清楚。參考旁邊的西城晶華吧，每平米是200左右。那金城華庭的房齡更新，坪效就應(yīng)該更高，增加10%吧，在220左右。計(jì)算租售比就肯定在1000之內(nèi)，或者900之內(nèi)，也就是性價(jià)比要比中信城高。
不過這也是因?yàn)榻鸪侨A庭的房齡新，所以更受追捧。如果過些年隨著房齡和設(shè)施變老，性價(jià)比有可能下降。但至少五年八年不至于，再怎么著也得是西城晶華的程度，也就是就算下降也仍然比中信沁園要高。
2、但加上學(xué)區(qū)那就只能家長(zhǎng)判斷了，從整體學(xué)區(qū)來講是金融街更強(qiáng)，但金城華庭對(duì)口的是話華嘉小學(xué)，屬于普通的。而中信城對(duì)口八中附小+直升，從概率來講強(qiáng)于金城華庭。
3、簡(jiǎn)單就這情況吧，單從房子角度來說肯定是金城華庭的占優(yōu)，至少房齡新的時(shí)候占優(yōu)。但結(jié)合學(xué)區(qū)只能家長(zhǎng)定，外人不好建議。
僅供參考。
三
Q:
請(qǐng)問，我在海淀雙榆樹有個(gè)一居室，學(xué)區(qū)房10萬(wàn) 一平，但是太小了只有不到40平，所以我想賣了換到天通苑，不添錢能買160平的，居住環(huán)境應(yīng)該改善很多。但現(xiàn)在就是拿不定主意，周圍的人都勸我說不能賣，留著會(huì)越來越值錢，想聽聽您的看法。
A：
1、我的看法是房子是用來住的，那為了提升居住體驗(yàn)就該換就換唄。這都沒必要聽別人的，居住是自己的事情，就跟搞對(duì)象結(jié)婚似的，自己覺得合適就行。
40平是建面吧？那使用面積也就30多，廚衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)就得小10平米，臥室客廳也就剩20多吧。甚至客廳或許還不好用呢，這種老房的居住體驗(yàn)都不會(huì)太好。換到160平的，這都沒法兒相比，只要自己覺得舒服就換吧。
2、留著會(huì)越來越值錢，這怎么說呢？北京的房子其實(shí)和20年前相比都是越來越值錢的。當(dāng)年雙榆樹公房被允許上市的時(shí)候也就4000多一平，現(xiàn)在都10萬(wàn)了?？赏瑫r(shí)期天通苑也才2650啊，就算是大戶型升值不領(lǐng)先，現(xiàn)在也是10倍左右的漲幅了，都越來越值錢。
錢只有花掉后得到享受了才有價(jià)值，否則就是一串?dāng)?shù)字，在物質(zhì)上沒有任何價(jià)值。如果說沒有改善的想法那就留著，可既然有這需求，又有這能力，那干嘛自己憋屈自己??？
3、總之沒必要聽別人的意見，甚至就算換了都沒必要告訴別人。房子跟老婆一樣都是只能自己用的，反正也不能共享。
僅供參考。
四
Q:
請(qǐng)問，明明央企就是國(guó)企，那你們?yōu)槭裁捶且獑为?dú)說？央企無(wú)非是歸中央管理的，但和歸省里市里管理的有本質(zhì)區(qū)別嗎？都是國(guó)企而已，有必要分三六九等嗎？
A：
1、莫名其妙，歪嘴吹火柴，哪兒來的邪火兒??？如果抬杠的話，那央企國(guó)企確實(shí)沒有本質(zhì)的區(qū)別。但這有意義嗎？所有的企業(yè)在本質(zhì)上都一樣，何必還分成國(guó)企+民企+合資外企?。?/p>
2、另外央企也不是歸“中央”管理的，而是歸中央人民政府（國(guó)務(wù)院）委托給國(guó)資委管理的。而且也不是所有央企都?xì)w國(guó)資委，“鐵郵煙荒”四大企業(yè)就歸財(cái)政部，至于為什么您直接咨詢國(guó)務(wù)院吧。還有幾大行也不歸國(guó)資委，而是有的歸匯金，有的歸財(cái)政部，也有共同管理的。
3、總之這沒什么意思，985和211+普本都算大學(xué)，而且211還包括所有的985。但人家孩子如果考上清華北大了，您非得說這其實(shí)不過是個(gè)211，有意思嗎？
另外企業(yè)里所有人都算員工，單獨(dú)分出來領(lǐng)導(dǎo)有本質(zhì)區(qū)別嗎？這種杠抬起來沒完，愿意承認(rèn)物以類聚人以群分就承認(rèn)，不愿意承認(rèn)也無(wú)所謂，但存在即合理，就看自己認(rèn)不認(rèn)了……
五
Q:
請(qǐng)問，我打算把東城的一套國(guó)中大廈的賣掉，預(yù)計(jì)4萬(wàn)一平能賣300萬(wàn)。然后在海淀再買一套，目的是為孩子上學(xué)能落戶的。
考慮是：
1、海淀位置不限，不用考慮學(xué)區(qū)。
2、總價(jià)最好在400之內(nèi)，或者算上貸款500。
3、希望持有個(gè)2、3年，再出手時(shí)好賣，租金高且保值。請(qǐng)問有推薦么。
A：
1、國(guó)中大廈，是燈市口25中和景山學(xué)校附近的那個(gè)嗎？50年的公寓是吧？
2、為孩子上學(xué)落戶，那為什么不考慮位置和學(xué)區(qū)??？只是為了跨區(qū)中考嗎？那就買學(xué)院路東邊這幾個(gè)溢價(jià)低的學(xué)區(qū)吧，300多萬(wàn)就能買到，不用貸款?？們r(jià)低的流動(dòng)性強(qiáng)，用完了學(xué)位就可以賣。
3、如果只是為了學(xué)位，那為什么要持有2/3年??？我建議是過了明年入學(xué)高峰期就看行情吧，如果溢價(jià)率繼續(xù)下跌就索性出手，沒必要非得跟大趨勢(shì)對(duì)賭，贏的可能性不大。也就是溢價(jià)部分是不太可能再增加的，除非是學(xué)區(qū)內(nèi)的成績(jī)大幅提升，或者有政策支持。但這種可能性很小，沒必要賭。
4、租金高不到哪兒去，畢竟所有海淀的房子都有學(xué)區(qū)溢價(jià)，市區(qū)的至少在10-15%。這部分價(jià)值是沒人給租金的，除非有人單獨(dú)租學(xué)位。所以學(xué)區(qū)房的租金只可能在本區(qū)內(nèi)相對(duì)高，但肯定低于北京平均值。
保值是基礎(chǔ)部分肯定沒問題，必定跟隨大盤漲跌。但溢價(jià)部分說不好，過了明年的人口趨勢(shì)拐點(diǎn)再看吧。所以一般建議就是用完了學(xué)位看行情，不合適就賣，相當(dāng)于用稅費(fèi)成本買了個(gè)學(xué)位，等同于沒有學(xué)區(qū)房年代的擇校費(fèi)。
5、推薦房子找當(dāng)?shù)刂薪榘?，學(xué)院路，北太平莊和花園路等學(xué)區(qū)的溢價(jià)都不算高，300多萬(wàn)不難買到。
僅供參考。
關(guān)注“章哥說買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。
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