完善“市場(chǎng)＋保障”的住房供應(yīng)體系，是構(gòu)建房地產(chǎn)新模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。近兩年來(lái)，配售型保障性住房在全國(guó)范圍內(nèi)正加速落地。
3月25日，廣州市首批配售型保障性住房4月1日起開(kāi)始網(wǎng)上申購(gòu)，總計(jì)房源1336套。
在這個(gè)過(guò)程中，配售型保障房模式有哪些政策支持和社會(huì)意義？配售型保障房在各個(gè)城市是如何施行的？本篇文章將進(jìn)行重點(diǎn)解讀。
01
配售型保障性住房的
政策支持與社會(huì)意義
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動(dòng)”存在一長(zhǎng)一短的情況，保障性住房建設(shè)相對(duì)滯后，在住房供給中占比偏低，不能滿(mǎn)足需求，存在明顯短板。為了適應(yīng)新形勢(shì)下中國(guó)式現(xiàn)代化建設(shè)新要求，完善住房制度和供應(yīng)體系，重構(gòu)市場(chǎng)和保障關(guān)系，我國(guó)開(kāi)始了新一輪保障性住房規(guī)劃建設(shè)，將保障性住房建設(shè)分為配租型和配售型兩種，其中配售型保障性住房的保障對(duì)象是“夾心層”，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋。
早在2023年，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》文件發(fā)布，標(biāo)志著配售型保障性住房成為繼保障性租賃住房之后，保障房供給體系的重要組成部分。
在持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的背景下，2024年12月24日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，要“以需定購(gòu)、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度”，以幫助更多新市民、青年人、農(nóng)民工等群體實(shí)現(xiàn)安居。這一舉措被業(yè)內(nèi)視為新一輪保障性住房建設(shè)全面啟動(dòng)的信號(hào)。
2025年2月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在推進(jìn)配售型保障性住房輪候庫(kù)建設(shè)工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，各地要加快推進(jìn)輪候庫(kù)建設(shè)，加大配售型保障性住房建設(shè)和供給。輪候庫(kù)的建設(shè)，既把握了保障房的相關(guān)需求，也立足于需求信息，利于后續(xù)產(chǎn)品供給和分配。
URI城市租住觀察發(fā)現(xiàn)
配售型保障性租賃住房在民生層面，可以解決 “夾心層” 住房難題，重點(diǎn)面向工薪收入群體、新市民、青年人和引進(jìn)人才，提供低價(jià)住房，降低居住成本。在經(jīng)濟(jì)層面，通過(guò) “市場(chǎng) + 保障” 雙軌制，分流商品房需求，平抑房?jī)r(jià)波動(dòng)，達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。在社會(huì)與城市發(fā)展層面，可以?xún)?yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，助力人才引進(jìn)，推動(dòng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，回歸 “房住不炒” 定位，探索城市的可持續(xù)發(fā)展模式。
02
配售型保障性住房
在各地的實(shí)施策略
供應(yīng)主體
各個(gè)城市的配售型保障性住房的供應(yīng)主體是政府，由政府提供土地、財(cái)稅、金融等政策支持，由當(dāng)?shù)厥屑?jí)城投平臺(tái)或下屬子公司作為專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)籌建、收購(gòu)、經(jīng)營(yíng)等工作。項(xiàng)目資金以項(xiàng)目貸款為主，上級(jí)資金支持為輔。
建設(shè)籌集方式
配售型保障性住房主要有新建和收購(gòu)存量房?jī)煞N途徑：
1、新建方式籌集：
①納入保障性住房用地計(jì)劃，在劃撥用地上建設(shè)的保障性住房；
②依法收回的已批未建土地、閑置土地、非居住存量土地（閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、科研用地），以及可深度開(kāi)發(fā)的已有土地（公交場(chǎng)站、地鐵上蓋等），在符合規(guī)劃、滿(mǎn)足安全要求的前提下變更土地用途建設(shè)的保障性住房；
③國(guó)家、省、市規(guī)定的其他采取新建方式籌集的項(xiàng)目類(lèi)型。
2、收購(gòu)存量房的方式籌集：
各類(lèi)政策性住房、建成未售的商品房和工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等其他用地上可建設(shè)居住用途的項(xiàng)目以及市人民政府研究決定的其他項(xiàng)目。
戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)
多數(shù)城市規(guī)定配售型保障性住房主要以中小戶(hù)型為主，最大的不超過(guò)120平方米。URI城市租住觀察發(fā)現(xiàn)，而銀川比較特殊，配售型保障性住房戶(hù)型建設(shè)面積擬控制在130平方米以?xún)?nèi)。杭州則結(jié)合申請(qǐng)家庭人數(shù)、人才等級(jí)等因素確定，最大的不超過(guò)120平方米。
配售條件
多數(shù)城市配售條件主要是：申請(qǐng)人必須具有本市戶(hù)籍，家庭申請(qǐng)人應(yīng)至少1人具有本市戶(hù)籍，單身申請(qǐng)人應(yīng)具有本市戶(hù)籍。引進(jìn)人才及從事城市一線(xiàn)基礎(chǔ)公共服務(wù)人員（如公交、環(huán)衛(wèi)、快遞、家政等）不受戶(hù)籍限制，但有一定社保要求。已享受過(guò)房改房等政策性住房的申請(qǐng)人，需按規(guī)定騰退原政策性住房后可購(gòu)買(mǎi)保障性住房。
配售型保障房實(shí)行嚴(yán)格封閉管理，不得長(zhǎng)期閑置、擅自轉(zhuǎn)讓以及擅自改變房屋用途。如長(zhǎng)期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開(kāi)機(jī)關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的，由政府按規(guī)定予以回購(gòu)或轉(zhuǎn)讓給輪候庫(kù)符合條件的家庭。
定價(jià)機(jī)制
《國(guó)務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確配售型保障性住房采取市場(chǎng)化方式運(yùn)作，按保本微利原則配售。配售價(jià)格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤(rùn)的原則測(cè)算確定。各城市配售型保障性住房的配售價(jià)格基本按此原則執(zhí)行，部分城市對(duì)配售價(jià)格利潤(rùn)的構(gòu)成比例按5%進(jìn)行了明確。
產(chǎn)權(quán)管理
《國(guó)務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確配售型保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng)。各地施行或擬施行的政策基本上據(jù)此執(zhí)行。
庫(kù)存管理
保障性住房項(xiàng)目配售交付一定時(shí)期后仍有剩余房源的，可轉(zhuǎn)化為配租型保障性住房統(tǒng)籌使用。
金融支持
符合條件的配售型保障性住房項(xiàng)目納入地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持范圍，支持利用住房公積金、鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則提供保障性住房開(kāi)發(fā)貸款。配售型保障性住房項(xiàng)目享受稅費(fèi)優(yōu)惠，相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策按照國(guó)家關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的規(guī)定執(zhí)行。
配售型保障性住房是我國(guó)住房制度改革的關(guān)鍵一步，通過(guò)政策創(chuàng)新與實(shí)踐落地，既解決了民生痛點(diǎn)，又為房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型提供了新路徑。為了配售型保障房的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和落地實(shí)施性。
URI城市租住建議應(yīng)在以下幾方面加強(qiáng)政策護(hù)航：
1. 采取市場(chǎng)化定價(jià)方式，增加定價(jià)透明度和靈活性，建立健全定價(jià)機(jī)制；
2. 探索更多融資渠道，為全國(guó)大規(guī)模配售型保障房建設(shè)提供資金支持力度；
3. 堅(jiān)持以需定建、以需定購(gòu)原則，避免無(wú)效庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)供需平衡；
4. 引導(dǎo)培育專(zhuān)業(yè)化房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，提升各個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理能力。
未來(lái)，隨著輪候庫(kù)建設(shè)和政策細(xì)化，配售型保障性住房的覆蓋范圍與實(shí)施效果有望進(jìn)一步提升，既緩解住房難問(wèn)題，又穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，達(dá)到構(gòu)建房地產(chǎn)新模式的目的。
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI城市租住復(fù)核整理、URI Data Bank
撰文: URI城市租住研究中心
內(nèi)容審核:林夏
內(nèi)容復(fù)核:木兮
運(yùn)營(yíng)編輯:樹(shù)懶
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