村里“最有出息的孩子”
上學(xué)那會(huì)兒，許家印成績(jī)拔尖，書(shū)本翻得頁(yè)角都卷了邊。1977年高考恢復(fù)，他咬牙復(fù)習(xí)，考上了武漢鋼鐵學(xué)院（現(xiàn)為武漢科技大學(xué)），學(xué)的是冶金專(zhuān)業(yè)。大學(xué)期間，他住集體宿舍，每天早起背單詞，晚上熬夜啃教材，成績(jī)常年名列前茅。
1982年畢業(yè)后，他被分配到河南舞陽(yáng)鋼鐵廠，成了一名技術(shù)員。他干活從不偷懶，別人歇口氣的工夫，他還在琢磨怎么優(yōu)化流程。幾年下來(lái)，他在廠里攢了不少口碑。
1992年，改革開(kāi)放的熱潮席卷內(nèi)地，深圳成了無(wú)數(shù)人眼里的淘金地。許家印辭去鋼鐵廠的工作，揣著幾百塊錢(qián)，坐上南下的綠皮火車(chē)，來(lái)到這座遍地工地的城市。剛到深圳，他從工地技術(shù)員干起，每天踩著泥濘的黃土，拿著圖紙跑前跑后。
即便干著最基層的活，他也格外用心，工友們?？匆?jiàn)他蹲在工棚邊，對(duì)著圖紙比劃到深夜。憑著這份踏實(shí)，他很快被一家小地產(chǎn)公司看中，調(diào)去負(fù)責(zé)項(xiàng)目協(xié)調(diào)。1996年，他跳槽到廣州一家房地產(chǎn)公司，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)調(diào)度，積累了更多實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。次年，他拉上幾個(gè)志同道合的伙伴，注冊(cè)了恒大集團(tuán)，正式邁出了創(chuàng)業(yè)的第一步。
1999年，恒大迎來(lái)了第一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目——廣州番禺的金碧花園。項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，許家印親自盯著工地進(jìn)度，白天跑審批，晚上開(kāi)會(huì)定方案。施工現(xiàn)場(chǎng)機(jī)器晝夜運(yùn)轉(zhuǎn)，塔吊的燈光映亮半片夜空。銷(xiāo)售階段，他拍板用低價(jià)策略，樓盤(pán)剛開(kāi)盤(pán)就引來(lái)購(gòu)房者排長(zhǎng)隊(duì)，售樓處人擠人，連夜簽合同的場(chǎng)面成了當(dāng)?shù)匾痪啊＝鸨袒▓@的成功，不僅讓恒大一炮而紅，還創(chuàng)下了“當(dāng)年拿地、當(dāng)年銷(xiāo)售、當(dāng)年回款”的紀(jì)錄，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“深圳速度”的地產(chǎn)樣本。
這個(gè)項(xiàng)目的快節(jié)奏背后，藏著恒大日后擴(kuò)張的基因。金碧花園對(duì)資金周轉(zhuǎn)的極致追求，讓恒大嘗到了高杠桿的甜頭。許家印和團(tuán)隊(duì)把每一分錢(qián)都掰開(kāi)花，貸款、預(yù)售、回款環(huán)環(huán)相扣，像一臺(tái)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)器。這種模式在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)紅利下無(wú)往不利，卻也像顆定時(shí)炸彈，悄然埋在了恒大的地基里。
恒大狂飆的“黃金時(shí)代”
進(jìn)入21世紀(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了井噴式發(fā)展，恒大集團(tuán)在許家印的帶領(lǐng)下，精準(zhǔn)抓住了這一歷史機(jī)遇。2009年，恒大在香港聯(lián)合交易所正式上市，成功募集70億港元資金。上市當(dāng)天，恒大股價(jià)節(jié)節(jié)攀升，許家印的個(gè)人財(cái)富隨之暴增，躋身中國(guó)富豪榜前列。
從這一刻起，恒大擺脫了區(qū)域性房企的局限，開(kāi)啟了席卷全國(guó)的擴(kuò)張征程。短短幾年間，恒大的項(xiàng)目從廣州、深圳擴(kuò)散到重慶、武漢、西安等數(shù)十個(gè)城市，樓盤(pán)廣告牌上“恒大地產(chǎn)，品質(zhì)生活”的標(biāo)語(yǔ)隨處可見(jiàn)。
2010年，恒大開(kāi)始大舉進(jìn)軍二三線(xiàn)城市，拿地規(guī)模迅速擴(kuò)大。僅在成都，恒大就一口氣簽約了多個(gè)住宅和商業(yè)綜合體項(xiàng)目，涉及土地面積數(shù)百萬(wàn)平方米。地方政府對(duì)恒大的到來(lái)趨之若鶩，紛紛拋出優(yōu)惠政策，提供低價(jià)土地和稅收減免。恒大的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)也展現(xiàn)出驚人效率，樓盤(pán)開(kāi)售時(shí)，售樓處外常常排起長(zhǎng)龍，購(gòu)房者連夜搶購(gòu)，生怕錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)。
2013年，恒大的品牌影響力進(jìn)一步躍升，通過(guò)體育營(yíng)銷(xiāo)掀起熱潮。廣州恒大足球俱樂(lè)部在亞洲足球俱樂(lè)部冠軍聯(lián)賽中奪冠，成為中國(guó)足球的驕傲。賽后，許家印宣布為球員和教練組發(fā)放巨額獎(jiǎng)金，承諾的數(shù)字高達(dá)數(shù)千萬(wàn)元。這則消息迅速傳遍網(wǎng)絡(luò)，引發(fā)公眾熱議，恒大的名字與勝利和財(cái)富牢牢綁定。
到了2016年，恒大的規(guī)模達(dá)到巔峰，以1.35萬(wàn)億元的總資產(chǎn)榮登中國(guó)房企榜首，穩(wěn)坐行業(yè)“巨無(wú)霸”的寶座。在鄭州東站附近，恒大城項(xiàng)目成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性存在。項(xiàng)目涵蓋住宅、商業(yè)中心和學(xué)校，規(guī)劃之宏大令人咋舌。每天，來(lái)自全國(guó)各地的考察團(tuán)絡(luò)繹不絕，乘坐大巴車(chē)到訪，地方政府官員親自陪同介紹，希冀復(fù)制這一模式。
僅在河南，恒大就接連啟動(dòng)了洛陽(yáng)恒大名都、安陽(yáng)恒大綠洲等多個(gè)項(xiàng)目，每一塊新拿的土地都迅速進(jìn)入開(kāi)發(fā)流程。2017年，恒大的土地儲(chǔ)備新增1.26億平方米，平均每天吞噬相當(dāng)于35個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)大小的土地。
泡沫膨脹與危機(jī)初顯
2020年，恒大表面上仍維持著行業(yè)霸主的地位，但暗流已在內(nèi)部涌動(dòng)。公司不再滿(mǎn)足于房地產(chǎn)單一賽道，接連進(jìn)軍新能源汽車(chē)、文化旅游和健康產(chǎn)業(yè)，試圖打造多元化帝國(guó)。恒大汽車(chē)成為這一轉(zhuǎn)型的焦點(diǎn)，許家印親自站臺(tái)推廣。在一場(chǎng)盛大的發(fā)布會(huì)上，他向公眾展示了九款新能源汽車(chē)的模型，涵蓋轎車(chē)、SUV和MPV等多種車(chē)型。
這些車(chē)型大多停留在設(shè)計(jì)圖紙和展示模型階段，距離量產(chǎn)還有漫長(zhǎng)的技術(shù)與資金缺口。盡管如此，資本市場(chǎng)對(duì)恒大汽車(chē)的熱情絲毫不減，其股價(jià)在概念炒作下屢創(chuàng)新高，市值一度超過(guò)部分傳統(tǒng)車(chē)企。
恒大的財(cái)務(wù)問(wèn)題開(kāi)始浮出水面。2020年，北方國(guó)際信托公開(kāi)提起訴訟，指控恒大未能按時(shí)兌付債券本息，涉及金額數(shù)億元。市場(chǎng)情緒依然亢奮，投資者對(duì)恒大的多元化戰(zhàn)略充滿(mǎn)期待，債券和股票交易量居高不下。
恒大的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)繼續(xù)在全國(guó)推介新樓盤(pán)，廣告宣傳鋪天蓋地，承諾“拎包入住”和“升值潛力”。在深圳，恒大位于福田區(qū)的多個(gè)高端住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄，購(gòu)房者甚至需要抽簽才能獲得購(gòu)房資格。這種火爆景象掩蓋了公司內(nèi)部的資金調(diào)度困境，恒大的債務(wù)總額已悄然逼近2萬(wàn)億元。
2021年，危機(jī)終于全面爆發(fā)。恒大財(cái)富，一款面向員工和普通投資者的理財(cái)產(chǎn)品，未能按期兌付，涉及金額高達(dá)數(shù)百億元。消息傳開(kāi)后，全國(guó)各地的恒大辦公樓外聚集了憤怒的投資者，手持合同要求退款。從廣州到上海，抗議活動(dòng)接連發(fā)生，社交媒體上充斥著受害者的控訴。恒大的債務(wù)黑洞徹底暴露，總負(fù)債高達(dá)2.4萬(wàn)億元，相當(dāng)于多個(gè)中小城市的年度財(cái)政收入。
在深圳卓越后海中心的恒大總部，許家印頻頻召開(kāi)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“保交樓”是首要任務(wù)，要求各地項(xiàng)目加速施工，確保已售樓盤(pán)按時(shí)交付。公司賬面現(xiàn)金流已捉襟見(jiàn)肘，部分項(xiàng)目因拖欠工程款被迫停工。同期，恒大通過(guò)內(nèi)保外貸的方式，將部分資金轉(zhuǎn)移至境外賬戶(hù)，這一操作后來(lái)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)重點(diǎn)調(diào)查，引發(fā)外界對(duì)其資金用途的廣泛質(zhì)疑。
在香港，許家印的個(gè)人資產(chǎn)也未能幸免。2010年，他斥巨資購(gòu)入布力徑10號(hào)的三棟豪華別墅，總價(jià)值超過(guò)10億港元。這些物業(yè)位于香港島最昂貴的區(qū)域之一，象征著他事業(yè)的巔峰。到了2024年，這些別墅因恒大債務(wù)危機(jī)被用作抵押品，用以清償部分欠款。
香港高等法院進(jìn)一步要求許家印償還中信集團(tuán)53億元債務(wù)，法庭文件披露了其名下多個(gè)海外賬戶(hù)的存在。恒大通過(guò)離岸公司持有大量資產(chǎn)，分布在開(kāi)曼群島和英屬維爾京群島等地，結(jié)構(gòu)復(fù)雜。2023年，恒大在美國(guó)紐約申請(qǐng)了破產(chǎn)保護(hù)，援引《美國(guó)破產(chǎn)法》第15章，試圖為境外債券債務(wù)爭(zhēng)取重組時(shí)間。這一法律動(dòng)作涉及恒大旗下數(shù)十家子公司，文件長(zhǎng)達(dá)數(shù)百頁(yè)，詳細(xì)列明了其全球債務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
爛尾樓里的社會(huì)傷疤
恒大集團(tuán)的崩塌如同一場(chǎng)風(fēng)暴，在無(wú)數(shù)普通人的生活中留下了難以愈合的創(chuàng)痕。在鄭州的一個(gè)恒大項(xiàng)目工地，購(gòu)房者王師傅反復(fù)翻看手中那份泛黃的購(gòu)房合同。2018年，他拿出半輩子積蓄，簽下了一套期房的合同，打算作為兒子的婚房。
到了2023年，這棟樓依然停留在第18層的混凝土框架，鋼筋裸露在外，工地早已人去樓空。王師傅和其他業(yè)主多次聚集在項(xiàng)目售樓處前，手舉橫幅，要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾。類(lèi)似的場(chǎng)景在全國(guó)上演，從沈陽(yáng)到南寧，從昆明到合肥，恒大的爛尾樓盤(pán)成為城市邊緣的刺目符號(hào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年，恒大未交付的樓盤(pán)涉及數(shù)百萬(wàn)購(gòu)房者，背后是無(wú)數(shù)家庭的希望被無(wú)情碾碎。
恒大的危機(jī)還暴露了審計(jì)行業(yè)的失守。多年來(lái)，恒大的財(cái)務(wù)報(bào)表由知名會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，每年都獲得“無(wú)保留意見(jiàn)”的評(píng)價(jià)。報(bào)表上，恒大的資產(chǎn)規(guī)模不斷膨脹，利潤(rùn)數(shù)據(jù)亮眼，吸引了銀行、債券投資者和股民的追捧。業(yè)內(nèi)人士早就注意到，恒大的高杠桿模式依賴(lài)于源源不斷的借款和預(yù)售回款。
2017年，其負(fù)債率已超過(guò)80%，但這一風(fēng)險(xiǎn)被光鮮的財(cái)報(bào)掩蓋。審計(jì)機(jī)構(gòu)并未對(duì)恒大的資金流向提出實(shí)質(zhì)性質(zhì)疑，甚至對(duì)其復(fù)雜的關(guān)聯(lián)交易視而不見(jiàn)。2021年恒大債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)開(kāi)始調(diào)查相關(guān)審計(jì)報(bào)告，發(fā)現(xiàn)部分?jǐn)?shù)據(jù)存在明顯水分。
地方政府的角色同樣耐人尋味。恒大的擴(kuò)張離不開(kāi)各地政府的支持。2010年代，恒大在全國(guó)拿地如入無(wú)人之境，地方政府為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，競(jìng)相提供土地和政策優(yōu)惠。在湖南長(zhǎng)沙，恒大接連拿下多個(gè)地塊，當(dāng)?shù)卣踔翞楹愦蟮纳虡I(yè)綜合體項(xiàng)目開(kāi)通綠色通道，加快審批流程。
2016年，恒大在鄭州的投資協(xié)議被當(dāng)?shù)刈鳛檎猩桃Y的標(biāo)桿，簽約儀式上，官員與許家印握手合影，媒體爭(zhēng)相報(bào)道。這種合作往往以土地出讓金和短期GDP增長(zhǎng)為導(dǎo)向，忽視了恒大的財(cái)務(wù)隱患。部分地方政府甚至為恒大提供擔(dān)保貸款，變相加劇了風(fēng)險(xiǎn)敞口。2022年，當(dāng)恒大的項(xiàng)目接連爛尾，地方政府才開(kāi)始面對(duì)爛攤子，財(cái)政壓力和維穩(wěn)任務(wù)接踵而至。
參考資料：[1]李倩.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式研究——以恒大債務(wù)危機(jī)為例[J].金融,2024,14(1):233-243
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