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原創(chuàng) 劉博團隊

2024年的房地產市場充滿挑戰(zhàn)，全國商品房銷售額明顯下滑。

然而，在今年上市公司財報季，一個引人注目的現(xiàn)象是：2024年全國銷售金額TOP10房企榜單中，出現(xiàn)了三個新面孔：華發(fā)、越秀和濱江。

尤其值得關注的是華發(fā)股份，其行業(yè)排名一舉躍升4位，首次躋身行業(yè)前十。

作為一家總部設在珠海的地方國企，華發(fā)究竟憑借何種功力，在去年艱難的市場中實現(xiàn)全國前十的跨越？

穿越周期的密碼

當不確定性成為市場常態(tài)，企業(yè)的長期生存與發(fā)展需要兩大支柱：準確的戰(zhàn)略方向判斷和堅實的財務基礎。

華發(fā)股份之所以能跨越市場周期，正是在這兩大品質上展現(xiàn)出卓越表現(xiàn)。其最新的2024年報顯示：

1、銷售規(guī)模堅守千億：面對市場下行壓力，華發(fā)股份2024年實現(xiàn)全口徑銷售額1054.44億元，連續(xù)五年穩(wěn)居千億陣營，行業(yè)排名晉級TOP10。

2、財務安全邊際穩(wěn)固：“三道紅線”持續(xù)保持綠檔（剔除預收賬款資產負債率62.37%），債務結構健康（長期有息負債占比84%），綜合融資成本進一步下降26個基點。在融資受限的大環(huán)境下，華發(fā)不僅穩(wěn)住資金鏈，還實現(xiàn)融資結構優(yōu)化，體現(xiàn)“國企穩(wěn)健派”。

3、投資聚焦高能級核心：華發(fā)股份始終堅持“聚焦核心城市、核心地段”的投資戰(zhàn)略。2024年新增的6個項目均位于上海、廣州、成都、西安等一線及強二線城市。這種精準布局不僅確保了土儲質量，也抓住了結構性市場機遇。截至年末，超1200萬方的總土儲為其后續(xù)發(fā)展提供了充足彈藥。

4、“1+3”多元協(xié)同發(fā)展：以精品住宅為主業(yè)，協(xié)同發(fā)展商業(yè)運營（租金收入同比增長15.41%）、物業(yè)服務（物業(yè)收入同比增長18.85%）及上下游產業(yè)鏈（設計、裝配式建筑、長租公寓等）。這種圍繞主業(yè)的多元化布局，不僅提升了綜合競爭力，也為企業(yè)增加了穿越周期的緩沖墊。

“科技+好房子”引領行業(yè)方向

當“好房子”從口號走向標準，率先定義并實踐者，將掌握下一輪競爭的主動權。

早在2024年，華發(fā)就積極響應國家號召，在業(yè)內首發(fā)“華發(fā)科技+好房子”產品體系技術標準，探索好房子的發(fā)展方向。

當行業(yè)還在逐條解讀政策時，華發(fā)已進化到"標準之上的標準"，秉持“四方面十五優(yōu)”產品標準，打造集“超級舒適、超級智慧、超級綠色、超級安全”的“科技+好房子”，每一步都能走在時代之先，引領未來潮向。

華發(fā)·珠海灣作為珠海首個“華發(fā)科技+新一代好房子”項目，首日接待量便破千人，圍觀輕松突破億次。

從超百得房率的戶型設計，到無人機配送、AI管家、全屋智能等智慧場景落地，再到垂直立體園林、全齡友好社區(qū)的打造，珠海灣不僅展示了“好房子”的可落地標準，更是在為中國式“好房子”提供“珠海方案”，重塑市場對未來人居的想象。

華發(fā)珠海灣效果圖

華東大區(qū)的蘇河世紀項目作為“好房子”典范案例被東方衛(wèi)視報道，該項目以超低能耗建筑為核心特色，用實實在在的品質向市場交出了一份令人信服的答卷。

蘇河世紀登陸東方衛(wèi)視

告別規(guī)?？癖?，行業(yè)進入品質競爭時代，“產品力”成為房企的核心競爭力。當市場充斥著“標準品”時，華發(fā)選擇做“精品”甚至“孤品”。這不是情懷，而是對市場分化趨勢的精準把握。

區(qū)域深耕爆發(fā)：戰(zhàn)略穿透力的最佳印證

如果說精準的戰(zhàn)略和領先的產品力是華發(fā)穿越周期的“道”與“術”，那么其在關鍵區(qū)域市場的表現(xiàn)，則是驗證這一切成功與否的“試金石”。

當我們審視華發(fā)股份的業(yè)績構成時，區(qū)域護城河的經營實力，可以作為觀察華發(fā)的一個獨特視角。

華發(fā)股份2024年度報顯示，華東大區(qū)全年實現(xiàn)銷售461.73億元，銷售占比 43.79%，為公司銷售奠定基石。

我們梳理了歷年華發(fā)股份的年報發(fā)現(xiàn)，從2019年開始，華東大區(qū)的銷售收入一直都占了公司的“半壁江山”。

華東作為中國經濟最活躍、居民購買力最強的區(qū)域，不僅擁有全國最大的房地產市場容量，更以其完善的市場機制和高度市場化的競爭環(huán)境，成為衡量房企綜合實力的關鍵戰(zhàn)場。

與行業(yè)內多數(shù)房企“華東=江浙滬”的劃分不同，華發(fā)股份的“華東大區(qū)”（以下簡稱“華東大區(qū)”）突破傳統(tǒng)地域界限，構建了一個橫跨東部、輻射中部、北部的戰(zhàn)略版圖。

華東大區(qū)自2014年首入上海以來，十年間相繼布局上海、南京、杭州、蘇州、無錫等核心城市，累計開發(fā)超過70個高品質項目，并于2023年整合北京、西安城市公司，堅定聚焦高能級城市熱點板塊的布局戰(zhàn)略不動搖，在10個主要城市穩(wěn)健運營，高效成長。

發(fā)展格局示意圖

華東大區(qū)取得成績印證了華發(fā)“聚焦核心城市、核心地段”戰(zhàn)略的有效性。其重倉的城市，如上海、南京、杭州、蘇州乃至西安，均是當前房地產市場中相對堅挺、具有較強韌性和發(fā)展?jié)摿Φ暮诵某鞘谢騾^(qū)域中心。

具體來看：

上海事業(yè)部深耕十載，多年蟬聯(lián)市場TOP3，2025年開年即取得“開門紅”。

從最初的落子，到如今在靜安核心（如北站風貌別墅）、G60科創(chuàng)走廊（如松江洞涇）、大虹橋（如青浦趙巷）、張江科學城（如浦東周浦）等城市科創(chuàng)節(jié)點上均有布局，實現(xiàn)了近30個項目的多點開花，覆蓋了從剛需到頂豪的各個能級。

華發(fā)華東大區(qū) 上海項目實景圖

南京公司自2017年進駐以來，從2021年全口徑業(yè)績排名第11逐年攀升至2025年一季度南京房企銷售TOP2。

八年深耕，布局16個優(yōu)質項目，打造5個板塊銷冠，如河西的金陵月華，江寧核心區(qū)的嘉和華府、鉑萃云灣、紫京四季，燕子磯的萬象天地等。

蘇州公司除了超級大盤華發(fā)中央首府項目實現(xiàn)套數(shù)、面積和金額的三冠王，積極參與政府紓困、持續(xù)輸出行業(yè)代建、光伏新能源、現(xiàn)代設施農業(yè)等。

蘇州公司目前為止已經外接4個代建項目，其中四季聽瀾24年首開即創(chuàng)10秒售罄紀錄，25年加推4秒清盤，三批次8秒清盤，三開三罄。2025年第一季度別墅類項目蘇州市成交套數(shù)TOP1，相城區(qū)套數(shù)、面積、金額TOP1。

四季聽瀾實景圖

云湖璞院以約1.1超低容積率，規(guī)劃聯(lián)排、疊加別墅，以純粹產品形態(tài)，吸引無數(shù)高端改善客群。2025年一季度相城區(qū)別墅成交面積、套數(shù)、金額三冠王。

云湖璞院實景圖

西安公司：華發(fā)·利君|都薈城央2024年榮獲主城區(qū)商品住宅項目銷售套數(shù)TOP2, 同時西安房管局網簽數(shù)據顯示在城西置業(yè)人群中，每3個購房者，就有1個選擇安家華發(fā)·利君|都薈城央。

這是當之無愧的“城西紅盤”和“城西頂流”。此外，位于城市中軸的豪宅作品錦宸賦也即將亮相，從流量紅盤到塔尖豪宅，華發(fā)的操盤力游刃有余。

華發(fā)·利君|都薈城央實景合成圖

除了對城市能級、區(qū)域能級的戰(zhàn)略布局和深耕，華東大區(qū)的產品力、配套力、服務力都展現(xiàn)強大市場競爭力，深受業(yè)主信賴。

產品力

如南京的金陵月華，當有業(yè)主提出更傾向淺色調的電視背景墻石材時，華發(fā)迅速響應，組織團隊與業(yè)主代表共同選樣；聯(lián)發(fā)華發(fā)·嘉和華府，為了提升公共區(qū)域的質感，甚至主動在車庫頂部升級采用了與頂級豪宅金陵月華同風格的發(fā)光云石。

金陵月華實景圖

華發(fā)·虹橋四季，引入華為全屋智能系統(tǒng)，讓家變得更聰明、更便捷；華發(fā)·海上都薈，連地下空間的入戶大堂都舍得用透光云石吊頂、意大利進口奢石墻面，并配備恒溫空調系統(tǒng)，讓每一次歸家都充滿儀式感。

還有海上都薈備受好評的LDKG一體化設計（客、餐、廚、陽臺/花園整合），通過優(yōu)化承重結構，不僅僅是打通了幾個空間，更是打破了傳統(tǒng)格局的束縛，賦予了生活場景更多可能性。

配套力

華東大區(qū)不僅建造住宅，更致力于整合華發(fā)旗下多元產業(yè)資源，打造全維度的生活配套。

商業(yè)賦能：紹興的HFC金融活力城，以約175萬方的超大體量，集合了住宅、商業(yè)（約7萬方華發(fā)商都，采用MALL+BLOCK模式）、文化、娛樂等功能；太倉華發(fā)廣場作為社區(qū)型購物中心，提升了區(qū)域商業(yè)品質和活力。

紹興活力金融城鳥瞰圖

文體旅配套：無錫華發(fā)中央首府創(chuàng)新性地引入國際標準的體育場館（無錫國際網球中心），并由華發(fā)體育運營，引入國際賽事，極大地提升了社區(qū)乃至城市的文體生活品質和形象；太倉華發(fā)鉑爾曼酒店的落成，則是華發(fā)集團與雅高集團強強聯(lián)合的成果，提升了區(qū)域高端商旅服務水平。