核心內(nèi)容
1、合約銷(xiāo)售：百?gòu)?qiáng)房企3月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)68.9%
2、企業(yè)拿地：聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，銷(xiāo)售十強(qiáng)領(lǐng)跑一季度投資
3、企業(yè)融資：?jiǎn)卧驴偭凯h(huán)比回升，華潤(rùn)置地獲得約65億元人民幣境外貸款
4、組織動(dòng)態(tài)：中國(guó)金茂全面取消區(qū)域架構(gòu)；龍湖地產(chǎn)深港與廣佛公司合并
◎ 文/克而瑞研究中心
01合約銷(xiāo)售
百?gòu)?qiáng)房企3月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)68.9%
核心觀點(diǎn)：
1、2025年3月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持低位運(yùn)行，延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。3月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額3177.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)68.9%、同比降低11.3%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模保持在歷史低位。
2、2025年3月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻下移。其中，TOP20和TOP30房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻分別同比降低4.3%和2%至90億元和53.4億元。TOP50和TOP100房企門(mén)檻分別同比降低5.7%和4.3%至30.9億元和12.4億元。
3、從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2025年3月百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升，主要由TOP30房企帶動(dòng)。其中，保利發(fā)展、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂等房企表現(xiàn)較好，單月業(yè)績(jī)同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。而整體來(lái)看，3月單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低的百?gòu)?qiáng)房企達(dá)到近7成，集中在TOP31-50和TOP51-100梯隊(duì)。
02企業(yè)拿地
聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊
銷(xiāo)售十強(qiáng)領(lǐng)跑一季度投資
核心觀點(diǎn)：
1、重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)拿地力度持續(xù)復(fù)蘇。3月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額（全口徑）接近823億元，環(huán)比增長(zhǎng)6.9%，同比上升153%，其中中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)單月拿地超過(guò)150億，建發(fā)房產(chǎn)在杭州、成都積極參拍，單月拿地超過(guò)90億；30家企業(yè)拿地面積300萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2%，同比增長(zhǎng)157%。在核心城市“地王”頻現(xiàn)下，3月成交樓板價(jià)環(huán)比上升9%至27372元/平方米高位。
2、銷(xiāo)售TOP10領(lǐng)跑一季度土地投資。銷(xiāo)售TOP10拿地最為積極，一季度總計(jì)拿地金額（全口徑）近1775億元，同比增長(zhǎng)162%。其中，有8家企業(yè)位列拿地金額TOP10，整體延續(xù)了過(guò)去兩年在核心城市加碼優(yōu)質(zhì)地塊的投資策略。
央企中，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口拿地銷(xiāo)售比超過(guò)0.6，且金額同比漲幅均較大，分別為92%、1768%（因去年同期基數(shù)較低）和183%。對(duì)比去年而言，在市場(chǎng)止跌回穩(wěn)以及優(yōu)質(zhì)地塊多頻供應(yīng)下，央企投資鋪排更為靠前。而越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等地方國(guó)企也在北京、成都等一線、核心二線積極補(bǔ)倉(cāng)，填補(bǔ)未來(lái)優(yōu)質(zhì)可售貨值。濱江集團(tuán)則繼續(xù)深耕大本營(yíng)，一季度在杭州拿地金額占比達(dá)到94%。
3、重點(diǎn)土拍熱度仍能維持，投資集中度將持續(xù)走高。2025年1-3月，土地市場(chǎng)依舊呈現(xiàn)顯著分化特征。以北京、上海、杭州、成都為代表的一線城市及強(qiáng)二線城市土地成交溢價(jià)率持續(xù)攀升，核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)地塊頻現(xiàn)高溢價(jià)成交現(xiàn)象，推動(dòng)市場(chǎng)熱度及關(guān)注度重回上行通道。但值得注意的是，本輪市場(chǎng)回暖呈現(xiàn)明顯結(jié)構(gòu)性特征，三四線城市仍量?jī)r(jià)同比回縮，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能不足，實(shí)質(zhì)性改善仍需依托區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)及政策支持的持續(xù)性。
從房企角度來(lái)看，頭部房企持續(xù)強(qiáng)化對(duì)高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲(chǔ)，重點(diǎn)地塊參拍企業(yè)數(shù)量增加且出價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈。市場(chǎng)集中度進(jìn)一步分化，頭部房企、國(guó)央企依托資金優(yōu)勢(shì)加速優(yōu)化土儲(chǔ)，而中小型房企受制于流動(dòng)性壓力持續(xù)收縮投資半徑。這種投資格局預(yù)計(jì)將驅(qū)動(dòng)優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集，行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)入新一輪提升周期。
03企業(yè)融資
單月總量環(huán)比回升
華潤(rùn)置地獲得約65億元人民幣境外貸款
核心觀點(diǎn)：
1、融資總量：2025年3月65家典型房企的融資總量為251.11億元，環(huán)比增加16.3%，同比減少53.9%。從全年的累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，65家典型房企的累計(jì)融資總量為796.84億元，同比減少39.1%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資179.3億元，環(huán)比增加2.8%，同比減少54.8%；境外債權(quán)融資66.79億元，環(huán)比增加83.5%，同比增加3%；資產(chǎn)證券化融資5.01億元，環(huán)比持平，同比減少94%。
2、融資成本：2025年1-3月65家典型房企新增債券類(lèi)融資成本為3.36%，較2024年提升0.43個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.45%，較2024年全年提升4.27個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本2.92%，較2024年全年提升0.01個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，本月沒(méi)有企業(yè)境外發(fā)債，由于境內(nèi)發(fā)行債券的企業(yè)主要是首開(kāi)、中交、大悅城等國(guó)央企，因此境內(nèi)債券融資成本環(huán)比提升了0.42個(gè)百分點(diǎn)至3.11%，整體仍處于低位。
3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是華潤(rùn)置地，企業(yè)在本月獲得了63.42億港元和1億美元的境外貸款。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2025年1-3月TOP10房企的平均融資額為38.08億元，是所有梯隊(duì)中最多的。TOP51+房企的平均融資額為6.37億元，同比增長(zhǎng)22.19%，該梯隊(duì)是唯一一個(gè)融資規(guī)模同比增長(zhǎng)的梯隊(duì)。從融資成本來(lái)看，TOP51+梯隊(duì)的房企融資成本最低，為2.55%，較2024年全年融資成本降低了1.5pct，降幅也是最大，同時(shí)比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.85pct。
04組織動(dòng)態(tài)
中國(guó)金茂全面取消區(qū)域架構(gòu)
龍湖地產(chǎn)深港與廣佛公司合并
核心觀點(diǎn)：
2025年3月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的65家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)在組織調(diào)整與人事變動(dòng)方面表現(xiàn)活躍。多家企業(yè)采取扁平化管控、區(qū)域資源整合及核心城市聚焦等措施。
1、中國(guó)金茂戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。3月11日，中國(guó)金茂宣布陶天海接任公司董事長(zhǎng)一職。此前，陶天海擔(dān)任中國(guó)金茂首席執(zhí)行官，自2023年起，他積極推動(dòng)組織變革、產(chǎn)品升級(jí)以及土地?fù)Q倉(cāng)等工作，帶領(lǐng)中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。3月18日，在陶天海升任董事長(zhǎng)后，中國(guó)金茂啟動(dòng)新一輪組織變革，旨在進(jìn)一步聚焦核心城市，優(yōu)化資源配置，提升組織效率。
據(jù)中國(guó)金茂官網(wǎng)顯示，公司原本設(shè)有華東、華北、華南、華中、西南五個(gè)區(qū)域公司，并基于這五大區(qū)域公司在56座核心城市進(jìn)行布局。此次調(diào)整后，中國(guó)金茂全面取消區(qū)域架構(gòu)，將現(xiàn)有的城市公司重組為14個(gè)地區(qū)公司。隨著城市公司重新組合為地區(qū)公司，中國(guó)金茂管控架構(gòu)由原本的“總部-區(qū)域-城市公司”三級(jí)架構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱偛?地區(qū)公司”兩級(jí)架構(gòu)。
2、龍湖地產(chǎn)灣區(qū)整合。龍湖宣布了廣佛公司與深港公司合并，成立新的龍湖集團(tuán)華南公司。華南公司下設(shè)莞惠片區(qū)、閩南片區(qū)、珠中江片區(qū)、海湛片區(qū)，深圳、香港、廣州、佛山等核心城市的業(yè)務(wù)由總部直管。此次合并是對(duì)粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)的資源整合，通過(guò)集中管控降低成本、提升決策效率。在人事安排上，原廣佛公司總經(jīng)理沈宗榮將晉升為華南公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)整體運(yùn)營(yíng)。而深港公司總經(jīng)理張童即將離職，其職責(zé)將由新團(tuán)隊(duì)接任。
除金茂、龍湖外，中海地產(chǎn)北方區(qū)域在3月經(jīng)歷高管變動(dòng)，綠城福建引入原龍湖重慶總經(jīng)理高巍，招商蛇口、碧桂園為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化進(jìn)行區(qū)域性變革。
當(dāng)前行業(yè)正處于規(guī)模收縮與結(jié)構(gòu)優(yōu)化的雙重轉(zhuǎn)型期，企業(yè)組織架構(gòu)調(diào)整呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：其一，決策機(jī)制扁平化以提高市場(chǎng)響應(yīng)速度；其二，資源配置集約化以應(yīng)對(duì)資金約束；其三，區(qū)域管理專業(yè)化以增強(qiáng)城市深耕能力。此類(lèi)調(diào)整既是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)壓力的被動(dòng)選擇，更是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的主動(dòng)戰(zhàn)略，預(yù)計(jì)將成為后續(xù)行業(yè)調(diào)整主流方向。
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