市場(chǎng)背景：2025年一季度結(jié)束，上海租賃市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)靜默革命。曾經(jīng)以"地段為王"的租房邏輯悄然瓦解，市場(chǎng)裂變?yōu)槎嗑S度交織的生態(tài)圈。
市場(chǎng)供需矛盾從單純量?jī)r(jià)博弈轉(zhuǎn)向多維需求適配，呈現(xiàn)金融化加速、小戶(hù)型爭(zhēng)奪戰(zhàn)、老齡化租賃潮、置換過(guò)渡潮等新市場(chǎng)特征。
URI城市租住觀察到，這場(chǎng)變革背后，是品質(zhì)化需求的覺(jué)醒與代際關(guān)系的重構(gòu)，租房不再只是年輕人的生存選擇，更演化成家庭資產(chǎn)配置的精密齒輪。
01
大宗交易
公寓/酒店投資熱度高漲
上海2025年第一季度成交24筆，成交總金額約115億元。其中，公寓/住宅/酒店類(lèi)第一季度成交額38.9億元，成交標(biāo)的在1-3億之間，主要成交有浦江微領(lǐng)地、寶山鋼領(lǐng)公寓、旭輝松江公寓、上海九亭中心以及張江翡翠 18 號(hào)樓。值得一提的是，險(xiǎn)資（如大家保險(xiǎn)、陽(yáng)光保險(xiǎn)）加碼投資，青睞其穩(wěn)定收益和抗通脹屬性。
02
保租房REITS火爆
金融化加速
在政策支持力度加大、市場(chǎng)需求旺盛等多方面因素推動(dòng)下，公募REITs市場(chǎng)將持續(xù)火爆，多家企業(yè)宣布推進(jìn)保租房REITs申報(bào)工作，其中部分REITs已獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，進(jìn)一步提速，公募REITs迎來(lái)發(fā)行大年。預(yù)計(jì)全年交易規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。保租房供需適配性?xún)?yōu)化或成政策重點(diǎn)。
03
上海保租房供應(yīng)激增
租金承壓
2023年5月至2025年3月，據(jù)“隨申辦”數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，上海市保租房項(xiàng)目在僅兩年內(nèi)從17個(gè)激增至282個(gè)，項(xiàng)目數(shù)增幅超17倍。
保租房租金受政府指導(dǎo)價(jià)限制，預(yù)計(jì)趨于平穩(wěn)；市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓因競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金持續(xù)下滑（Q1環(huán)比降0.2%，同比降低3%）。
大量供應(yīng)導(dǎo)致集中式長(zhǎng)租公寓租金同比下降超5%，部分品牌通過(guò)“以?xún)r(jià)換量”策略（如特價(jià)房?jī)?yōu)惠超千元）維持出租率（平均83.65%）。
04
出租率連漲
以?xún)r(jià)換量策略成效顯著
今年一季度，住房租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)加劇，上海保障性租賃住房供應(yīng)激增。在此背景下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力顯著提升，租金呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。為維持出租率，眾多頭部企業(yè)，普遍采取“以?xún)r(jià)換量”策略，主動(dòng)下調(diào)租金價(jià)格。這一現(xiàn)象在行業(yè)內(nèi)廣泛存在，深刻影響著當(dāng)下租賃市場(chǎng)的格局。URI觀察到，特別是體量較大的社區(qū)項(xiàng)目定價(jià)下調(diào)尤為明顯和頻繁。
05
蝸居爭(zhēng)搶?xiě)?zhàn)
小戶(hù)型成黃金賽道
當(dāng)前上海租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性分化，90㎡以下小戶(hù)型（尤其是20-40㎡剛需型與80-100㎡改善型）因供需矛盾突出（租客關(guān)注度超供給量120%）成為黃金賽道，產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)如漕河涇、大寧等地需求最為旺盛。
驅(qū)動(dòng)這一趨勢(shì)的核心在于Z世代租客（占比超60%）的崛起，其偏好獨(dú)立衛(wèi)浴、智能家居等品質(zhì)化功能，愿為高性?xún)r(jià)比房源支付15%租金溢價(jià)，倒逼老舊房源加速淘汰。
市場(chǎng)數(shù)據(jù)印證小戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：成交周期僅15天（大戶(hù)型30天+）、核心區(qū)租金回報(bào)率達(dá)4-5%、20㎡LOFT單月帶看量高達(dá)33次...為應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，供給端通過(guò)折疊家具、立體收納提升空間利用率20-30%，并標(biāo)配智能設(shè)備（智能門(mén)鎖/環(huán)境控制系統(tǒng)）實(shí)現(xiàn)8-10%科技溢價(jià)。
URI認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)將持續(xù)分化，預(yù)計(jì)70%新增供應(yīng)聚焦智能化升級(jí)（租金溢價(jià)約18%），形成20-30㎡單身公寓（月租3500-5000元）與50-60㎡家庭型（8000-12000元）兩級(jí)產(chǎn)品線，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)向“空間設(shè)計(jì)+智能服務(wù)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，建議參與者以模塊化成本控制與場(chǎng)景化服務(wù)構(gòu)建壁壘，把握租住升級(jí)紅利。
06
銀發(fā)新浪潮
養(yǎng)老模式迭代煥新
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年我國(guó)總?cè)丝?40828萬(wàn)人，60歲及以上人口31031萬(wàn)人，占比22%；65歲及以上人口22023萬(wàn)人，占比15.6% 。老齡化以每年2000萬(wàn)人的速度加深，預(yù)計(jì)2035年左右進(jìn)入重度老齡化階段，65歲及以上老年人口將超4億，占比超28.6%。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海租賃市場(chǎng)60歲以上租賃人群占比突破8%，50歲以上群體更達(dá)16%。閔行七寶板塊出現(xiàn)"三代兩居"租賃模式：年輕家庭租住三房，老人另租同小區(qū)一室戶(hù)，日均步行探訪量超3次。
靜安寺周邊老牌中介透露，配備適老化改造的房源出租速度較普通房源快2.3倍，加裝扶手、防滑地板的60㎡兩居室溢價(jià)達(dá)15%。值得注意的是，虹橋樞紐片區(qū)形成"候鳥(niǎo)式養(yǎng)老"集群，冬季租賃量較夏季提升42%。
07
置換連環(huán)局
租賃需求的新延伸
上海樓市，一場(chǎng) "置換連環(huán)局" 正在悄然上演，租賃需求由此衍生出全新的延伸。40 天的成交周期，催生中端租賃需求。
據(jù)URI調(diào)研，靜安學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，買(mǎi)家平均需要實(shí)地考察 12 套房源，才有可能達(dá)成交易。而在松江，業(yè)主們面臨的置換難題，催生出獨(dú)特的"租房候鳥(niǎo)" 現(xiàn)象。這些購(gòu)房者在等待合適房源置換的過(guò)程中，如同候鳥(niǎo)般不斷遷徙租房，以滿(mǎn)足臨時(shí)居住需求。
據(jù)某中介門(mén)店統(tǒng)計(jì)，僅 3 月一個(gè)月，就承接了 8 例"賣(mài)大租小"的業(yè)務(wù)。
房東王女士分享了自己的經(jīng)歷："在持幣觀望等待置換的過(guò)程中，選擇租房居住反而讓我更安心。相較于持有房產(chǎn)可能面臨的市場(chǎng)波動(dòng)，每月萬(wàn)元的租金支出顯得更可控。" 正是這種過(guò)渡性的居住需求，推動(dòng)中端租賃市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)，增幅達(dá)到 17%。
URI城市租住觀點(diǎn)：
上海租賃市場(chǎng)的變化，是需求驅(qū)動(dòng)的變革，也是市場(chǎng)演進(jìn)的必然。從中小戶(hù)型的供不應(yīng)求，到老年租賃的崛起，再到以租養(yǎng)老以及“租房候鳥(niǎo)”的興起，每一個(gè)變化都預(yù)示著租賃市場(chǎng)的未來(lái)方向。這不僅是一個(gè)關(guān)于租金的故事，更是一個(gè)關(guān)于需求、品質(zhì)和生活方式的故事。
內(nèi)容來(lái)源：公開(kāi)信息
撰文: URI城市租住研究中心
內(nèi)容審核:林夏
內(nèi)容復(fù)核:木兮
運(yùn)營(yíng)編輯:樹(shù)懶
熱門(mén)跟貼