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保利沙湖嘉瑞樓盤動(dòng)態(tài)：住宅僅1棟樓，主推建面約139、166、175平帶裝修房源，目前漢街外展點(diǎn)已開(kāi)放，預(yù)計(jì)上半年開(kāi)盤。
近期實(shí)景圖：
作為中北路沙湖板塊可見(jiàn)的最后一個(gè)住宅項(xiàng)目，保利沙湖嘉瑞的“絕版價(jià)值”是其一項(xiàng)重要的宣傳點(diǎn)。
這種稀缺性源于兩點(diǎn)：
1、土地邏輯的不可逆。中北路作為武昌金融主軸，土地開(kāi)發(fā)已近飽和，目前看來(lái)已無(wú)新增住宅供地。項(xiàng)目所在的商辦調(diào)規(guī)地塊（原保利維塔）是政策紅利下的特殊產(chǎn)物，具有“末班車效應(yīng)”。
2、圈層資源的聚集性。項(xiàng)目3公里內(nèi)聚集70%省級(jí)行政單位、超400家金融機(jī)構(gòu)及武漢SKP頂奢商業(yè)，形成“政商”高凈值圈層閉環(huán)。
但土地成熟度帶來(lái)的配套完善、生活便捷等是正面，而它的反面也意味著區(qū)域價(jià)值基本已經(jīng)兌現(xiàn)，從資產(chǎn)的增值性上來(lái)說(shuō)沒(méi)有太多的想象空間。
項(xiàng)目住宅體量?jī)H2.5萬(wàn)方，1棟樓155戶的微型社區(qū)，難以形成大體量豪宅的“圈層磁場(chǎng)”，這一點(diǎn)可以說(shuō)是這個(gè)項(xiàng)目目前可見(jiàn)的最大短板。
保利為了實(shí)現(xiàn)更高的豪宅居住氛圍感，嘗試以公區(qū)體驗(yàn)的“劇情化敘事”突破物理限制：
1、雙層會(huì)所體系：地上私宴廳與地下24小時(shí)健身房等7大功能場(chǎng)景形成“垂直社交鏈”，以全玻璃幕墻提升會(huì)所內(nèi)部空間的通透性。且不收取費(fèi)用，僅針對(duì)業(yè)主開(kāi)放。
2、中心立體園林：8000㎡的園林，戶均52㎡的綠地面積，100%的景觀覆蓋率，利用全冠喬木+灌木+地被的造景層次，填充更為豐富的四季景觀。
即便保利已盡可能的在有限的空間里面完善豪宅社區(qū)的居住體驗(yàn)，依然有可能面臨：1.服務(wù)人數(shù)過(guò)少，會(huì)所使用頻次存疑，可能淪為“展示型配套”；2.園林受限于單棟樓布局，難以形成沉浸式景觀動(dòng)線，呈現(xiàn)“盆景式造景”。
但這并不代表著，體量小這一項(xiàng)就真的“一無(wú)是處”，從另一個(gè)角度來(lái)看，它的體量也可以轉(zhuǎn)化成三項(xiàng)正面價(jià)值：
1、整體套數(shù)少，在未來(lái)二手房市場(chǎng)不容易出現(xiàn)像大規(guī)模社區(qū)中那樣，大量同質(zhì)化戶型拋售、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的場(chǎng)面；
2、居住人數(shù)少，社區(qū)內(nèi)部人員管理難度低，私密性更高；
3、保利以服務(wù)常規(guī)體量項(xiàng)目的物業(yè)團(tuán)隊(duì)配置，服務(wù)微型社區(qū)，可以做到真正落實(shí)到每一戶的管家式服務(wù)。
在這個(gè)項(xiàng)目上，保利采用的是酒店式物業(yè)管理，家居式上門服務(wù)，為業(yè)主定制14項(xiàng)專屬特權(quán)，外賣、快遞等由機(jī)器人管家配送上門，生活垃圾放在門口由專門的環(huán)境管家?guī)ё?，這樣照顧到生活的星級(jí)服務(wù)，也只有小體量的獨(dú)棟項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)。
按照大多數(shù)項(xiàng)目、尤其是豪宅項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)規(guī)律來(lái)看，一個(gè)項(xiàng)目中面積更大的戶型，往往單價(jià)更高、格局更好，甚至為了保證大平層的開(kāi)闊與通透，同一樓棟的小戶型都可能淪為“邊角料”，為它讓路。
但保利此次卻一反常態(tài)，貨量最多的166㎡戶型優(yōu)越，最小的139㎡戶型驚艷，而面積最大的175㎡戶型，卻稍顯莫名其妙。
從戶型圖上來(lái)看，175㎡的戶型屬于“手槍”戶型，拋開(kāi)風(fēng)水問(wèn)題不談，從居住體驗(yàn)上來(lái)說(shuō)，也與通透、方正等舒朗格局無(wú)關(guān)。
33米的南向采光面、武漢唯一的全開(kāi)間朝南戶型，再加上98%的得房率，實(shí)得面積相當(dāng)于三代住宅中220㎡左右的戶型，預(yù)計(jì)實(shí)際室內(nèi)空間的尺度感與開(kāi)闊性都不會(huì)太差，至少在實(shí)體樓中的真實(shí)感受，不會(huì)如戶型圖中看到的一般怪異。
270°大轉(zhuǎn)角，是當(dāng)下豪宅最流行的設(shè)計(jì)，這個(gè)戶型的轉(zhuǎn)角窗口正對(duì)中北路板塊豪宅群，城市界面尚可，但沒(méi)有自然景觀的資源溢價(jià)，也難以支撐高端客群的支付意愿。
好在這個(gè)175㎡的戶型，整體貨量也才31套，具體的市場(chǎng)反響，還得看保利此次的定價(jià)策略。
而貨量最多的166㎡戶型，設(shè)計(jì)的就非常合理，可以說(shuō)是市面上160㎡賽道上的佼佼者。同樣是98%的得房率，實(shí)得面積大概相當(dāng)于傳統(tǒng)三代住宅的200㎡+戶型。
且整體格局方正通透，四開(kāi)間朝南，6.5米的大橫廳，雙套臥設(shè)計(jì)，無(wú)論是功能性還是舒適度都沒(méi)什么短板。
最值得一提的還得是139㎡的四房，簡(jiǎn)直堪稱剛改群體上車的中北路板塊的“福音”！得房率達(dá)到了101%，核心板塊這個(gè)面積段，能實(shí)現(xiàn)完全得房率的，似乎也只有它了。
這就意味著，400萬(wàn)左右的總價(jià)，可以擁有傳統(tǒng)三代住宅中170㎡的戶型。而它的優(yōu)勢(shì)也不僅在于得房率高、使用面積大，在戶型格局上也十分出彩。
標(biāo)準(zhǔn)的方正通透戶型，四開(kāi)間朝南，5.5m的大橫廳，每間次臥都擁有3m以上的開(kāi)間。南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，雖北向陽(yáng)臺(tái)面積不大，但和166㎡戶型中與廚房相連的陽(yáng)臺(tái)相比，布局更加獨(dú)立，對(duì)于居家日常晾曬需求而言便捷度更高。
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