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貝殼被質(zhì)疑壟斷。

文/每日財(cái)報(bào) 南黎

貝殼（02423.HK；BEKE.US）作為居住服務(wù)領(lǐng)域的頭部企業(yè)，其一舉一動(dòng)都對(duì)行業(yè)有著深遠(yuǎn)影響。4月17日，房地產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)貝殼控股有限公司（02423.HK）發(fā)布自愿性公告，貝殼董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官及控股股東彭永東擬捐贈(zèng)900萬(wàn)股A類(lèi)貝殼普通股。

公告顯示，在承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)后，50%的稅后資金將用于居住行業(yè)服務(wù)者及其家庭成員的醫(yī)療健康福利，另外50%的稅后資金將用于應(yīng)屆畢業(yè)生等租客群體的租房幫扶。

按照4月17日收盤(pán)價(jià)計(jì)算，貝殼港股報(bào)51.95港元/股，此次擬捐贈(zèng)股份的價(jià)值約4.68億港元。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，彭永東目前擁有貝殼的A類(lèi)普通股和B類(lèi)普通股合計(jì)約1.82億股，此次捐贈(zèng)的900萬(wàn)股僅占其持股總數(shù)的4.94%。由于貝殼采用A/B股架構(gòu)，且彭永東持有的是具有超級(jí)投票權(quán)的B類(lèi)股，因此捐贈(zèng)并不會(huì)削弱其控制權(quán)。捐贈(zèng)完成后，彭永東仍將是貝殼的控股股東。

“做難而正確的事”，是貝殼創(chuàng)始人之前常說(shuō)的一句話(huà)。但時(shí)至今日，“正確的事”附帶的“困難”正在考驗(yàn)著貝殼。

股權(quán)激勵(lì)存黑洞

在此次捐贈(zèng)貝殼股票之前，貝殼高管曾因“天價(jià)年薪”被討論。2022年，樓市急劇下探，貝殼該年?duì)I收同比下滑24.87%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同下降487%，歸母凈利同比下滑164%。該年，彭永東總年薪飆到了4.75億元，單一剛的總薪酬也猛漲到了3.55億元。

2023年財(cái)報(bào)發(fā)布，貝殼全年實(shí)現(xiàn)凈收入778億元，同比增長(zhǎng)28.2%，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)98億元，凈利潤(rùn)58.9億元，扭轉(zhuǎn)了過(guò)去兩年(2021-2022)連虧的局面。彭永東該年總薪酬從4.75億元漲到了7.13億元，單一剛該年總薪酬達(dá)到5.29億元，同比漲幅分別達(dá)到50%、49%。

2024年，彭永東的薪酬總額顯示為4億元，聯(lián)合創(chuàng)始人單一剛薪酬總額則顯示為3億元。

當(dāng)一家企業(yè)高管的年薪足以覆蓋數(shù)萬(wàn)名基層員工的全年收入（2024年貝殼經(jīng)紀(jì)人年均收入降至6.8萬(wàn)元），當(dāng)平臺(tái)抽傭率超過(guò)中小商戶(hù)的生存紅線(xiàn)，這種畸形的分配模式終將反噬行業(yè)生態(tài)。

2025年4月，彭永東宣布捐贈(zèng)900萬(wàn)股（價(jià)值4.4億元）用于經(jīng)紀(jì)人醫(yī)療和畢業(yè)生租房。然而，這一動(dòng)作恰發(fā)生在“天價(jià)薪酬”爭(zhēng)議發(fā)酵后，被市場(chǎng)質(zhì)疑為“危機(jī)公關(guān)”。

更值得警惕的是，貝殼未公布捐贈(zèng)股票的具體來(lái)源（是否來(lái)自股權(quán)激勵(lì)池）及受益人監(jiān)督機(jī)制，投資者難以判斷此舉是“真公益”還是“財(cái)務(wù)騰挪”。

貝殼被指涉嫌”壟斷”

貝殼誕生于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的風(fēng)口。2001年，鏈家第一家門(mén)店于北京開(kāi)業(yè)。3年之后，鏈家已擁有30個(gè)門(mén)店。2015年，鏈家合并了11家房產(chǎn)中介，彼時(shí)還是典型的重資產(chǎn)企業(yè)。2018年，貝殼脫胎于鏈家，定位于技術(shù)驅(qū)動(dòng)的品質(zhì)居住服務(wù)平臺(tái)。

2020年8月14日，在紐交所掛牌上市是貝殼的高光時(shí)刻，此后市值一度突破600億美金。原本意氣風(fēng)發(fā)，希望在疫情形勢(shì)下走出一條逆風(fēng)飛揚(yáng)的路線(xiàn)。

然而高光時(shí)刻轉(zhuǎn)瞬即逝，2021年接連遭遇兩大沖擊：年中創(chuàng)始人左暉因病離世，年末遭渾水做空?qǐng)?bào)告指控財(cái)務(wù)造假。盡管后者最終被證明指控不實(shí)，但疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，貝殼市值較峰值蒸發(fā)超80%。

權(quán)力結(jié)構(gòu)在此過(guò)程中悄然重構(gòu)。左暉家族通過(guò)Propitious Global持有22.7%股份，但通過(guò)委托協(xié)議將投票權(quán)轉(zhuǎn)移至彭永東、單一剛控制的百會(huì)合伙。由此形成特殊治理架構(gòu)：彭永東以4.9%持股掌控22.4%投票權(quán)，單一剛以2.7%股權(quán)掌握10.2%決策權(quán)，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)實(shí)質(zhì)掌握公司控制權(quán)。

平臺(tái)商業(yè)模式的異化更值得關(guān)注。ACN體系初期確曾提升行業(yè)協(xié)作效率，但當(dāng)貝殼占據(jù)26%二手房交易市場(chǎng)份額（2021年數(shù)據(jù)）后，平臺(tái)規(guī)則逐漸失衡。

據(jù)內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，每單交易收取12%-18%的平臺(tái)服務(wù)費(fèi)，遠(yuǎn)超行業(yè)早期5%-8%的抽傭比例。部分經(jīng)紀(jì)人抱怨："我們承擔(dān)帶看、維護(hù)等主要?jiǎng)趧?dòng)，但傭金大頭被平臺(tái)截留。"這種價(jià)值分配矛盾，折射出貝殼從生態(tài)共建者向規(guī)則壟斷者的角色轉(zhuǎn)變。

一位上海的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向《每日財(cái)報(bào)》編輯部爆料，稱(chēng)貝殼如今的經(jīng)營(yíng)模式可以說(shuō)涉嫌壟斷。他以一手樓盤(pán)渠道分銷(xiāo)代理平臺(tái)來(lái)舉例，貝殼因其各個(gè)城市加盟店、直營(yíng)店最多，在各個(gè)平臺(tái)中具備市場(chǎng)支配地位。為了獲取更多的利潤(rùn)，在具體的執(zhí)行過(guò)程中，貝殼有很多涉嫌壟斷行為。他羅列了幾個(gè)事例：

1、要求開(kāi)發(fā)商將樓盤(pán)只給他們一個(gè)渠道分銷(xiāo)平臺(tái)賣(mài)，也就是“獨(dú)家”，開(kāi)發(fā)商不同意的話(huà)，他們就不合作這個(gè)樓盤(pán)，要求自己的加盟店和直營(yíng)店不允許帶客戶(hù)看這個(gè)樓盤(pán)，阻止下游中介和客戶(hù)自由選擇。

2、在多個(gè)渠道分銷(xiāo)平臺(tái)共同代理的樓盤(pán)里面，貝殼要求開(kāi)發(fā)商把其中一幢樓拿出來(lái)，只能給貝殼一家平臺(tái)賣(mài)，其他平臺(tái)賣(mài)不了，否則他就不合作這個(gè)樓盤(pán)了，不讓下游中介和客戶(hù)看這個(gè)樓盤(pán)。也阻礙了客戶(hù)的自由選擇權(quán)。

3、強(qiáng)行要求開(kāi)發(fā)商二選一，比如開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備讓兩三家渠道分銷(xiāo)平臺(tái)一起來(lái)賣(mài)這個(gè)樓盤(pán)，貝殼不允許，要求必須把其他平臺(tái)或者某個(gè)平臺(tái)清理出去，這是阻礙了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，也是反壟斷法明確禁止的。

4、開(kāi)發(fā)商一般會(huì)把傭金結(jié)算給渠道分銷(xiāo)平臺(tái)，渠道分銷(xiāo)平臺(tái)收取一定的平臺(tái)費(fèi)，然后再給成功賣(mài)房的中介，很多城市的平臺(tái)費(fèi)是15%，上海鏈家普遍是20%，上海部分樓盤(pán)鏈家的平臺(tái)費(fèi)是30%多，而且貝殼內(nèi)部各個(gè)城市之間，以平臺(tái)費(fèi)高為榮，做排名，實(shí)際上都是壓榨上下游的利潤(rùn)。為什么這么高的傭金，中介經(jīng)紀(jì)人依然這么苦，開(kāi)發(fā)商依然這么苦，在很大程度上被貝殼賺去了。這么高的平臺(tái)費(fèi)是沒(méi)必要的，但是鏈家要求同一個(gè)售樓部的渠道分銷(xiāo)平臺(tái)跟他一樣收取20%甚至更高的平臺(tái)費(fèi)，否則會(huì)要求開(kāi)發(fā)商把這個(gè)分銷(xiāo)平臺(tái)踢出局，取消樓盤(pán)合作，必須跟他一起壓榨經(jīng)紀(jì)人和開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商迫于無(wú)奈，只能要求別的平臺(tái)跟鏈家一致。

5、鏈家和貝殼要求開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)綁定圣都裝修，比如明明一個(gè)客戶(hù)買(mǎi)房可以拿到5萬(wàn)的優(yōu)惠，但是現(xiàn)在必須同時(shí)購(gòu)買(mǎi)貝殼的裝修包，才能拿到原有的5萬(wàn)的優(yōu)惠，捆綁銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商實(shí)際上不想賣(mài)裝修包，但是迫于無(wú)奈，只能壓迫客戶(hù)買(mǎi)。有時(shí)候貝殼也會(huì)要求開(kāi)發(fā)商直接購(gòu)買(mǎi)他們的家裝包，否則也會(huì)減少對(duì)樓盤(pán)的客戶(hù)推薦。

這位上海經(jīng)紀(jì)人抱怨道，加入貝殼，被壓榨，不加入貝殼，資源幾乎被“壟斷”，上游的開(kāi)發(fā)商、下游的經(jīng)紀(jì)人，都怨聲載道。

“一體三翼”喜與憂(yōu)

在房屋交易低迷的背景下，2021年底，貝殼確立新發(fā)展戰(zhàn)略的核心是將房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)作為“一體”，家裝家居和房屋租賃作為“兩翼”。2023年7月，貝殼再次將戰(zhàn)略從“一體兩翼”升級(jí)為“一體三翼”，新增一翼就是貝好家。

目前來(lái)看，“一體三翼”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)確實(shí)止住了貝殼收入下滑的趨勢(shì)。2024年，伴隨著國(guó)家“止跌回穩(wěn)”的定調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)政策釋放密集期，貝殼存量房交易2.25萬(wàn)億元，增加10.8%，但新房交易額同比下降3.3%。

另外非房產(chǎn)交易服務(wù)表現(xiàn)亮眼，凈收入增長(zhǎng)64.2%，占總凈收入的比例提升至33.8%，成為公司新的增長(zhǎng)引擎。其中的家裝家居業(yè)務(wù)被上述上海經(jīng)紀(jì)人所吐槽抱怨。

不過(guò)盡管收入依然保持增長(zhǎng)，但是近一年來(lái)貝殼的盈利能力卻持續(xù)削弱。

2024年貝殼營(yíng)業(yè)成本同比激增25.8%，其中房屋租賃服務(wù)成本暴漲121%，外部分傭及內(nèi)部薪酬成本均增長(zhǎng)超11%。盡管非房業(yè)務(wù)收入占比提升至33.8%，但家裝、租賃等新業(yè)務(wù)毛利率不足5%，難以彌補(bǔ)核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)下滑。

貝殼陷入增收不增利的窘境。2024年，貝殼的歸母凈利潤(rùn)為40.65億元，同比下滑30.9%；毛利率也從2023年的27.9%下降至24.6%。

在資本的盛宴與基層的無(wú)奈交織之下，貝殼正站在未來(lái)的十字路口，猶豫不決。對(duì)于這個(gè)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)的“守護(hù)者”而言，真正的難題并非商業(yè)模式的創(chuàng)新包裝，而是如何讓財(cái)富分配的鏈條重新緊密相連。貝殼的下一步將如何邁進(jìn)？《每日財(cái)報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。

丨每財(cái)網(wǎng)&每日財(cái)報(bào)聲明

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