本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

首開股份（600376.SH）近日發(fā)布的2024年年報顯示，其多項核心財務指標呈現(xiàn)明顯下滑。

作為北京國資背景的老牌房企，首開股份在房地產行業(yè)深度調整的第三年，交出了一份依舊“艱難”的成績單：營業(yè)收入同比下降49.31%至242.13億元，歸母凈利潤虧損擴大至81.41億元，較2023年虧損額增長28.43%。

《中國經營報》記者了解到，這一表現(xiàn)不僅創(chuàng)下首開股份上市以來的最大虧損紀錄，也折射出當前房企在行業(yè)寒冬中的生存困境。

盈利能力持續(xù)惡化

2024年，首開股份營業(yè)收入同比近乎“腰斬”，從2023年的477.63億元驟降至242.13億元。其中，房地產開發(fā)業(yè)務占總營收比重高達95.8%，但去年僅收入231.87億元，同比下降50.34%。

凈利潤方面，去年公司歸母凈利潤為-81.41億元，扣非后虧損進一步擴大至81.74億元。

據了解，2022年時，首開股份迎來自2001年上市以來的首次虧損，當年營收479.21億元，同比下降29.32%；歸母凈利潤為-4.61億元，同比下降274.81%。隨后連續(xù)三年持續(xù)虧損，且虧損幅度不斷加劇，2022～2024年累計虧損達149.41億元。

毛利率方面，2024年，首開股份從2023年的11.22%降至4.8%，凈利率更是降至-38.9%，同比降幅超200%。

據了解，這主要源于“以價換量”策略下銷售價格承壓，以及高地價項目結算導致成本高企。報告期內，首開股份北京地區(qū)項目毛利率僅為4.22%，同比下降7.69個百分點；京外地區(qū)毛利率4.91%，同比下降5.9個百分點。

根據財報，首開股份綜合考慮房地產項目所在地的市場狀況、項目自身的定位、開發(fā)及銷售計劃等因素，對房地產項目計提存貨跌價準備30.81億元，投資性房地產減值損失301.69萬元，計提信用減值損失4.86億元，總計計提資產減值準備35.7億元，進一步侵蝕利潤。

截至2024年年末，首開股份有息負債1161.97億元，資產負債率74.4%，凈負債率192.4%，均遠超行業(yè)警戒線。去年首開股份長期借款下降31.22%，但應付債券增加5.87%，融資結構向短期債務傾斜。

盡管去年首開股份通過“白名單”項目獲授信93.33億元、發(fā)行186億元債券實現(xiàn)債務接續(xù)，但融資成本下降48個基點至3.78%的成效，難抵整體債務壓力。

在北京霸主地位失守

2024年，全國商品房銷售面積同比下降12.9%，北京市場銷售額下降15.5%。

首開股份在年報中坦言，2024年是公司發(fā)展史上極其困難的一年。復雜嚴峻的外部形勢下，公司在銷售、資金、盈利、后續(xù)項目拓展等方面困難重重。

在此情況下，首開股份去年實現(xiàn)簽約金額400.13億元，同比下降34.97%；簽約面積205.19萬平方米，同比下降23.96%。

據了解，作為北京國企，首開股份原本深耕北京市場，其于2016年提出“根植北京，擴張全國”戰(zhàn)略，當年新增的14塊土儲中有13塊位于京外。2018年時，公司銷售額突破千億元大關。

但隨后，伴隨著各地政策調控層層加碼，全國地市和樓市逐漸降溫。由于此前向外拓展的區(qū)域多為房地產調控嚴控區(qū)，首開股份后續(xù)銷售去化速度以及實際銷售價格均不及預期。

與此同時，隨著房地產市場深度調整，城市之間銷售分化，房企在投資布局上紛紛聚焦收縮，北京市場憑借多年來穩(wěn)定的銷售規(guī)模和市場潛力成為企業(yè)必爭之地。伴隨著諸多全國布局的房企加碼布局北京，首開股份在北京市場的霸主地位亦受到挑戰(zhàn)。2019年，中海以280.9億元銷售額取代首開股份躍居北京市場銷冠。

去年，首開股份作為大本營的北京地區(qū)收入同比下降61.59%至74.72億元，遠高于京外地區(qū)40.91%的降幅。

截至2024年年末，首開股份在京內擁有74個項目（總建面1660萬平方米），但受限于土地成本高企和需求疲軟，銷售去化周期延長。

根據市場機構中指研究院統(tǒng)計，今年前3個月，首開股份在北京市場全口徑銷售額為33.6億元，排名第11位；權益銷售額為16億元，排名第13位。

此外，去年首開股份在京外區(qū)域雖占比提升至68.4%，但82個項目（總建面2770萬平方米）同樣面臨庫存積壓，存貨與營收比例高達451.3%。

2024年，首開股份僅新增成都、北京2宗土地，總成本12.2億元，較2021年高峰期（拿地30宗）縮水超90%。

截至去年年末，首開股份擬售、在售主要項目（含自持）156個，土地儲備總量已降至4430萬平方米，當期在建面積1000萬平方米，開復工面積逐年下降，業(yè)務收縮態(tài)勢明顯。

銷售市場的持續(xù)下滑加劇了首開股份的現(xiàn)金流壓力。從2023年下半年開始，首開股份加快資產處置速度。先后出售自持多年的商業(yè)項目鉑郡商街、璞瑅商街、首開廣場，以及公寓項目北京聯(lián)寶房地產有限公司61.5%股權。

隨后又于去年出售3家珠海公司部分股權，以及北京天鴻集團煙臺天鴻時代房地產開發(fā)有限責任公司全部股權，年內回籠資金超10億元。

首開股份計劃2025年實現(xiàn)簽約金額278億元、竣工面積203萬平方米，較2024年實際完成額仍有較大差距。同時，戰(zhàn)略層面將聚焦“保交付、控成本、拓新模式”，探索保障性住房、城市更新等政策紅利領域，但轉型效果尚待觀察。

今年前3個月，首開股份實現(xiàn)簽約金額63.90億元，同比減少9.95%；簽約面積達38.52萬平方米，同比增加8.29%。

記者就業(yè)績虧損及后續(xù)區(qū)域戰(zhàn)略調整等問題聯(lián)系首開股份方面，截至發(fā)稿未獲回復。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：顏京寧）