觀點(diǎn)網(wǎng) 全國(guó)首單獲批的集體經(jīng)濟(jì)類REITs項(xiàng)目來(lái)了。
4月23日，以街道集體經(jīng)濟(jì)載體為底層資產(chǎn)的“華金—元聯(lián)—婁葑街道聯(lián)創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃” （ABS）已正式獲得上海證券交易所無(wú)異議函，成為全國(guó)首單獲批的集體經(jīng)濟(jì)類REITs項(xiàng)目。
項(xiàng)目以蘇州工業(yè)園區(qū)婁葑街道集體經(jīng)濟(jì)載體為底層資產(chǎn)，由園區(qū)投控增信，元聯(lián)基金任運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)，中聯(lián)基金任發(fā)行人財(cái)務(wù)顧問(wèn)。
園區(qū)“重”轉(zhuǎn)“輕”
資料顯示，聯(lián)創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)東富路45號(hào)，由婁葑街道12個(gè)動(dòng)遷社區(qū)成立社區(qū)股份合作聯(lián)社，共同投資4.3億元，將原先老舊廠房高標(biāo)準(zhǔn)重建為集綠化、景觀、共享空間為一體的現(xiàn)代綠色產(chǎn)業(yè)園。
項(xiàng)目地塊總用地面積61888.91平方米，全新規(guī)劃設(shè)計(jì)10.2萬(wàn)平方米載體，標(biāo)準(zhǔn)廠房12棟，較原先2.3萬(wàn)平方米廠房，土地集約利用效能提高近5倍。聯(lián)創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園北鄰園區(qū)行政商貿(mào)中心，南鄰科教創(chuàng)新聚集區(qū)，建成后，功能上匹配大多數(shù)中高端產(chǎn)業(yè)。
資產(chǎn)證券化（ABS）并不是新鮮事物，就是將缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)的穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過(guò)結(jié)構(gòu)性重組增信，形成可以在金融市場(chǎng)上銷售和流通的證券。產(chǎn)業(yè)園區(qū)ABS即產(chǎn)業(yè)園區(qū)的固定資產(chǎn)（如物業(yè)、租金收益權(quán)等）打包成標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，通過(guò)資本市場(chǎng)發(fā)行交易，從而快速回籠資金、降低負(fù)債，同時(shí)讓投資者共享長(zhǎng)期收益。
具體到聯(lián)創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園ABS項(xiàng)目，該產(chǎn)品以?shī)漭捉值赖募w經(jīng)濟(jì)載體為底層資產(chǎn)設(shè)立的，也就是把街道上的物業(yè)、廠房等資產(chǎn)打包起來(lái)，通過(guò)證券化的方式實(shí)現(xiàn)資金回籠。
產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論獲悉，該項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)模達(dá)4.5億元，其中優(yōu)先級(jí)規(guī)模3.15億元，次級(jí)規(guī)模1.35億元，募集資金后續(xù)將投入重點(diǎn)項(xiàng)目，形成“開發(fā)—成熟—REITs—再開發(fā)”的良性循環(huán)。
目前，低利率時(shí)代，穩(wěn)健型資產(chǎn)稀缺，園區(qū)REITs年均4%-6%的收益率極具吸引力。通過(guò)發(fā)行這種產(chǎn)品，園區(qū)能夠變“重資產(chǎn)”為“輕資產(chǎn)”，從“房東”升級(jí)為“運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”，投資者也能獲得穩(wěn)定分紅，分享園區(qū)成長(zhǎng)紅利。
有分析指，該項(xiàng)目打破集體經(jīng)濟(jì)融資渠道單一限制，降低對(duì)傳統(tǒng)融資渠道的依賴，為集體經(jīng)濟(jì)對(duì)接REITs戰(zhàn)略工具開辟路徑，拓寬了REITs發(fā)行主體類型。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的壓力
產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論獲悉，機(jī)構(gòu)分析師近期分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的總體發(fā)展現(xiàn)狀表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為必不可少的空間載體資源，在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)技術(shù)快速突破創(chuàng)新以及日益復(fù)雜的國(guó)際環(huán)境下，不可避免面臨重大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
大宗交易方面，綜合國(guó)際五大行等專業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年我國(guó)商用大宗投資市場(chǎng)交易數(shù)量大體在340 -370宗之間，累計(jì)完成交易總額大致在2000-2200億人民幣。產(chǎn)業(yè)園2024年大宗交易總體表現(xiàn)相對(duì)謹(jǐn)慎，合計(jì)交易金額在200億人民幣以下，占當(dāng)年商用大宗交易總額比例呈現(xiàn)一定下降。
從北上廣深等核心城市的交易數(shù)據(jù)來(lái)看，受園區(qū)租賃市場(chǎng)持續(xù)低迷影響，相關(guān)區(qū)域的大宗交易成交量相較于23年均有不同程度走低。在投資者結(jié)構(gòu)方面，各類內(nèi)資買家依舊占據(jù)了2024年產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的絕大部分的市場(chǎng)交易份額，其中以生產(chǎn)、研發(fā)、自用為主的企業(yè)買家和機(jī)構(gòu)投資者仍然是2024年產(chǎn)業(yè)園板塊大宗交易的核心參與者。
總體來(lái)看，與2023年相比，2024年產(chǎn)業(yè)園行業(yè)在經(jīng)營(yíng)的方面繼續(xù)承壓，或仍處于本輪周期筑底階段。
供需方面來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園需求全面修復(fù)或仍需時(shí)間。中金跟蹤渣打中國(guó)中小企業(yè)信心指數(shù)顯示制造業(yè)中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提速，而服務(wù)業(yè)中小企業(yè)（即商辦類產(chǎn)業(yè)園主要租戶類型）經(jīng)營(yíng)指數(shù)則仍位于收縮區(qū)間。
在上述背景下，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目四季報(bào)中均提及企業(yè)降本增效帶來(lái)的租賃需求縮減。綜合來(lái)看，現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍面臨三大挑戰(zhàn)，包括新增供給沖擊、存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（以降價(jià)為主要手段）以及寫字樓市場(chǎng)降價(jià)沖擊。
所以，租金價(jià)格和空置率的方面受到新增供應(yīng)持續(xù)入市的壓力，大多數(shù)項(xiàng)目開始主動(dòng)或被動(dòng)“以價(jià)換量”，以價(jià)換量是2024年全國(guó)各主要園區(qū)市場(chǎng)的典型策略。
而在蘇州，根據(jù)中策行的報(bào)告，蘇州市得益于其優(yōu)越的地理位置、便捷的交通設(shè)施、多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及支持性政策環(huán)境，租金水平在長(zhǎng)三角城市群中相對(duì)較高，達(dá)36.51元/㎡/月，僅次于上海。然而，過(guò)高的租金價(jià)格水平導(dǎo)致成本集約型產(chǎn)業(yè)外流，與高租金相對(duì)應(yīng)的，蘇州的工業(yè)廠房空置率也較高，在長(zhǎng)三角位于前列。
2024年四季度，蘇州工業(yè)地產(chǎn)租金整體呈波動(dòng)變化趨勢(shì)，空置率一直居高不下，12月空置率達(dá)28.06%。相對(duì)較高的空置率凸顯了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題，需要進(jìn)一步明確產(chǎn)業(yè)定位，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。
該機(jī)構(gòu)分析指出，空置率的持續(xù)高升，主要在于全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定性以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使得部分制造業(yè)企業(yè)面臨訂單減少、成本上升等問(wèn)題，企業(yè)擴(kuò)張意愿降低甚至出現(xiàn)收縮，對(duì)工業(yè)廠房的新增需求減少。同時(shí)，一些新興產(chǎn)業(yè)尚未形成大規(guī)模的廠房需求，導(dǎo)致市場(chǎng)整體需求不足。
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