努力化債之中的碧桂園（02007.HK）已經(jīng)考慮剝離一項(xiàng)重要的境外資產(chǎn)——位于馬來(lái)西亞的森林城市項(xiàng)目。
根據(jù)初步擬定的方案，碧桂園間接持有的Country Garden Pacificview Sdn. Bhd公司（下稱碧桂園金海景）60%股權(quán)將被剝離。這間公司即是碧桂園在馬來(lái)西亞柔佛州開發(fā)森林城市項(xiàng)目的公司實(shí)體。
這60%的股權(quán)是碧桂園在森林城市項(xiàng)目實(shí)體中持有的全部股權(quán)，這意味著作為某種化債安排，上市公司碧桂園將以特定方式“轉(zhuǎn)讓”森林城市。除碧桂園外，森林城市另外40%股份由Esplanade Danga 88持有。這間公司中，蘇丹依布拉欣持股64%，其余股份持股方是柔佛人民基礎(chǔ)建設(shè)集團(tuán)。
這一交易的對(duì)價(jià)為5000萬(wàn)美元，接手方為碧桂園控股股東，也就是楊惠妍家族。換句話說(shuō)，就是楊惠妍家族以5000萬(wàn)美元的“對(duì)價(jià)”，接手碧桂園上市公司原本持有的60%森林城市股權(quán)，約合人民幣3.62億元。
森林城市是碧桂園最重要的海外項(xiàng)目之一，投資和建設(shè)規(guī)模均十分巨大。按照原有建設(shè)計(jì)劃，碧桂園將填海建造4座人工島，總面積達(dá)到30平方公里。森林城市原本計(jì)劃用20~30年時(shí)間開發(fā)，最終容納70萬(wàn)人居住。森林城市的投資額也十分巨大，總投資額超過(guò)2500億元人民幣。
兩組數(shù)字形成了鮮明對(duì)比。
具體而言，這筆交易是楊惠妍家族為碧桂園化債增信工作的一部分：作為控股股東，楊惠妍家族為碧桂園提供了約11億美元的貸款，到2024年9月時(shí)，本息合計(jì)11.5億美元。根據(jù)擬定中的化債方案，在境外債務(wù)重組完成的6個(gè)月以內(nèi)，碧桂園將向楊惠妍家族轉(zhuǎn)讓其持有的森林城市項(xiàng)目股權(quán)，作價(jià)5000萬(wàn)美元。
直白一點(diǎn)說(shuō)，這個(gè)方案就是上市公司碧桂園用森林城市項(xiàng)目向自己的控股股東——楊惠妍家族“償債”，“抵債”的價(jià)格是大約5000萬(wàn)美元。
這一交易的全部方案還未完成。目前，碧桂園還在與境外債權(quán)人商討擬定森林城市項(xiàng)目相關(guān)的或有價(jià)值權(quán)的條款文本。這一條款的大意，就是如果森林城市未來(lái)還有其他收益，那么債權(quán)人將在一定制度安排下，分享這部分收益。
這在一定程度上可以理解為楊氏家族用森林城市未來(lái)銷售產(chǎn)生的收益，為境外債務(wù)重組擔(dān)保。不過(guò)，具體細(xì)節(jié)要待條款商定之后才能確定。
森林城市曾創(chuàng)下中國(guó)房地產(chǎn)海外銷售彪炳戰(zhàn)績(jī)。2016年，森林城市開盤，當(dāng)年銷售額219億元，9成客戶來(lái)自中國(guó)。此后中國(guó)外匯管制口徑發(fā)生變化，再加上馬來(lái)西亞當(dāng)?shù)卣肿兓l仍，后又遭遇全球范圍內(nèi)的疫情因素影響，森林城市項(xiàng)目銷售不復(fù)當(dāng)年輝煌，碧桂園也逐漸陷入債務(wù)泥潭。森林城市項(xiàng)目在社交媒體上一度被冠以“鬼城”稱謂。
不過(guò)，據(jù)我們從當(dāng)?shù)亓私獾那闆r，事實(shí)并非如此。到2024年下半年時(shí)，森林城市已經(jīng)基本完成了第一個(gè)人工島的開發(fā)建設(shè)，也有2萬(wàn)多套房屋建設(shè)完成，已有一些人員入駐，并在此生活。
隨著居住人員數(shù)量的增加，也有不少商業(yè)店鋪投入運(yùn)營(yíng)，其中不少是符合中國(guó)人消費(fèi)習(xí)慣的奶茶店、茶室，甚至北方的面食店，這些店面一度也有不錯(cuò)的生意。此外，由于當(dāng)?shù)卣畬⑸殖鞘袆澣肓恕疤貐^(qū)”，因此，有不少免稅店在運(yùn)營(yíng)，也有不少人前往免稅店購(gòu)置商品。
正因如此，對(duì)于積極化債的碧桂園而言，森林城市項(xiàng)目仍是有價(jià)值的資產(chǎn)。
根據(jù)2024年年報(bào)數(shù)據(jù)，碧桂園總借貸規(guī)模2535億元，資產(chǎn)負(fù)債率81.4%，賬面持有現(xiàn)金總余額229億元，未來(lái)十二個(gè)月內(nèi)，約有1374億元銀行及其他借款到期。
盡管經(jīng)營(yíng)狀況十分艱難，但碧桂園仍然積極化債。約三天前，碧桂園公告披露了境外債務(wù)重組方案和最新進(jìn)展。這份重組方案希望以現(xiàn)金要約、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債、分期票據(jù)組合等方式，重組總額約141億美元的債務(wù)。
這份債務(wù)重組方案溝通許久，已有近兩年時(shí)間。在一定程度上贏得了部分債權(quán)人的認(rèn)可。碧桂園披露的信息稱，已有持有全部債務(wù)本金金額29.9%的債權(quán)人簽字同意債務(wù)重組方案，碧桂園正在爭(zhēng)取更多債權(quán)人簽字同意。
境外債重組的方案有多種方案，分別是現(xiàn)金要約方案、可轉(zhuǎn)債A方案，混合方案、長(zhǎng)期債務(wù)工具方案、超長(zhǎng)期債務(wù)方案。
現(xiàn)金要約方案最直接，但償付率偏低，額度不超過(guò)2億美元，10%比例封頂。舉例而言，就是碧桂園用10美元兌換100美元債權(quán)，債權(quán)人將損失超過(guò)90%比例的本金；可轉(zhuǎn)債A方案是發(fā)行最高額不超過(guò)20億美元的無(wú)息可轉(zhuǎn)債券，在2025年6月30日以后的6.5年到期，轉(zhuǎn)股價(jià)設(shè)定在2.6港元/股，較4月10日收?qǐng)?bào)價(jià)溢價(jià)504.7%。
混合方案中，有67%的債權(quán)轉(zhuǎn)為可轉(zhuǎn)債A，另外33%的債權(quán)，則可以置換為中期債務(wù)融資工具，年利率2.5%。兩者的上限分別是55.01億美元和27.09億美元。長(zhǎng)期債務(wù)方案則將本息攤銷期推延至2025年6月30日以后的8.5~9.5年，發(fā)行規(guī)模沒有上限，可轉(zhuǎn)債B的轉(zhuǎn)股價(jià)為10港元/股，較4月10日收?qǐng)?bào)股價(jià)溢價(jià)2225.6%。
超長(zhǎng)期債務(wù)方案，把本息攤銷期設(shè)定在2025年6月30日以后的10.5~11.5年，年利率1%。碧桂園表示，這個(gè)方案可以為公司最多減少110億美元債務(wù)，加權(quán)平均融資成本也會(huì)下降到2.5以下，平均到期年限也超過(guò)6.5年，這可以為碧桂園爭(zhēng)取較長(zhǎng)時(shí)間，用于恢復(fù)經(jīng)營(yíng)和有序處置非核心資產(chǎn)。
為了讓更多債權(quán)人接受這一方案，碧桂園拿出了絕大部分海外資產(chǎn)和部分境內(nèi)資產(chǎn)用作增信，據(jù)了解，剝離森林城市即是重要的間接安排之一。
盡管曾經(jīng)輝煌的森林城市有可能就此離開碧桂園體系，但這個(gè)曾經(jīng)耗資巨大的海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，仍控制在楊氏家族手中。對(duì)于一個(gè)積極償債化債的房企而言，手里有資產(chǎn)總要好過(guò)兩手空空。
在向債權(quán)人解釋這一安排時(shí)，碧桂園表示，“森林城市”項(xiàng)目還需要大額投資，但碧桂園目前無(wú)法再為其提供支持。
推薦一個(gè)視頻號(hào)
“峰云大小道”
有小道更有大道，凡事皆可放在陽(yáng)光下說(shuō)。
有邊界有底限；有專業(yè)有思考；
有內(nèi)容有情趣；不只當(dāng)吃瓜群眾。
峰云大小道
三分鐘帶你品評(píng)不一樣的樓市味道。
★★攸克近期文章推薦★★
(點(diǎn)擊圖片即可閱讀)
熱門跟貼