2025年4月15日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在北京調(diào)研，他在考察北投科創(chuàng)人才社區(qū)公寓后的一席話，令北京樓市都“豎起了耳朵”。因?yàn)槔顝?qiáng)總理除了強(qiáng)調(diào)“當(dāng)今和今后后一個(gè)時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間”之外，還有另外一句話：
要聚焦城市新市民，住房困難群眾關(guān)切，調(diào)整并完善相關(guān)政策，支持居民剛性和改善性住房需求。
這句話顯然給了房地產(chǎn)市場(chǎng)很大的期待空間。不久之后，業(yè)內(nèi)“小作文”再度來(lái)襲，聲稱北京有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整現(xiàn)有限購(gòu)政策。
在此須要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，這是一則市場(chǎng)中的“流言”，迄今為止，權(quán)威渠道都沒(méi)有現(xiàn)有限購(gòu)政策明顯繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整的信息。我們?cè)谶@里討論的，也并非是有或沒(méi)有這樣的調(diào)整，而是從市場(chǎng)和技術(shù)層面，探討政策措施效力的銜接和延續(xù)問(wèn)題。
時(shí)至今日，北京仍然是全國(guó)執(zhí)行樓市限購(gòu)政策最嚴(yán)格的城市。去年4月30日，北京住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》（下稱《通知》），提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購(gòu)一套住房。
至今很快將滿一年時(shí)間。
一紙《通知》，將北京樓市劃分成了“五環(huán)內(nèi)外”兩個(gè)區(qū)域，從政策口徑上看，五環(huán)以外市場(chǎng)的“水”由此變得比五環(huán)以內(nèi)多。時(shí)近一年，這一政策措施效果如何？
必須承認(rèn)，這項(xiàng)措施對(duì)于活躍五環(huán)以外北京房地產(chǎn)交易還是起到了很大的正向作用。政策調(diào)整是在去年二季度的第一個(gè)月末開(kāi)始的，應(yīng)該說(shuō)，在當(dāng)季度就見(jiàn)到了效果。
郭毅老師提供的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年二季度，北京樓市五環(huán)以外區(qū)域新房項(xiàng)目總共成交6176套，成交金額414.05億元，分別比2024年一季度增長(zhǎng)21.36%、23.02%。這個(gè)趨勢(shì)也延續(xù)到了三季度，6785套的成交雖然環(huán)比增幅只有1.03%，但成交仍在活躍，比當(dāng)年一季度仍是漲幅喜人。
圖表1-五環(huán)內(nèi)外2024年一季度~2025年一季度新房成交套數(shù)、金額情況
從這兩個(gè)季度看，政策措施實(shí)現(xiàn)了初衷，市場(chǎng)反饋積極。至于三季度環(huán)比漲幅減弱，完全可以用市場(chǎng)消化政策效用理解，并不意外，也完全正常。
五環(huán)外市場(chǎng)真正的成交高峰，是在2024年第四季度。這個(gè)季度，五環(huán)外新房成交量環(huán)比激增61.83%，成交達(dá)到10980套，成交金額更是增長(zhǎng)到729.19億元，增幅高達(dá)81.37%。
去年四季度的喜人業(yè)績(jī)，一方面源于之前限購(gòu)政策調(diào)整的效用持續(xù)釋放，但與926政治局會(huì)議后陸續(xù)落地的降首付、降利率等一系列“止跌回穩(wěn)”舉措相關(guān)性更大。應(yīng)該說(shuō)，優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)+落地穩(wěn)定樓市多項(xiàng)措施的“分步走”，一起構(gòu)成了這多半年以來(lái)北京樓市止跌回穩(wěn)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。北京市“小步走”，“不停步”頗有收效。
應(yīng)該注意到，宏觀環(huán)境不確定較強(qiáng)條件下，市場(chǎng)對(duì)政策措施利好因素“消化”的速度相對(duì)較快。今年一季度樓市成交量同比2024年同期，仍有較大幅度的增長(zhǎng)，表明企穩(wěn)大勢(shì)持續(xù)。但是，相較于去年四季度，五環(huán)以外——這個(gè)限購(gòu)政策調(diào)整的紅利區(qū)域——新房市場(chǎng)成交卻有下滑。
市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度五環(huán)以外新房成交7250套，成交金額464.31億元，較之于去年四季度下降明顯。
這其中有兩個(gè)因素值得考慮，其一是一季度有春節(jié)長(zhǎng)假，真正銷售期較短；其二是2024年9月末大力度的樓市支持政策使得四季度數(shù)據(jù)基數(shù)變高，從而形成了較為明顯的差距。不過(guò)，即便如此，在市場(chǎng)預(yù)期還相對(duì)脆弱，整體外部環(huán)境還受到貿(mào)易戰(zhàn)影響的背景下，如此市場(chǎng)層面的變化，還是應(yīng)該引起足夠的重視。
作為約束性措施，限購(gòu)工具自誕生起，即以遏制房?jī)r(jià)上漲，驅(qū)離投資投機(jī)資本為目標(biāo)。因此，任何一次限購(gòu)政策的調(diào)整，最為讓人擔(dān)心的，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。北京作為首都，全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，就更是如此。
調(diào)整限購(gòu)政策一年后，房?jī)r(jià)是否波動(dòng)？或者說(shuō)是否受到明顯影響？
在資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)勢(shì)周期中，房?jī)r(jià)“量在價(jià)先”，成交量大幅增長(zhǎng)，必然帶來(lái)價(jià)格上揚(yáng)。不過(guò)，當(dāng)周期切換之后，這一規(guī)律已經(jīng)失效。2024年四季度，雖有限購(gòu)調(diào)整和大力度支持樓市措施的“雙重加持”，北京樓市成交量環(huán)比激增，但是，2025年一季度房?jī)r(jià)水平仍保持總體平穩(wěn)。
1月，北京新房成交價(jià)格環(huán)比下降0.4%，二手房成交價(jià)格環(huán)比上漲0.1%；2月，北京新房成交價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，二手房成交價(jià)格環(huán)比持平。直到3月，新房和二手房成交價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲。這是因?yàn)楹５淼墓Φ滤碌貕K等價(jià)格較高的少數(shù)項(xiàng)目相對(duì)集中入市網(wǎng)簽，拉高了成交價(jià)的平均值。而且，即便如此，諸如功德寺這樣的項(xiàng)目，新房較周邊二手房?jī)r(jià)還是“倒掛”。
今年一季度的市場(chǎng)，是“一九分化”的市場(chǎng)，市場(chǎng)看似熱鬧，但并未雨露均沾，市場(chǎng)中的大部分項(xiàng)目銷售實(shí)際上仍十分艱難。如此環(huán)境，不可能重演之前“量在價(jià)先”的一幕。
之前的限購(gòu)調(diào)整沒(méi)有帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲、市場(chǎng)波動(dòng)，即便再對(duì)限購(gòu)政策的范圍、力度做進(jìn)一步優(yōu)化，只要幅度得當(dāng)，也難以引發(fā)房?jī)r(jià)波動(dòng)，這是我們依據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)當(dāng)下態(tài)勢(shì)做出的判斷。也就是說(shuō)，當(dāng)下沒(méi)有必要擔(dān)憂調(diào)整限購(gòu)政策引發(fā)上漲。
還有另外一重因素需要考慮。今年一季度以來(lái)，北京土地市場(chǎng)火熱，多個(gè)高總價(jià)地塊成功出讓，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。不完全統(tǒng)計(jì)，北京一季度住宅、商業(yè)用地土地出讓合同收入約在367.28億元左右。
圖表2-北京一季度主要住宅、商業(yè)用地出讓情況（藍(lán)色為近期準(zhǔn)備入市項(xiàng)目）
以3~4個(gè)月通行周期推算，一季度出讓的這些地塊，大致會(huì)在接下來(lái)的幾個(gè)月，較為集中入市，從而在市場(chǎng)上形成一波小的供應(yīng)量波峰。由于拿地時(shí)地塊都不限價(jià)，不少地塊成交價(jià)較高，因此，入市時(shí)高價(jià)位段集中“撞車”的情況也有可能發(fā)生。
去年二季度中后期到四季度的市場(chǎng)狀況穩(wěn)步改善，一方面是由于政策支持下的預(yù)期向好，另一方面也與開(kāi)發(fā)商投資萎縮，市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)減少有關(guān)。一旦供應(yīng)量加大，而市場(chǎng)基本面仍維持常態(tài)，由于一季度入市的高價(jià)項(xiàng)目已經(jīng)消耗了大量北京樓市的改善性需求，那么，供應(yīng)量小高峰到來(lái)時(shí)，市場(chǎng)庫(kù)存去化進(jìn)度和力度都有可能受到影響。
由于大型央國(guó)企開(kāi)發(fā)商大額授信、融資都集中在年初，到中后期均需要回款平衡現(xiàn)金流，如果市場(chǎng)去化速度放慢，開(kāi)發(fā)商要么降價(jià)去庫(kù)存，要么縮減開(kāi)支，兩者都將直接影響企業(yè)在土地市場(chǎng)的支付能力，土地市場(chǎng)在一定程度上，也可能受到影響。
這一點(diǎn)不應(yīng)忽視，畢竟供地計(jì)劃上還有若干地塊等待掛牌出讓。
因此，政策措施應(yīng)有提前量和準(zhǔn)備期，對(duì)沖潛在的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，以形成足夠厚度的安全墊。正如政府工作報(bào)告中提到的：“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”、“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”的總體目標(biāo)。
未雨綢繆，有的放矢方是科學(xué)之舉。
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