我曾多次摸底過(guò)南寧城中村租賃情況。
這一次，我實(shí)地走訪(fǎng)多個(gè)城中村，形勢(shì)似乎比往年還要嚴(yán)峻，以后恐怕沒(méi)人愿在城中村租房了。
城中村租金普遍跳水，也難出租
命運(yùn)的齒輪開(kāi)始轉(zhuǎn)動(dòng)后，大勢(shì)已成，很難抵御。
其實(shí)，南寧城中村難出租的現(xiàn)狀，已持續(xù)多年。
但今年更加不容樂(lè)觀，租金普遍跳水。
萬(wàn)秀村房東表示，他有一棟樓收租，原先700元一間滿(mǎn)租，現(xiàn)在300元一間都沒(méi)人。
他還補(bǔ)充道，萬(wàn)秀村一房一廳的租金普遍降到400元。就這？還很難租出去。
蘇盧村租客表示，單間降到200元，最便宜的房子可以150元拿下，整棟樓就他一個(gè)租戶(hù)，其余都空置著。
據(jù)網(wǎng)友反饋，以前光線(xiàn)不好的房子350元起跳，現(xiàn)在離地鐵遠(yuǎn)的200多元就能拿下。如今秀靈路單間230元，大塘村單間300元。
不比不知道，一比嚇一跳。
2023年城中村租金主力350-500元，2024年它還能維持在400元上下，而到了2025年，大把在250-380元左右，超過(guò)400元很難出租.....租金普遍大跳水，有的跌幅逼近40%-60%。
▲城中村
租金跳水的同時(shí)，空置率仍居高不下，房東態(tài)度變得友好，二房東都快“消失”了。
埌東房東告訴我，他家自建房很難出租，空置率一言難盡，經(jīng)常找不到租客。
萬(wàn)秀村租客表示，這幾年整棟樓平均出租率不到30%，把二房東都“逼走”了，現(xiàn)在房東接手后，租金降到200元。
據(jù)說(shuō)，降橋村房東對(duì)租客停車(chē)全部免費(fèi)。
▲城中村
誰(shuí)能想到，以前城中村壓根不愁租，現(xiàn)在房東降價(jià)求租客，攻守之勢(shì)異也。
供求巨變，租賃市場(chǎng)翻天覆地
透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，城中村難出租、空置率走高的背后，真相浮出水面：南寧租賃市場(chǎng)早已巨變，供求關(guān)系發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。
先看供應(yīng)端。
據(jù)中介透露，以前巔峰時(shí)期，南寧70多個(gè)城中村承載南寧60%以上的租賃需求。
那些年，萬(wàn)秀村作為南寧最大的城中村，有約5萬(wàn)套房源出租，其號(hào)稱(chēng)外賣(mài)小哥早上10點(diǎn)進(jìn)去，晚上10點(diǎn)才能出來(lái)。
那些年，城中村房東的日子過(guò)得可滋潤(rùn)了。租客上午搬離，下午就有人入住，滿(mǎn)租是常態(tài)。
然而，隨著南寧城市版圖擴(kuò)容，五象、江南等大量次新房流入市場(chǎng)，南寧租賃市場(chǎng)迎來(lái)第一波大沖擊。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2018-2024年期間，南寧累計(jì)交付550個(gè)樓盤(pán)，保守估計(jì)擴(kuò)充約幾十萬(wàn)套新房。
▲2018-2024年南寧交付樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)
如此龐大的房源數(shù)量，絕大多數(shù)布局在城市非核心區(qū)域。
一方面，稀釋核心區(qū)域的居住人口密度，大家分散居住。所以你會(huì)看到，雖然城中村處于人口流失狀態(tài)，但整體常住人口總量是增量。
▲南寧人口增量趨勢(shì)
另一方面，隨著交付樓盤(pán)猛增，大量次新房涌入，且近年來(lái)房?jī)r(jià)、租金雙雙下調(diào)。
數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌3.25%。很多房東切身體會(huì)，租金像坐上滑滑梯，一跌再跌。
▲租金下跌（中指數(shù)據(jù)）
這些租金便宜、環(huán)境又好的次新房，進(jìn)一步瓜分租賃市場(chǎng)。
然而，租賃市場(chǎng)還將迎來(lái)第二波猛攻——海量保障性租賃住房（簡(jiǎn)稱(chēng)“保租房”）。
資料顯示，南寧計(jì)劃在“十四五”期間籌集8萬(wàn)套保租房，或能惠及20多萬(wàn)市民。
此外，現(xiàn)在公租房越來(lái)越好申請(qǐng)。
可以預(yù)見(jiàn)，當(dāng)由政府牽頭的8萬(wàn)套保租房完全兌現(xiàn)，統(tǒng)一管理又價(jià)格透明，南寧租賃市場(chǎng)勢(shì)必再度大洗牌，次新房、城中村受到?jīng)_擊，競(jìng)爭(zhēng)加劇。
再看需求端。
00后今年都25歲了，他們多數(shù)含著“金鑰匙”長(zhǎng)大，普遍生活物資不錯(cuò)，很少愿意“委屈”在城中村租房，家長(zhǎng)也舍不得。
而以往租住城中村的80后、90后“主力軍”，他們絕大多數(shù)早已成家立業(yè)，要么買(mǎi)房搬家，要么工作幾年換到更好的環(huán)境，漸漸逃離城中村。
時(shí)代變了，城中村適配的租客越來(lái)越少，且為大勢(shì)所趨。
在供應(yīng)端、需求端雙重暴擊之下，城中村面臨難出租、空置率走高的窘境。而這些才剛剛開(kāi)始。
以后城中村租客越來(lái)越少
南寧租賃市場(chǎng)巨變，供應(yīng)端、需求端迎來(lái)大洗牌，城中村所占份額被持續(xù)壓縮。
不開(kāi)玩笑，以后恐怕沒(méi)多少人愿意在城中村租房了。
①水、電費(fèi)高
城中村雖然房租便宜，但是水、電費(fèi)很高。
好家伙，有時(shí)候每個(gè)月水、電費(fèi)支出都比房租貴了，還不如租住便宜的小區(qū)，實(shí)際生活成本反而更低。
▲網(wǎng)友吐槽
▲網(wǎng)友吐槽
②居住環(huán)境較差
城中村常見(jiàn)“一線(xiàn)天”“親嘴樓”，人員構(gòu)成復(fù)雜，采光、通風(fēng)較差，居住環(huán)境堪憂(yōu)。
▲城中村
③小區(qū)房更吃香
做租房的中介表示，現(xiàn)在很多人租小區(qū)房還要挑有沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)、裝修好不好，更何況是城中村。
賣(mài)腸粉的阿姨告訴我，她在五象租了套三房，家具家電配齊，月租金才1千多元，小區(qū)環(huán)境好，水、電費(fèi)便宜，比城中村住得要開(kāi)心。
另有同事透露，他在邕寧區(qū)租小區(qū)房，兩房一廳才800元左右，帶空調(diào)，免物業(yè)費(fèi)，免費(fèi)停車(chē)，非常香。
說(shuō)實(shí)話(huà)，城中村底子較差，一旦“租金便宜”優(yōu)勢(shì)沒(méi)那么凸顯時(shí)，租客會(huì)越來(lái)越少。
這很殘忍，但是事實(shí)。
房東很快會(huì)求著城中村改造
城中村租賃市場(chǎng)肉眼可見(jiàn)的萎縮，房東躺著收租的日子一去不復(fù)返。
“可怕”的是，這是供應(yīng)端、需求端全方面圍追堵截，甚至看不到些許突圍的機(jī)會(huì)。
未來(lái)非核心區(qū)域的城中村會(huì)越來(lái)越空，埌東、埌西、麻村這些位于核心區(qū)域的城中村，或許尚且能茍住，但已經(jīng)回不去原來(lái)滋潤(rùn)的日子。
可以預(yù)見(jiàn)，以前是房東舍不得拆，幻想著收租來(lái)錢(qián)，恐怕很快會(huì)求著城中村改造。
南寧當(dāng)下城中村改造如火如荼，既打破現(xiàn)狀，也擴(kuò)大內(nèi)需。
這事也給我們提了個(gè)醒，條件差的老破小也是如此，不光賣(mài)不得價(jià)，也很難出租。
奉勸一句，盡快做資產(chǎn)優(yōu)化。
熱門(mén)跟貼