北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
一
Q:
請問，我22年底在廊坊大廠路勁公園上城一期買了一套114平的四室兩廳兩衛(wèi)的房子，總高16層樓層我們是在三層，帶車位，一梯兩戶。房價(jià)是11200一平米，總價(jià)128萬左右，找人做貸款還花了1萬五。當(dāng)時(shí)貸款了111萬，月供是6400左右。23年8月交房的。
由于資金緊張目前我還沒有辦理收房，稅費(fèi)啥的還沒交，所以還沒拿到房本，房子還是毛坯狀態(tài)，估計(jì)要收房子交稅費(fèi)啥的還得六萬多塊。路勁公園上城二期今年五月份馬上也要交房了，跟我同戶型的房子二期的價(jià)格跌倒了8000一平米。中介說我這套房子現(xiàn)在如果賣的話能賣90萬左右，但是不滿兩年稅費(fèi)就得交個(gè)五萬來塊錢。哎賠慘了!
我想聽聽您的建議，我是現(xiàn)在想辦法收了房子趕緊想辦法賣掉呢，還是再等等看房價(jià)能不能再漲漲再賣。也不知道這里房價(jià)還能不能再漲了。懇請您能幫我出出主意。
A：
1、我對環(huán)京可不熟，大廠都好幾年沒去了，只能簡單說兩句，具體的最好問當(dāng)?shù)囟械摹?/p>
2、這114平的四室是典型的剛需戶型，但我看小區(qū)里又有130平疊拼，那說明這小區(qū)的品質(zhì)應(yīng)該還可以，至少在房齡新的時(shí)候不會差。當(dāng)然前提得是保質(zhì)按期完工啊，別降低品質(zhì)。
如果是這種情況，那常規(guī)建議是如果不自住，盡量在房齡新的時(shí)候出手。因?yàn)闀r(shí)間長了就難免小區(qū)品質(zhì)下降，“高品低配”的高品優(yōu)勢就降低了。對于自住的無所謂，投資的則有可能吃虧。
3、另外我上網(wǎng)看了看這小區(qū)的地段兒，好像不是太強(qiáng)。明明北邊就是路勁的陽光城大盤，那為什么在南邊單獨(dú)的開發(fā)了一個(gè)公園上城啊？中間隔了個(gè)首鋼的廠子，當(dāng)時(shí)這幫香港人怎么想的？
估計(jì)當(dāng)時(shí)是跟首鋼沒談妥土地，所以就先這么開發(fā)了。但既然是開發(fā)了，就很可能導(dǎo)致中間這塊地就更不好談了，換了誰都得坐地起價(jià)。本來工業(yè)用地的手續(xù)就不好辦，房地產(chǎn)不景氣就更不好辦了。
所以這小區(qū)的地段兒不太強(qiáng)，被工業(yè)用地四面包圍，在新房階段可以跟接盤的聊未來，但萬一拖的時(shí)間長了呢？等小區(qū)都老了就不好忽悠了。
4、總之如果是我，在不自住的情況下，不會持有這套房太長時(shí)間。不圖多掙錢，為了降低風(fēng)險(xiǎn)也會趁著房齡新出手。
除非是周邊土地被大規(guī)模拆遷+轉(zhuǎn)換性質(zhì)，否則時(shí)間越長越不好辦。但這具體的情況我不清楚，問當(dāng)?shù)氐陌伞?/p>
另外問問租售比多少？如果“靜態(tài)的毛租售比”在700左右，那說明這房價(jià)還算合理，當(dāng)然數(shù)值越低越好，越低說明泡沫越少。也就是說，這套房既然現(xiàn)在市場價(jià)90萬，租金就不能低于1300，越高說明泡沫越小。如果是簡裝的能租到2000左右，也就是租售比到500左右，那就可以留著等行情，但也別周期太長，別等到花兒也謝了。
僅供參考。
二
Q:
請問，北京如果真的都陽光招生了，那學(xué)區(qū)房的價(jià)格您認(rèn)為是會漲，還是會跌??？
A：
1、我認(rèn)為這政策對房價(jià)沒什么影響，甭聽中介瞎忽悠什么“學(xué)區(qū)房的又一次春天”。畢竟東城區(qū)早就是陽光招生了，但溢價(jià)率基本沒變化。
而且家長們都是以高考成績作為評判標(biāo)準(zhǔn)的，這代表了學(xué)區(qū)的整體水平。只要高考成績不明顯下降，那某個(gè)區(qū)的整體溢價(jià)率就不受太大影響。
2、至于是陽光招生還是掐尖兒點(diǎn)招，對房價(jià)其實(shí)影響不大。這參考海淀吧，連續(xù)兩年陽光招生，房價(jià)變化很大嗎？畢竟就算是小升初陽光了，高中和大學(xué)也不能派位吧？
就算是高中增加校額到校，那其實(shí)也不太影響最終的高考。畢竟所有好點(diǎn)兒的中學(xué)都是分班分層的，或者說是“走班制”，甚至還有掛靠學(xué)籍的呢。這都不是什么秘密，在各學(xué)校都是常規(guī)操作，既不好查，也很難杜絕。那只要有這些操作存在，那僅僅對小升初做些改革其實(shí)影響不是很大。
3、當(dāng)然，傳說教委也要嚴(yán)查掛靠學(xué)籍了，但這就看效果吧。在我看來，很多事兒都是潛規(guī)則，大家都墨守成規(guī)+只做不說=存在即合理。
4、另外在我看來，影響學(xué)區(qū)房價(jià)格的還是入學(xué)人數(shù)的大趨勢，其他的都屬于細(xì)枝末節(jié)的微調(diào)而已。之所以2013年至今學(xué)區(qū)溢價(jià)高昂且堅(jiān)挺，根基就是人口高峰期的孩子太多。這期間教育部門出臺了很多打壓學(xué)區(qū)房的政策了，哪個(gè)都比這陽光招生的力度大，但效果很明顯嗎？
5、總之我不認(rèn)為這政策對房價(jià)有太大的影響，只對某些家庭的教育模式或?qū)W區(qū)選擇有影響而已。但肉爛爛在鍋里，東邊不亮西邊亮，無非是跟圍城似的來回?fù)Q位而已，總盤子還是那樣兒。除非是來搶飯吃的減少，那才會減少競爭，導(dǎo)致蛋糕縮水呢。
僅供參考。
三
Q:
請問，因?yàn)樾∨笥衙髂暌闲W(xué)，現(xiàn)在關(guān)注馬連洼，700-800的預(yù)算，兩居，裕隆新村和七彩華園推薦哪個(gè)？
A：
1、房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，同一地段兒內(nèi)，小區(qū)性質(zhì)的常規(guī)排序是商品房、公房福利房、保障房政策房，然后是安置房回遷房。
這倆小區(qū)不好相比，一個(gè)是帶有福利性質(zhì)的商品房一個(gè)是回遷房，一個(gè)戶型偏大一個(gè)戶型適中，一個(gè)人文社區(qū)一個(gè)鄉(xiāng)村社區(qū)，不太好比。相當(dāng)于說想買車，是買輛老奧迪，還是買輛老捷達(dá)？這就看自己的感受吧，注重改善的買七彩華園，注重性價(jià)比的買裕隆新村。
2、裕隆新村估計(jì)700來萬能買到80多平兩居，租金在8000左右，租售比900。七彩華園最小的兩居室戶型90多平吧？得800多萬起，但租金多不了多少，所以租售比得1000左右。也就是說，裕隆新村從居住角度的性價(jià)比更高。
3、總之看自己的主要需求吧，否則不好籠統(tǒng)的比較，兩個(gè)小區(qū)的特點(diǎn)不一樣。常規(guī)建議是先看七彩華園，畢竟是為了孩子上學(xué)，那孟母三遷選的未必是房子，而是社區(qū)的氛圍。七彩華園早期的很多業(yè)主都是中科院航天五院的和一些教授，占了至少一半以上，所以人文氛圍更強(qiáng)一些。
僅供參考。
四
Q:
請問，之前自持一套方莊芳古園老破小已賣掉，最近準(zhǔn)備置換成城區(qū)次新兩居。因?yàn)槲覀儌z上班地點(diǎn)分別在東西城，所以本著能讓其中一個(gè)人上班近的原則，看了朝陽四惠、朝青和豐臺麗澤、六里橋附近的房子。目前看感覺朝青可能從租售比、環(huán)境上來看性價(jià)比比較高，就是去西城實(shí)在太不方便。
其他如四惠的城市界面一般 ，醫(yī)療配套也不好；豐臺麗澤、六里橋租售比奇差，感覺溢價(jià)還是高得讓人難以下手。上述這幾個(gè)選擇里，您看哪個(gè)板塊會比較好一些？估計(jì)五年后可能還有進(jìn)一步置換的需求。
A：
1、這我好像沒什么可說的吧，幾個(gè)板塊就是這現(xiàn)狀，只能是看自己的感受選擇了。
2、我如果建議也是首選朝青啊，然后四惠。而麗澤和六里橋次新小區(qū)的溢價(jià)就是高，一般都得好幾年才能抹平呢，現(xiàn)階段居住的性價(jià)比不太劃算。
3、這我還真沒什么建議，還是看預(yù)算吧，如果預(yù)算比較高就看看雙井到大望路的，幾個(gè)次新小區(qū)都不錯(cuò)，就是貴點(diǎn)兒了。
另外也可以看看石景山的，魯谷的遠(yuǎn)洋沁山水，挨著公園，小區(qū)環(huán)境也挺好，價(jià)格走勢至少不落后。現(xiàn)在兩居室應(yīng)該700多萬左右，租金1萬上下，租售比在正常值范圍內(nèi)。另外掛牌率一直是低于北京平均值的，所以流動性也應(yīng)該挺好，出手置換的時(shí)候不難賣。
4、其他要不就再看豐臺草橋馬家堡到公益西橋一帶的，很多在西城金融街工作的都在這兒看房。次新的小區(qū)也不少，價(jià)格走勢和性價(jià)比都正常。這里價(jià)格相對更合適，7/8萬就能買到很不錯(cuò)的了。
僅供參考。
五
Q:
請問，我在北京至少看了十多個(gè)小區(qū)了，在我看來，北京郊區(qū)回遷房的質(zhì)量其實(shí)超過很多市區(qū)商品房。原因很簡單，回遷房都是村里自己蓋的，那當(dāng)然要質(zhì)量好了，否則村民們都不答應(yīng)。而商品房都是開發(fā)商蓋的，他們自己不住，質(zhì)量能好嗎？
當(dāng)然回遷房的居民素質(zhì)確實(shí)有的地方不是特別的高，堆破爛占地方破壞小區(qū)環(huán)境的確實(shí)有，但這也都是小部分人，我現(xiàn)在就在回遷房小區(qū)上班，業(yè)主們都互相認(rèn)識，小區(qū)很和諧，比商品房誰都不認(rèn)識誰的強(qiáng)多了。所以我認(rèn)為回遷房的性價(jià)比才是最高的，比商品房劃算。
A：
1、您說的我部分認(rèn)可吧。尤其是質(zhì)量這方面，只能說少部分回遷房小區(qū)的質(zhì)量確實(shí)很好，能超過同時(shí)期的部分商品房。主要是早期的回遷房，基本都是以“新農(nóng)村建設(shè)”的形式開發(fā)的，不好好蓋的話確實(shí)挨罵。
另外質(zhì)量好的基本都是當(dāng)年村里有建筑隊(duì)的，去外邊承攬工程賺到錢了，那就更應(yīng)該給父老鄉(xiāng)親的蓋結(jié)實(shí)房子了。再加上當(dāng)年的成本低，90年代500塊錢一平米就足夠了，所以那個(gè)年代的部分回遷房確實(shí)質(zhì)量好。
但這只是一部分，后來就說不好了，看領(lǐng)導(dǎo)們的良心吧。尤其是哪些外包工程的回遷小區(qū)，指不定有什么內(nèi)幕呢，這就不多說了。
2、回遷房性價(jià)比高，這我是完全認(rèn)可的?；蛘哒f在任何一個(gè)板塊內(nèi)，回遷房的性價(jià)比都必定高于商品房。
但這就是優(yōu)劣勢共存吧，之所以性價(jià)比高，就說明房價(jià)不太高，也就是漲的慢點(diǎn)兒，所以顯的租金高，也就是居住的性價(jià)比高了。這沒有什么好不好的，只看自己更重視哪方面。
3、回遷房的社區(qū)和諧我也認(rèn)可，幾代人都一個(gè)村子的自然互相熟悉，搭棚辦事兒也有的是。但這也是看自己的喜好吧，有人喜歡熱鬧有人喜歡清凈，有人喜歡煙火氣也有人喜歡仙氣飄飄。房子是用來住的，自己喜歡就是最好的。
僅供參考。
關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。
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