中時財經(jīng)原創(chuàng)出品
記者：周雪松
編輯：李 捷
制圖：喬寒云
4月25日召開的中共中央政治局會議提出，加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。
從最新數(shù)據(jù)來看，樓市成交有所下滑。穩(wěn)樓市面臨的問題是，有不少人想買房，但是購買力不足，這種情況下如何持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢？在專家看來，美國發(fā)起的關(guān)稅大戰(zhàn)將倒逼中國解決以上問題，從而提振房地產(chǎn)市場信心。
接受中國經(jīng)濟時報·中時財經(jīng)記者采訪的專家表示，近期可以通過進一步降低購房成本、繼續(xù)深化住房制度改革、加力實施城市更新以及加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等多種措施，實現(xiàn)上述目標(biāo)。
01 建議降息和加大保障房供給
前述會議提出了一攬子穩(wěn)樓市的措施，雖然很多措施都是以前就提及的，但都提到了新的高度，從相關(guān)政策來看，穩(wěn)樓市力度進一步加大。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在接受中國經(jīng)濟時報·中時財經(jīng)記者采訪時表示，房地產(chǎn)從來都是支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在政策、資金層面對樓市空前傾斜利好，尤其是收購存量商品房用作保障房等與保障房相關(guān)政策推出后，對整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整將帶來更多的利好。
“這次全球關(guān)稅大戰(zhàn)的實質(zhì)是以科技、人才為內(nèi)核，未來制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈無論是放到哪一國都得刷新，而與此緊密聯(lián)系的是世界金融體系的重構(gòu)。” 聶梅生說，與房地產(chǎn)相關(guān)的建造業(yè)也是如此。
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬在接受中國經(jīng)濟時報·中時財經(jīng)記者采訪時表示，當(dāng)前要進一步降低城鎮(zhèn)居民購房成本，房貸利率需要進一步降低，購房利息抵扣稅的額度可以進一步提高。另外，她認(rèn)為，除了加大城市更新力度，大力推進城中村和危舊房改造之外，還可以鼓勵居民自主更新。
虞曉芬說，應(yīng)對關(guān)稅大戰(zhàn)，從穩(wěn)住樓市的角度來看，需要進一步降息，可以考慮將房貸利率降到1%左右，從而減輕置業(yè)負(fù)擔(dān)，提振市場信心。利率降幅太大商業(yè)銀行可能不太會同意，但政策性金融機構(gòu)可以做?？梢怨e金為基礎(chǔ)資產(chǎn)，籌建政策性的住房銀行。這需要進行頂層設(shè)計，助力更多百姓實現(xiàn)安居夢。
中房集團原董事長孟曉蘇告訴記者，目前中國常住人口比戶籍人口多了2 .6億，再加上留守兒童，大約3億，相當(dāng)于1.1億個家庭。這些家庭大部分是進城打工的農(nóng)民，并不是很富裕，他們多數(shù)需要保障房。保障房缺口仍然不小。如果未來10年能夠新建和籌集1億套保障房，不僅能解決住房問題，還能促進經(jīng)濟復(fù)蘇。
孟曉蘇在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，要加快建設(shè)保障房，建立“市場+保障”的住房供給制度，完善住房保障體系。而地方政府現(xiàn)在土地出讓金收入明顯下降，沒有更多的錢拿出來建保障房，這就要發(fā)揮地方和中央“兩個積極性”，中央財政應(yīng)當(dāng)拿出一部分資金來帶頭建保障房，解決地方政府現(xiàn)在資金不足的問題。
虞曉芬也提到，針對大量的人想買房，但是購買力不足，需要降低購房成本，但當(dāng)前地價、拆遷成本都很高，要實施新一輪房改，大規(guī)模建設(shè)保障房的錢從哪里來？這是個比較難解決的問題。
不過，孟曉蘇認(rèn)為，中央財政一年應(yīng)該能拿出5000億元的資金用于建設(shè)保障房，如果地方上配套5000億元，加起來就是1萬億元，地方拿不出錢，可以拿出土地來建保障房，有了這1萬億元資本金，可以通過銀行放大到5萬億元，每年就能夠開工建設(shè)800萬到1000萬套房。
再加上舊城改造和其他一些方式歸集的房子，加起來一年就能夠達到1000萬套房，連續(xù)開展10年就能夠解決1億套保障房，滿足城市新市民家庭和工薪家庭住房的需要，也能夠在未來十年補上商品房開發(fā)下滑的缺口，這樣能拉動100多個行業(yè)發(fā)展，恢復(fù)就業(yè)，重現(xiàn)生機。
02 實施新房改讓更多家庭致富
有人擔(dān)心，供應(yīng)1億套保障房是不是太多了。孟曉蘇認(rèn)為，截至2024年底，全國城鎮(zhèn)住房總套數(shù)3.9億套，人均住房面積41.8平方米。其中商品房占63.2%，保障性住房占14.7%，城中村改造房占9.3%，其他房屋占12.8%。
這3.9億套住房再加上8000萬套由市民持有的“小產(chǎn)權(quán)房”，城鎮(zhèn)居民持有的房產(chǎn)約為4.6億套。此外農(nóng)村住房還有2.5億套，其中少量與小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量有重疊。全國城鄉(xiāng)居民現(xiàn)有住房約為7億套。
這個數(shù)據(jù)看起來很大，但孟曉蘇對記者表示，雖然城鎮(zhèn)居民人均41.8平方米，但只是建筑面積，折合使用面積僅為29.3平方米，不能跟歐美發(fā)達國家相比，特別是，中低收入家庭的居住需求仍未得到滿足。而保障性住房僅14.7%，僅有5700萬套。假定未來10年新建保障房1億套，預(yù)計商品房增加5000萬套。那么減去10年中的舊房更新拆除，2035年城鎮(zhèn)住房將達到5億套左右。那時保障房可以占到全部城鎮(zhèn)住房的30%，是適合國情與民情的合理比例。
趙燕菁建議，在加大保障房供應(yīng)的同時，實行新一輪房改。保障房可以靈活采取“先租后買”“以租代售”等多種低成本低門檻置業(yè)方式，使低收入家庭都能早日擁有屬于自己的房子。而穩(wěn)定租金和到期可以進入商品房市場，使保障房自身可以成為合格融資的抵押物，從而徹底解決保障房融資難題。
在他看來，中國只要實施新一輪房改，就可以將所有城市人口變?yōu)閾碛猩唐纷》抠Y產(chǎn)的有產(chǎn)階級。房改后的保障房如同解禁的期權(quán)，會通過房價上升分享城市公共服務(wù)提升的溢價，所有家庭就可能以更快的速度致富。
03 面對黃金和房產(chǎn)如何選擇？
最近關(guān)稅引發(fā)的全球貿(mào)易戰(zhàn)等不確定性因素讓黃金價格大漲，不過隨著中方采取強硬的反制措施，美方有意為關(guān)稅問題降溫，關(guān)稅大戰(zhàn)趨于緩和，黃金價格繼而又出現(xiàn)大跌和反復(fù)震蕩態(tài)勢。
黃金雖然是避險資產(chǎn)，但是炒作黃金風(fēng)險也很高，甚至可能血本無歸，而且這樣的案例已經(jīng)出現(xiàn)。那么面對黃金和房產(chǎn)等資產(chǎn)，長期來看該如何選擇？
“就目前金價和房價來說，我還是更相信大城市的房價，后者可以參考東京和紐約。而黃金價格走勢，對于普通百姓來說太復(fù)雜，搞不太懂?！?光證金屬分析師王招華對中國經(jīng)濟時報記者表示。
中國信達戰(zhàn)略發(fā)展部不良資產(chǎn)與并購重組團隊首席研究員王洋認(rèn)為，中美博弈是大趨勢，外貿(mào)行業(yè)壓力恐怕持續(xù)存在，在股票等資產(chǎn)配資方面，可以重點關(guān)注兩大板塊：一是新質(zhì)生產(chǎn)力板塊，中國對高科技會加大支持力度，二是提振內(nèi)需板塊，未來會加快“內(nèi)循環(huán)”，擴大國內(nèi)需求。
另外，王洋認(rèn)為，從最近重要會議來看，也要加大房地產(chǎn)支持力度，政策利好的同時，未來走勢還要看市場行情，預(yù)計樓市會從一線開始漸進修復(fù)。但從資產(chǎn)配資角度來看，房產(chǎn)可能只是少數(shù)的配置機會，如核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。而黃金價格影響因素太多，可能繼續(xù)漲，但是也有回調(diào)的風(fēng)險，從普遍百姓角度來說，作為非專業(yè)投資者不宜炒金。
中指研究院負(fù)責(zé)市場研究和數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)的總經(jīng)理張凱博士對中國經(jīng)濟時報·中時財經(jīng)記者透露，受關(guān)稅大戰(zhàn)等因素影響，4月樓市成交數(shù)據(jù)開始往下走了。但他同時也表示，每年4月成交數(shù)據(jù)環(huán)比3月都是下降的，是否超出季節(jié)性的下降還需要看4月整月的數(shù)據(jù)再做判斷。
他認(rèn)為，實現(xiàn)新房改和增加保障房供給，主要問題是資金難以平衡，在地價不漲、好房子限高、層高提升的情況下，結(jié)果就是拆遷后的地賣不上價，除非核心區(qū)的低密度城中村，不然土地價款覆蓋不了拆遷成本，目前還能出的政策可能就是成立中央收儲基金了。
然而，這方面目前并沒有什么進展，在張凱看來，因為央地之間目標(biāo)也不太一致，而且收購存量房地產(chǎn)項目還存在道德風(fēng)險，因此，成立中央收儲基金難度也不小，優(yōu)化存量商品房收購政策還有待突破。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉在接受中國經(jīng)濟時報·中時財經(jīng)記者采訪時表示，今年樓市“小陽春”行情使得交易量出現(xiàn)反彈，一線和強二線熱點城市表現(xiàn)明顯。他也表示，隨著近期全球貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)，導(dǎo)致4月份開始樓市交易又出現(xiàn)回落。不過，他對核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍然看好。
“樓市交易量一旦回落，價格就不會那么堅挺，有可能還會往下略微地調(diào)整。這就意味著，從資產(chǎn)配置角度來講，當(dāng)?shù)匕傩赵谝痪€、強二線城市或者是普通二線城市的市中心等核心地段，進行資產(chǎn)配置有了一個階段性的窗口期。”
聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)容量最大，但目前新質(zhì)生產(chǎn)力相對落后，只要能扭轉(zhuǎn)這種局面，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，補上短板并使房地產(chǎn)成為新質(zhì)生產(chǎn)力，房地產(chǎn)發(fā)展新模式對經(jīng)濟的拉動，將遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)的房地產(chǎn)數(shù)量增長，房地產(chǎn)業(yè)未來仍然可期。
理性｜客觀｜獨到
總監(jiān)制丨王 輝 車海剛
監(jiān)制丨陳 波 王 彧 楊玉洋
出品人丨王松才
主編丨周雪松 副主編丨張麗敏 李捷
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