01
房地產(chǎn)，重回舞臺(tái)中央
近期，有兩件大事深刻影響著中國乃至全球經(jīng)濟(jì)的未來走向，其潛在效應(yīng)將持續(xù)10至20年。
第一件，是國際貿(mào)易格局的深刻變化。
以美國為首，全球范圍內(nèi)的關(guān)稅壁壘呈現(xiàn)再度抬頭的趨勢。盡管具體政策仍在博弈與變動(dòng)中，但這一動(dòng)向預(yù)示著二戰(zhàn)后形成的、以自由貿(mào)易為導(dǎo)向的國際經(jīng)貿(mào)秩序正面臨重大調(diào)整，全球化進(jìn)程遭遇新的挑戰(zhàn)。
第二件，是中國應(yīng)對(duì)策略的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)向。
面對(duì)外部環(huán)境的不確定性，中國明確將戰(zhàn)略重心向內(nèi)調(diào)整，提出了構(gòu)建“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局。
與之配套，中央發(fā)布了系列旨在擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)的文件，強(qiáng)調(diào)要著力提高居民收入，全面啟動(dòng)國內(nèi)消費(fèi)，傾力打造一個(gè)強(qiáng)大的國內(nèi)市場。
為何要傾力打造強(qiáng)大的國內(nèi)市場？
放眼全球，消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)增長的核心引擎。以美元計(jì)價(jià)，美國的消費(fèi)市場規(guī)模約占全球總額的30%。相比之下，擁有14億人口的中國，目前的整體消費(fèi)體量大約僅為美國的一半左右。
如果能有效激發(fā)內(nèi)需潛力，將中國的消費(fèi)占比也提升至全球約三分之一的水平，那么中國不僅能更好地抵御外部風(fēng)險(xiǎn)，還將在全球新的經(jīng)貿(mào)格局中贏得更大的主動(dòng)權(quán)和話語權(quán)。因此，啟動(dòng)并壯大國內(nèi)消費(fèi)市場，至關(guān)重要。
那么，啟動(dòng)內(nèi)需的關(guān)鍵抓手在哪里？
細(xì)讀中央關(guān)于擴(kuò)消費(fèi)的文件，房地產(chǎn)行業(yè)被賦予了極其重要的角色。文件明確提出要穩(wěn)定和激活房地產(chǎn)市場，將其視為提振內(nèi)需、暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)。
中國家庭財(cái)富高度集中于房地產(chǎn)（估值約350萬億），穩(wěn)住并適度激活這部分存量財(cái)富，哪怕只釋放一小部分流動(dòng)性，其產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)就能有效提振消費(fèi)信心，是對(duì)沖外部壓力、拉動(dòng)內(nèi)需的最有效抓手。
信號(hào)已經(jīng)明確：今年，房地產(chǎn)市場將在“促消費(fèi)、穩(wěn)增長”的國家戰(zhàn)略中扮演關(guān)鍵角色。
2025年全國兩會(huì)政府工作報(bào)告首次將“穩(wěn)住房地產(chǎn)市場”納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體要求，同時(shí)各省市的兩會(huì)均將房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”作為目標(biāo)。
從深圳探索“房票”安置、升級(jí)“以舊換新”，到南京全面取消限售并提供“以舊換新”補(bǔ)貼，再到蘇州推出“三低一寬”的創(chuàng)新信貸支持……
盡管一線城市目前尚未出臺(tái)突破性的重大利好，但市場普遍預(yù)期，未來將有更具實(shí)質(zhì)性、甚至可能超出當(dāng)前預(yù)期的刺激政策逐步落地。
房地產(chǎn)的重要地位凸顯，房企作為關(guān)鍵載體需承擔(dān)起驅(qū)動(dòng)消費(fèi)的重任。
然而，當(dāng)前多數(shù)房企尚未準(zhǔn)備好迎接這一轉(zhuǎn)變，仍在傳統(tǒng)思維與新政策導(dǎo)向之間徘徊調(diào)整。
02
下半場是誰的主場？
樓市下行期，房地產(chǎn)企業(yè)難，民營房企更難。
曾幾何時(shí)，中國房地產(chǎn)百強(qiáng)榜單上，民營企業(yè)占據(jù)了80%的席位，拿地金額也高達(dá)八成。
而今天的現(xiàn)實(shí)卻是：百強(qiáng)拿地榜中僅存11家民營房企，拿地額占比萎縮至8.5%。
過去幾年，已有約40多家大中型民營房企陷入債務(wù)危機(jī)。即便那些暫未“爆雷”的企業(yè)，基于對(duì)未來不確定性的考量，也大多選擇“零拿地”的保守策略。
目前，仍能穩(wěn)健經(jīng)營的大中型民營房企已屈指可數(shù)，其中包括：星河地產(chǎn)（深圳）、龍湖、濱江、美的置業(yè)（佛山）、新希望地產(chǎn)（成都）、大華地產(chǎn)（上海）
這些幸存者不僅是企業(yè)自身韌性的證明，更為整個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。
保護(hù)和扶持這些民營房企，不是為了所謂的情懷，而是為了維護(hù)市場的多元化生態(tài)，給消費(fèi)者留下更多選擇，也為行業(yè)未來發(fā)展探索更健康、更可持續(xù)的路徑。
從這個(gè)意義上說，這些幸存的民營房企，既是市場優(yōu)勝劣汰的結(jié)果，也是行業(yè)未來希望的所在。
深入研究這些幸存的民營房企，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)特殊的存在：星河地產(chǎn)。
星河地產(chǎn)可能不是規(guī)模最大的民營房企，卻是走得最穩(wěn)的企業(yè)之一。金融機(jī)構(gòu)對(duì)星河的評(píng)價(jià)是“四個(gè)沒有”：沒有上市，沒有美元債，沒有表外融資，沒有金融理財(cái)。
這種近乎“保守”的財(cái)務(wù)策略，使星河成為行業(yè)中少見的“三道紅線”全綠企業(yè)，也讓其連續(xù)四年獲得AAA主體信用最高評(píng)級(jí)，成為首家獲此評(píng)級(jí)的民營房企。
財(cái)務(wù)的穩(wěn)健只是表象，背后更深層的原因是什么？
答案其實(shí)就藏在企業(yè)的價(jià)值觀：賺快錢or賺慢錢？
近幾年，城鎮(zhèn)化率接近飽和，人口紅利逐步消退，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入低增長時(shí)代。而傳統(tǒng)房企還抱著“舊飯碗”，普遍采用“銷售型”思維，追求高周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)、快速去化和資金快速回籠。
借鑒美日等發(fā)達(dá)市場經(jīng)驗(yàn)，在高增長時(shí)期過后，地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤率將逐步趨于合理，甚至低于其它行業(yè)平均值。以美國市場為例，以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的企業(yè)ROE僅在4~6%之間，只有那些經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)和服務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)才能保持10%以上的ROE。
因此，中國房企必須做出價(jià)值觀的重塑，逐漸轉(zhuǎn)向“自持型”思維，做運(yùn)營商而非純開發(fā)商，從賺開發(fā)的“快錢”轉(zhuǎn)向賺運(yùn)營的“慢錢”。
星河能在行業(yè)寒冬中保持韌性與活力，最根本原因在于星河已成為房地產(chǎn)“運(yùn)營”領(lǐng)域的頂尖玩家。
無論是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，星河都以運(yùn)營思維為核心，構(gòu)建了可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，真正踐行了“做五百年，不做五百強(qiáng)”的長期主義理念。
星河控股集團(tuán)，1988年成立于深圳，旗下現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、商業(yè)、資本、物業(yè)五大板塊，業(yè)務(wù)涉及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理、酒店服務(wù)、股權(quán)投資、物業(yè)服務(wù)等多元領(lǐng)域，員工規(guī)模逾9000人，布局深圳、廣州、上海、南京、蘇州、成都等30余座城市，總資產(chǎn)超千億元，保持AAA主體信用跟蹤評(píng)級(jí)，連年綠檔企業(yè)，在行業(yè)中樹立了優(yōu)秀的企業(yè)形象和社會(huì)公信力。
下面幾個(gè)典型案例可以看出星河的運(yùn)營思維：
以商業(yè)深圳福田星河COCO Park為例，星河沒有“建成即出售”，而是堅(jiān)持長期精細(xì)化運(yùn)營，十余年來持續(xù)進(jìn)行品牌迭代更新、消費(fèi)場景創(chuàng)新，始終保持著深圳地標(biāo)性商業(yè)綜合體的地位。
深圳福田星河COCO Park
2021年至今，星河還與國際零售巨頭Costco達(dá)成戰(zhàn)略合作，先后落地上海浦東Costco、深圳龍華Costco，極大提升了區(qū)域價(jià)值和商業(yè)活力。
以住宅星河時(shí)代為例，星河沒有“交付即撤離”，而是在十年間持續(xù)整合名校、COCO Park商業(yè)、雙地鐵口、大運(yùn)配套、生態(tài)公園等資源，將體育、商業(yè)、住宅、名校、交通、生態(tài)聚合一體，不僅實(shí)現(xiàn)居住價(jià)值的提升，也讓項(xiàng)目保持更高的溢價(jià)能力。
而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，星河創(chuàng)新性地做起了“房東+股東”角色。以深圳星河WORLD項(xiàng)目為例，星河既作為“房東”提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，又通過多種投資方式成為入駐企業(yè)的“股東”，全方位支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
項(xiàng)目十年間已吸引華為、中國人壽、三菱電機(jī)等2293家企業(yè)入駐，包括25家500強(qiáng)企業(yè)、46家上市企業(yè)及69家專精特新小巨人企業(yè)，創(chuàng)造產(chǎn)值300億元，吸納就業(yè)5萬人。待全部運(yùn)營后，項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)稅收超100億元，產(chǎn)值逾1000億元，吸納就業(yè)人口超7.5萬人。
深圳星河WORLD
基于以上實(shí)踐積累，星河地產(chǎn)有望在中國樓市的下半場扮演更加重要的角色。
在城市更新領(lǐng)域：星河憑借二十余年深耕積累的專業(yè)化更新團(tuán)隊(duì)，已成為這一領(lǐng)域的先行者。
面對(duì)城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)及舊商業(yè)區(qū)等多元復(fù)雜的土地類型，星河提供從規(guī)劃咨詢到合作開發(fā)、管理輸出的全鏈條城市更新服務(wù)，這與兩會(huì)強(qiáng)調(diào)的“城市老舊小區(qū)更新”戰(zhàn)略方向高度契合。
在住房迭代升級(jí)領(lǐng)域：響應(yīng)“好房子”政策導(dǎo)向，星河早已構(gòu)建起至境系、至臻系、至悅系、至善系、至信系等精品產(chǎn)品線。
實(shí)景圖
億翰智庫發(fā)布的“2024中國房企超級(jí)交付力TOP30”公開榜單中，星河地產(chǎn)赫然在列。“金杯銀杯不如客戶的口碑”在星河廣泛流傳，也始終踐行。僅深圳和東莞2個(gè)城市就交付了4855套，東莞璟悅公館、珠海湖山春曉、南沙東悅灣等多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了100%集中交付率。
當(dāng)大多數(shù)房企在市場寒冬中拼命壓縮成本時(shí)，星河卻堅(jiān)定走高品質(zhì)路線。這種逆勢投入為星河贏得了市場口碑，2024中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力50強(qiáng)星河位列第37位，產(chǎn)品力20強(qiáng)位列第18位。
在國家政策向“穩(wěn)樓市”和“好房子”雙輪驅(qū)動(dòng)的新時(shí)代，星河這類堅(jiān)持運(yùn)營、不賺快錢、追求高品質(zhì)的房企，將迎來真正的發(fā)展機(jī)遇期，成為房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級(jí)的中堅(jiān)力量。
03
這里憑什么逆勢熱銷？
當(dāng)多數(shù)房企還在思考如何“活下去”時(shí)，星河已經(jīng)開始思考如何“活得更好”。
3月30日，星河又一次在深圳龍崗引爆了“現(xiàn)象級(jí)”熱銷盛況。
星河·盛境瑞府開盤，現(xiàn)場人聲鼎沸、座無虛席，認(rèn)購喜報(bào)頻傳，成交量節(jié)節(jié)攀升，首開即勁銷破百套。放眼當(dāng)前市場，能拿到這個(gè)成績的項(xiàng)目屈指可數(shù)。
自3月8日樣板間開放以來，星河·盛境瑞府便成為龍崗樓市的紅盤焦點(diǎn)，每日持續(xù)飆升的來訪量、樣板間絡(luò)繹不絕的看房人潮，無不印證著購房者對(duì)星河品牌的高度認(rèn)可。開盤后，項(xiàng)目更是蟬聯(lián)片區(qū)周銷售冠軍，熱度持續(xù)不減。
這種市場熱度并非偶然，而是源于星河在大運(yùn)片區(qū)的持續(xù)深耕。從星河時(shí)代到星河智薈，再到星河盛境系列，星河形成了一條完整的產(chǎn)品迭代線，每一步都在穩(wěn)步提升區(qū)域價(jià)值。
盛境系列自2021年入市以來，憑借過硬產(chǎn)品力和投住價(jià)值贏得市場口碑：
- 2021年一期開盤引爆市場，入圍比1:1.16，去化率超7成；
- 2022年二期376套房源開盤即售罄、公寓2024年上半年龍崗銷售TOP2；
- 2023年底，盛境御府開盤人氣爆棚；
- 2024年連續(xù)多個(gè)季度成交量位居龍崗TOP2，目前已完美售罄。
示意圖
多個(gè)項(xiàng)目連年熱銷的市場表現(xiàn)，離不開項(xiàng)目的品牌價(jià)值和全方位配套優(yōu)勢：
交通上，盛境瑞府位于三條地鐵線交匯處（14號(hào)線、3號(hào)線、規(guī)劃中的21號(hào)線），周邊道路網(wǎng)絡(luò)完善，約800米直達(dá)水官高速；教育資源方面，深圳北理莫斯科大學(xué)附屬龍崗園山學(xué)校已在項(xiàng)目旁揭牌，周邊規(guī)劃有多所學(xué)校，為家庭提供了豐富的教育選擇；商業(yè)配套上，盛境二期自帶約4.4萬㎡商業(yè)空間，1-5公里范圍內(nèi)有包括星河COCO Park等在內(nèi)的成熟商業(yè)。
實(shí)景圖
作為盛境系54萬㎡大城的收官之作，星河·盛境瑞府在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上做出全面升級(jí)：如約21米長入口迎賓界面、約11.7米高奢闊門樓層層鋪墊歸家禮序；“鄰里+健康”園林理念打造聯(lián)動(dòng)運(yùn)動(dòng)草坪和親子社交空間，讓社區(qū)成為生活的歸屬。
效果圖
此次推出爆款產(chǎn)品：建面約83-113㎡臻裝3-4房，其中約83、87、89㎡戶型實(shí)現(xiàn)3房2衛(wèi)，約107㎡戶型實(shí)現(xiàn)4房2衛(wèi)，戶型方正，高使用率，全屋精裝標(biāo)準(zhǔn)也再度升級(jí)，精選日立、科勒、多瑪、方太、歐派等國際一線大牌，將品質(zhì)感延伸至生活每一處。
盛境瑞府的卓越產(chǎn)品力也獲得了業(yè)內(nèi)的權(quán)威認(rèn)可。在克而瑞深圳發(fā)布的2025年深圳“小陽春”產(chǎn)品力榜單中，星河·盛境瑞府實(shí)力上榜，榮獲“品質(zhì)美宅作品”稱號(hào)。
在樓市下半場，星河·盛境瑞府不僅是一處住所，更是一種生活方式的選擇。這里有城市發(fā)展的紅利，有品牌賦予的價(jià)值，有生活所需的便利。當(dāng)穩(wěn)樓市和好房子成為時(shí)代主題，星河·盛境瑞府無疑是更好的詮釋。
同時(shí)，為回應(yīng)市場的熱烈反響，4月11日，星河·盛境瑞府熱勢加推建面約87㎡“王炸”戶型。
該戶型不僅做到了實(shí)用的3房2衛(wèi)格局，更擁有環(huán)幕視野和南向三開間格局，總價(jià)僅需276萬起，有興趣的購房者可前往實(shí)地了解，親身感受星河產(chǎn)品的魅力。
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