中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，已導致居民家庭財富嚴重縮水。
面對這一危機，原國家房改課題組組長孟曉蘇提出三條“超常規(guī)”政策建議。
1、大規(guī)模建設保障房；
2、收購存量商辦用房；
3、穩(wěn)房價與住房雙軌制；
這些建議既試圖激活經(jīng)濟，又意在保護居民財富，同時重構住房體系的底層邏輯。
一、大規(guī)模建設保障房：用“抽水機”原理激活經(jīng)濟
每年新建800萬套保障房，通過“中央+地方”各出資5000億，撬動銀行貸款形成5萬億投資，拉動建筑、建材、家電等180多個行業(yè)，兩年內(nèi)回款形成資金循環(huán)。
假設政府要建一座新城，首先需要鋼筋水泥（建材業(yè)）、工人（建筑業(yè)）、裝修隊（服務業(yè)）。
保障房就像一臺“經(jīng)濟抽水機”：中央投入啟動資金后，帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈運轉，工人賺到工資去消費，商家盈利后繳稅，最終形成良性循環(huán)。
例如：保障房項目土地成本僅2萬/平方米（商品房6萬/平方米），售價為市場價1/3，工薪家庭可負擔。同時，每套保障房建設需雇傭工人、購買建材，帶動周邊餐飲、物流等產(chǎn)業(yè)。
有人質(zhì)疑：大規(guī)模建保障房會擠壓商品房市場。
但孟曉蘇認為，保障房針對低收入群體，與商品房客群分離。
就像“公立學?！迸c“私立學?！辈⑿?，前者保障基本需求，后者滿足高端市場。
二、收購存量商辦用房：盤活“閑置資產(chǎn)”的巧勁
部分地方政府誤將“收購商品房”理解為商品住宅，但商品住宅地價占成本2/3，改造后仍難降價。例如，上海某商品住宅地價5萬/平方米，政府若收購后以保障房出售，需補貼巨額地價，財政難以承受。
地方政府應優(yōu)先收購商辦用房（而非商品住宅），改造為保障房。例如，北京若將一棟空置辦公樓改造成公寓，成本遠低于新建住宅，且無需承擔高地價壓力。
全國商辦用房空置率居高不下，北京商辦樓價格僅為商品住宅的1/3（約2萬/平方米），改造成本低且政策支持（國務院2021年已允許“商改保”）。
這類似于將廢棄工廠改造成Loft公寓。
紐約特朗普大廈原是銀行辦公樓，改造后成為高端住宅；
深圳某科技園將舊寫字樓改為人才公寓，既解決住房短缺，又避免資源浪費。
孟曉蘇比喻：“一邊是小伙子愁娶，一邊是大姑娘愁嫁，把商辦房和保障房需求對接，問題迎刃而解”。
紐約曼哈頓的故事或許能帶來啟示。
1983年，特朗普用7500萬美元買下瀕臨破產(chǎn)的康莫德酒店，改造成68層住宅大廈。
如今該物業(yè)估值超10億美元，但當年紐約市政府減免了40年稅收——這種“美國式商改住”，在深圳南山的科技園已有雛形：
大疆隔壁的舊廠房被改造成人才公寓，月租金比市場價低30%，但開發(fā)商需自掏腰包補繳土地差價。
三、穩(wěn)房價與住房雙軌制：保護財富與重構預期
房價持續(xù)下跌導致居民財富縮水（平均每戶損失40萬元），市場陷入“越跌越觀望”的惡性循環(huán)。2023年二手房價格同比、環(huán)比雙降，消費者信心低迷。
1.穩(wěn)房價：通過保障房分流需求，減少商品房市場“剛需客”被誤傷，避免恐慌性拋售；
2.雙軌制：商品房回歸市場屬性（允許漲價），保障房覆蓋低收入群體，形成“市場歸市場、保障歸保障”的格局。
房地產(chǎn)市場如同股市，若持續(xù)暴跌會引發(fā)踩踏（拋售潮）。
保障房相當于“穩(wěn)定基金”，承接部分需求，讓商品房市場逐步企穩(wěn)。
例如，香港2003年引入內(nèi)地資金收購居屋，雖未實際成交，但市場信心恢復，房價觸底反彈。
批評者認為，穩(wěn)房價是“既得利益者的游戲”。
但孟曉蘇強調(diào)，房價暴跌傷害的是普通家庭資產(chǎn)（房產(chǎn)占中國家庭財富70%）。他比喻：“糧價暴跌會讓農(nóng)民破產(chǎn)，房價暴跌同樣摧毀中產(chǎn)財富”
1998年房改時的“98方案”主要起草人，如今再次開出藥方。
超常規(guī)三策試圖同時解決三個難題：用保障房托底經(jīng)濟、用存量盤活化解債務、用雙軌制穩(wěn)住中產(chǎn)預期。
只是這一次，藥柜里既有新加坡組屋模式的影子，也有香港公屋制度的痕跡，還摻雜著凱恩斯主義的投資邏輯。
當保障房建設進度表撞上地方財政收支賬，當商改保的產(chǎn)權難題遇到市場預期冰點，這場涉及9億城鎮(zhèn)居民的財富保衛(wèi)戰(zhàn)，或許正如孟曉蘇所言：
“治大病要用猛藥，但藥效需要時間觀察。”
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