觀點(diǎn)網(wǎng) 首家登陸A股市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)——南都物業(yè)，在4月18日這天交出了2024年年度報(bào)告。
報(bào)告期內(nèi)，南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.05億元，較2023年18.51億同比下降2.45%；毛利率為15.04%，較上年減少0.96個(gè)百分點(diǎn)；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為2190.53萬元，較2023年1.86億同比下降88.21%。
總體而言，在物業(yè)企業(yè)盈利能力普遍下降的環(huán)境中，南都物業(yè)2024年?duì)I收及毛利率降幅不大，還算是可控范圍內(nèi)。
然而，將視線轉(zhuǎn)移到下降近九成的歸母凈利潤(rùn)上，南都物業(yè)估計(jì)也沒有料想到，投資公司的股價(jià)波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致自身凈利潤(rùn)的崩塌。
營(yíng)收微降
年報(bào)顯示，南都物業(yè)2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.05億元，較2023年18.51億同比下降2.45%。其中，主營(yíng)業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收18.03億元，較去年減少2.46%，毛利率為15.04%，較上年微降0.97個(gè)百分點(diǎn)。
分產(chǎn)品看，物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為15.94億元，較去年減少1.86%；物業(yè)增值服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為1.59億元，較去年減少5.90%；非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為2368.91萬元，較去年上升2.59%；資產(chǎn)管理服務(wù)營(yíng)業(yè)收入2690.89萬元，較去年減少17.98%。
聚焦降幅最大的資產(chǎn)管理服務(wù)，比對(duì)2021年至2024年的營(yíng)收數(shù)據(jù)，可以看到，南都物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)板塊近幾年來營(yíng)收金額整體呈下降趨勢(shì)。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)
對(duì)于整體營(yíng)業(yè)收入下降2.45%，南都物業(yè)表示，“主要系物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目撤場(chǎng)所致”。
物聊社留意到，南都物業(yè)2023年總簽約項(xiàng)目722個(gè)，總簽約面積8868.54萬平方米。
到了2024年，盡管實(shí)現(xiàn)全年新簽項(xiàng)目100個(gè)，新簽約面積1040.47萬平方米，但總簽約項(xiàng)目減少到690個(gè)，總簽約面積也減少至8610.82萬平方米。物業(yè)項(xiàng)目大量撤場(chǎng)致使2024年簽約項(xiàng)目與面積相應(yīng)減少。
從區(qū)域來看，公司總簽約面積中，江浙滬區(qū)域面積占比85.58%，較上年度略有提升；非長(zhǎng)三角區(qū)域業(yè)務(wù)不斷開拓，重慶、湖北、湖南營(yíng)收分別較上年提升11.83%、5.29%、5.73%。
全年新簽約面積中，江浙滬區(qū)域面積占比92.51%，較上年提升1.43個(gè)百分點(diǎn)。正如年報(bào)所披露，南都物業(yè)正由深耕長(zhǎng)三角區(qū)域向江浙滬區(qū)域轉(zhuǎn)變。
從業(yè)態(tài)來看，公司總簽約面積中，住宅項(xiàng)目仍是主力賽道，占比65.17%，商寫項(xiàng)目占比26.33%，城市服務(wù)項(xiàng)目占比8.50%。
全年新簽約面積中，住宅項(xiàng)目占比45.70%，商寫項(xiàng)目占比38.61%，城市服務(wù)項(xiàng)目占比15.69%，商寫項(xiàng)目面積較去年同期提升3.71個(gè)百分點(diǎn)。
其中，新簽代表項(xiàng)目包括云尖信息新基地園區(qū)、浙江海洋大學(xué)新城校區(qū)、桃花湖公園、浦東機(jī)場(chǎng)航站樓酒店綜合體等等。
另一方面，南都物業(yè)2024年毛利率為15.04%，較上年減少0.96個(gè)百分點(diǎn)，其中物業(yè)管理服務(wù)作為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，錄得毛利率15.04%，較上年微降0.97個(gè)百分點(diǎn)。
從產(chǎn)品看，物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)毛利率為13.17%，較去年微降0.36個(gè)百分點(diǎn)；物業(yè)增值服務(wù)毛利率為44.09%，較去年減少5.35個(gè)百分點(diǎn)；非業(yè)主增值服務(wù)毛利率為18.81%，較去年減少6.36個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)管理服務(wù)毛利率為-48.41%，較去年驟降44.82個(gè)百分點(diǎn)。
毛利率方面同樣是資產(chǎn)管理服務(wù)拖了后腿，而這又與營(yíng)業(yè)成本增加有關(guān)。
公告顯示，南都物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)2024年?duì)I業(yè)成本為3993.68萬元，較上年同期增加17.51%。南都物業(yè)解釋稱，主要系公司長(zhǎng)租公寓退出，一次性攤銷剩余裝修成本。
凈利潤(rùn)大跌背后
報(bào)告期內(nèi)，南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)5099.04萬元，同比減少80.08%；凈利潤(rùn)為3334.67萬元，同比下降82.99%；歸屬于母公司凈利潤(rùn)為2190.53萬元，同比下降88.21%。
收入、毛利率微幅下降處于正常波動(dòng)范圍之中，然而南都物業(yè)2024年凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)卻大跌超八成，究其原因，下降并非來自業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不善，而是資產(chǎn)投資上的“馬失前蹄”。
首先回望南都物業(yè)過往的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，2023年，南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.51億元，同比增長(zhǎng)0.23%，與上年基本持平；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2.56億元，同比增長(zhǎng)29.74%；凈利潤(rùn)約為1.96億元，同比增長(zhǎng)26.38%；歸屬于母公司凈利潤(rùn)約為1.86億元，同比增長(zhǎng)27.69%。凈利潤(rùn)增速遠(yuǎn)超營(yíng)收增速。
營(yíng)收基本持平，卻實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)近30%，這得益于南都物業(yè)同年投資公司的成功上市。
物聊社了解到，2023年12月20日，安邦護(hù)衛(wèi)集團(tuán)股份有限公司股票在上海證券交易所主板上市，其為國(guó)內(nèi)首個(gè)全省域覆蓋的武裝押運(yùn)企業(yè)。
南都物業(yè)早在2020年就通過增資入股方式認(rèn)購安邦護(hù)衛(wèi)約403.23萬股股份，占其首次公開發(fā)行前總股本的5%，占其首次公開發(fā)行后總股本的3.75%。其成功上市后，為南都物業(yè)帶來了約1.17億元的當(dāng)期非經(jīng)常性損益。
另一方面，安邦護(hù)衛(wèi)占股55.8%的大股東為浙江省國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)有限公司，最終可以追溯到浙江省國(guó)資委。
然而誰也沒有想到，一年后的安邦護(hù)衛(wèi)，不僅沒有延續(xù)上市初期的輝煌收益，還給南都物業(yè)帶來了沉重一擊。
“歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比下降88.21%，主要系公司投資的安邦護(hù)衛(wèi)股價(jià)下跌確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益?！?/p>
具體來看，安邦護(hù)衛(wèi)股價(jià)波動(dòng)導(dǎo)致公允價(jià)值變動(dòng)損益-5306.45萬元，同比減少54.74%，減少公司當(dāng)期凈利潤(rùn)3979.84萬元，導(dǎo)致公司2024年度歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)同比下降1.28億元。
不過，南都物業(yè)似乎沒有因安邦護(hù)衛(wèi)2024年帶來的損失而停下跨界合作的腳步。
繼2024年11月與陽澄湖水產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議后，今年4月初，南都物業(yè)宣布，計(jì)劃向杭州云象商用機(jī)器有限公司增資1500萬元人民幣，增資完成后將持有該公司8.5714%的股權(quán)。
南都物業(yè)表示，此次增資將加強(qiáng)南都物業(yè)與云象機(jī)器人在商用清潔機(jī)器人領(lǐng)域的合作，利用云象機(jī)器人的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，與南都物業(yè)的業(yè)務(wù)場(chǎng)景形成高度協(xié)同，共同打造“研發(fā)+應(yīng)用”的生態(tài)協(xié)同效應(yīng)。
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