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本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)「西安房哥」，深耕十年，接地氣，說(shuō)人話！

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這可能是2025年，西安關(guān)注度最高的小區(qū)，招商西安璽……

有人說(shuō)這是奧體迄今為止最好的位置，也有人說(shuō)，這是招商在港務(wù)外圍打野多年，終于殺進(jìn)水晶的成果，都對(duì)。

奧體句號(hào)

去年9月30日，港務(wù)新地王誕生，綠城采薇苑南側(cè)，約68畝，容積率2.2土地被招商摘地，折合地價(jià)1450萬(wàn)/畝，樓面價(jià)9889元/㎡。

從位置看，相當(dāng)優(yōu)質(zhì)，樓下就是灞河岸線，長(zhǎng)安云-科技館，周邊綠城，融創(chuàng)也都是當(dāng)年的搖號(hào)紅盤，二手破2萬(wàn)，最關(guān)鍵的300米外，還有鐵一陸港小學(xué)。

單看地圖，就是一個(gè)讓開發(fā)商，買房人流口水的地方，招商拿，意料之內(nèi)，情理之中。

一方面作為最早一批進(jìn)入港務(wù)的央企，在保稅區(qū)地鐵口招商已交付百畝大盤城市主場(chǎng)，又在新筑地鐵口建成招商局絲路中心，23年底又在秦漢北區(qū)域拿地215畝，開發(fā)招商攬閱。

在最早進(jìn)入港務(wù)區(qū)的幾個(gè)央國(guó)企里，綠城，中糧，華潤(rùn)都在奧體區(qū)域都摘了桃子，招商外圍貢獻(xiàn)不少，排也該排到核心區(qū)了。

更重要的是，奧體最后白菜心的位置，招商產(chǎn)品，交付能力也適合做高端。

整個(gè)浐灞國(guó)際港范圍，央璽、西安序的豪宅成功案例在前，現(xiàn)在的西安璽，穩(wěn)定發(fā)揮就能成為奧體區(qū)域的標(biāo)桿小區(qū)。

好地段+大央企，這是西安璽這半年來(lái)，熱度的根源，也是西安璽被叫做奧體句號(hào)的原因。

公示價(jià)格

就在今天，西安璽首批房源價(jià)格公示，五棟樓，共計(jì)152套房，均價(jià)25000+左右，總價(jià)門檻400萬(wàn)，這也是港務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，目前總價(jià)，面積最貴的小區(qū)。

（西安璽樓棟分布圖）

小區(qū)本身，共15棟樓，清一色小高層，四個(gè)戶型，建面約175㎡（方廳+鍛端廳），226㎡，261㎡。

（來(lái)源：西安購(gòu)房通）

從首批公示價(jià)格分布看，最貴的為1號(hào)樓，15層次頂樓，總價(jià)約785萬(wàn)，賣點(diǎn)為臨河一排，端廳，最低的為12號(hào)樓，1層變異戶型，總價(jià)約359萬(wàn)。

而整個(gè)小區(qū)拉均后，均價(jià)25000+，175㎡總價(jià)450萬(wàn)，226㎡總價(jià)580萬(wàn)，261㎡總價(jià)750萬(wàn)，起步門檻在400萬(wàn)。

拋磚引玉

都知道，2025年，手握400萬(wàn)總價(jià)，在西安多數(shù)小區(qū)里，是可以橫著走的，值不值花在奧體？什么樣的人適合西安璽？這是接下來(lái)的重點(diǎn)，我拋磚引玉。

1、奧體很好，但剛需多改善少，類豪宅是頭一遭！

放眼整個(gè)城市，西安璽嚴(yán)格意義不算豪宅，但在奧體這個(gè)小范圍，還是挺豪的，這與幾年前這里的剛形成反差。

西安璽周邊，最早買全運(yùn)村，華潤(rùn)未來(lái)城市，中糧奧體壹號(hào)的一波人，更多是預(yù)算有限被迫外溢，或者沖著價(jià)差搖號(hào)賭命，區(qū)域內(nèi)的二手房熱度，主要是小面積學(xué)區(qū)房在支撐。

（三月全運(yùn)村全系成交價(jià)格）

體現(xiàn)在成交量上，貝殼渠道，三月份全運(yùn)村全系成交41套，小面積芳菲郡、木蘭郡穩(wěn)定在21000+均價(jià)，總價(jià)250萬(wàn)內(nèi)需求穩(wěn)定。

但到了荷風(fēng)苑的五套里，175㎡以上面積，單價(jià)來(lái)到19500+門檻，總價(jià)鎖定在350萬(wàn)，大面積成交難是現(xiàn)狀。

后續(xù)隨著中糧，龍翔，綠城，融創(chuàng)的大面積交付后，情況會(huì)有轉(zhuǎn)變，改善在奧體形成居住氛圍，穩(wěn)定二手流通，仍需很長(zhǎng)時(shí)間。

要選房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差。

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2、招商很穩(wěn)，面積大總價(jià)高，自住享受是首選！

招商在西安的發(fā)力，主要在港務(wù)區(qū)和高新，核心特點(diǎn)為央企大盤，同時(shí)提前交付，在一眾大開發(fā)商里，交付能力很強(qiáng)，業(yè)主口碑穩(wěn)定。

已入住的城市主場(chǎng)、臻境、央璽、西安序、臻觀府等在周邊一眾小區(qū)里，都是獨(dú)苗般的存在，面臨入手價(jià)格高，后期二手流通壓力大問(wèn)題。

（招商西安序交付實(shí)景）

而小區(qū)品質(zhì)本身，參考央璽、西安序的交房水準(zhǔn)，買招商，安全感很強(qiáng)，西安璽和周邊融創(chuàng)望江府的大面積比，戶型，園林，會(huì)所品質(zhì)更上一層，整個(gè)奧體區(qū)域，可以說(shuō)招商的實(shí)景能力，是一梯隊(duì)。

買招商的房子，決定了自住為王，享受為主，溢價(jià)為輔。

3、價(jià)格熱議，400萬(wàn)西安橫著走，誰(shuí)是奧體有緣人？

隨著以價(jià)換量的市場(chǎng)格局確定，外加眾多二手次新房小區(qū)破發(fā)成交，400萬(wàn)預(yù)算在西安，已經(jīng)是橫著走的存在。

曲江，高新軟件新城，高新CID，航天，西部大道，幸福林帶、經(jīng)開高鐵新城，港務(wù)區(qū)等幾乎全城可選，甚至能邁出西安，到杭州，成都，深圳，蘇州等能量更高的城市看看。