文/謝逸楓
2025年一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)公布之后，新一波房地產(chǎn)政策出來(lái)預(yù)期之時(shí)，一場(chǎng)高層的“425”會(huì)議猶如給市場(chǎng)吃了一顆定心丸，釋放樓市重大信號(hào)。預(yù)計(jì)穩(wěn)樓市馬上迎來(lái)多箭齊發(fā)。
按照“425”會(huì)議，2025年貨幣政策、財(cái)政政策為適度寬松、更加積極。2011年-2024年為穩(wěn)健、積極，2009年-2010年為適度寬松、積極，2008年為從緊、穩(wěn)健，2005年-2007年為穩(wěn)健、穩(wěn)健，2001年-2004年為穩(wěn)健、穩(wěn)健。
貨幣政策最大的利好，就是降準(zhǔn)降息。時(shí)隔14年，貨幣政策的“適度寬松”重回市場(chǎng)，釋放了貨幣政策的積極、寬松信號(hào)。具體的降準(zhǔn)降息節(jié)奏、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、窗口期，需要看實(shí)際的國(guó)際貨幣和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)反饋情況。
自2024年10月20日，5年期LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)開(kāi)始，到2025年4月20日，LPR已連續(xù)6個(gè)月按兵不動(dòng)，這是在等待一個(gè)合適的時(shí)機(jī)。目前來(lái)看，國(guó)家沒(méi)有急忙降息、降準(zhǔn)的意愿，因?yàn)閾駲C(jī)兩字，意味著現(xiàn)在不是合適的時(shí)機(jī)。
財(cái)政政策最大的利好，就是赤字率、專項(xiàng)債、特別國(guó)債。積極的財(cái)政政策，釋放了更加激進(jìn)的財(cái)政手段，2025年財(cái)政赤字率擬按4%左右安排，較2024年提高1個(gè)百分點(diǎn)，赤字規(guī)模5.66萬(wàn)億，同比增加1.6萬(wàn)億。
擬發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債1.3萬(wàn)億（其中8000億元用于更大力度支持“兩重”項(xiàng)目建設(shè)，5000億元用于加力擴(kuò)圍實(shí)施“兩新”政策），比上年增加3000億元。支持消費(fèi)品以舊換新的超長(zhǎng)期特別國(guó)債規(guī)模為3000億元，較2024年增加1500億元。
擬發(fā)行特別國(guó)債5000億元，支持國(guó)有大型商業(yè)銀行補(bǔ)充資本。擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。
筆者認(rèn)為，“425”會(huì)議涉及房地產(chǎn)與以往不同的地方在于，著重需求端、供應(yīng)端的政策落實(shí)、未來(lái)新模式政策的構(gòu)建，強(qiáng)調(diào)加大需求、供應(yīng)端政策的力度、落地節(jié)奏，目的是鞏固市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)的政策效果。
按照“425”會(huì)議指出，加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
首次提出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”的背景來(lái)看，一是外部沖擊的因素，體現(xiàn)在關(guān)稅戰(zhàn)、貿(mào)易戰(zhàn)、金融戰(zhàn)的壓力下，擴(kuò)大內(nèi)需，刺激投資和消費(fèi)，是內(nèi)需代替外需的最好手段，房地產(chǎn)業(yè)是扛起擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的大旗。
二是房地產(chǎn)政策的因素，體現(xiàn)在2025年開(kāi)年，2023年以來(lái)的出臺(tái)政策進(jìn)入平靜期、僵持期，到3月兩會(huì)后，425會(huì)議前依然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的全面進(jìn)展，盡管1月、2月、3月、4月反復(fù)強(qiáng)調(diào)，止跌回穩(wěn)，卻看不到突破性的執(zhí)行。
政策陷入擠牙膏式地、斷斷續(xù)續(xù)的落地。房貸首付和利率及存量利率、稅收的下降，城市更新貨幣化、收儲(chǔ)和收回的政策，缺乏執(zhí)行的連貫性、全面性。其中城市更新貨幣化、收儲(chǔ)和收回的政策的堵點(diǎn)未打通，落地緩慢。
三是政策的市場(chǎng)效果的因素，體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)不穩(wěn)定的趨勢(shì)，指標(biāo)盡管出現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，缺乏上漲反彈的條件?？傮w看，新房呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的分化，一二手房分化的現(xiàn)象。
四是地方債務(wù)、財(cái)政壓力大，專項(xiàng)債在收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房、收回空閑存量土地，城中村、舊區(qū)改造貨幣化方面缺乏全面性的落地、進(jìn)展，以零散的城市為主，簡(jiǎn)單說(shuō)就是地方缺錢(qián)，政策落實(shí)緩慢。
五是政策的全面落地、落實(shí)和政策在市場(chǎng)的最終效果，需要時(shí)間去評(píng)估政策時(shí)效和市場(chǎng)情況，才會(huì)有下一步的部署。房地產(chǎn)的頹廢、不振，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷、關(guān)稅和貿(mào)易戰(zhàn)、居民收入和房企債務(wù)及交樓、供求關(guān)系的修復(fù)有關(guān)。
筆者認(rèn)為，“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)、優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策、加大高品質(zhì)住房供給””，是首次提出。表明現(xiàn)階段，國(guó)家對(duì)支持、扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)的清晰、堅(jiān)定的表態(tài)、決定，意味著新一輪房地產(chǎn)政策多箭齊發(fā)。
第一是降準(zhǔn)、降息。此前，官方多次在不同的場(chǎng)合表態(tài)，擇機(jī)降準(zhǔn)、降息的表態(tài)，2024年底以來(lái)，降準(zhǔn)、降息的市場(chǎng)意愿越來(lái)越強(qiáng)烈，到2025年4月份更是達(dá)到巔峰，問(wèn)題是擇機(jī)降準(zhǔn)、降息，不是馬上，預(yù)計(jì)上半年會(huì)降準(zhǔn)、降息。
第二是首次提出收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房、收回空閑存量土地。2024年以來(lái)，這類(lèi)的政策表述將沒(méi)有停止過(guò)，真正落實(shí)的城市沒(méi)有幾個(gè)，基本上處于按兵不動(dòng)的觀望狀態(tài)，預(yù)計(jì)會(huì)加快打通政策堵點(diǎn)，加快實(shí)施。
第三是首次提出城中村、舊區(qū)改造貨幣化。2024年以來(lái)，這類(lèi)的政策表述也是沒(méi)有停止過(guò)，到4月份，真正落地的城市非常少，基本上處于按兵不動(dòng)的觀望狀態(tài)，以政策表態(tài)為主。預(yù)計(jì)會(huì)加快打通政策堵點(diǎn)，加快政策實(shí)施。
第四是北上深、海南、杭州、成都等階段性取消與退出限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限離、限企、二手房指導(dǎo)價(jià)。這類(lèi)型的政策沒(méi)有全面取消，主要是因城施策、因區(qū)施策的基調(diào)，與虹吸的因素有關(guān)，預(yù)計(jì)加快階段性取消與退出。
第五是北上深等一二線核心城市的下降二套房貸首付比例，全國(guó)放開(kāi)第三套房貸。北上深等一二線核心城市的下降二套房貸首付比例為20%-25%，第三套房貸目前未放開(kāi)。預(yù)計(jì)會(huì)加快下降二套房貸首付比例，逐漸放開(kāi)第三套房貸。
第六是下降住房公積金貸款和住房商業(yè)貸款及存量房貸利率。2024年下降住房公積金貸款和住房商業(yè)貸款及存量房貸利率的幅度依然有限，并且有的銀行已經(jīng)上調(diào)利率，預(yù)計(jì)會(huì)加快下降住房公積金貸款和住房商業(yè)貸款及存量房貸利率。
第七是加大一手房契稅、印花稅的優(yōu)惠力度，首套房免稅，二套房轉(zhuǎn)首套，取消二手房交易的個(gè)人所得稅。2024年底，一二手房契稅、增值稅的優(yōu)惠政策，未完全覆蓋個(gè)人所得稅，契稅、印花稅未首套免稅，預(yù)計(jì)會(huì)加快稅收的優(yōu)惠力度。
第八是加大各大城市的購(gòu)房補(bǔ)貼，加大城市更新的房票支持力度。這類(lèi)的政策在2023年以來(lái)陸陸續(xù)續(xù)的在部分城市的項(xiàng)目實(shí)施，但是數(shù)量和力度有限，主要是地方財(cái)力有限，無(wú)法大規(guī)模、大面積的實(shí)施，預(yù)計(jì)會(huì)擴(kuò)大項(xiàng)目。
第九是擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單的規(guī)模和金額，放寬納入房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單的條件和門(mén)檻，加快、加大保交房的力度。這類(lèi)的政策與國(guó)家的交房政策扶持力度有關(guān)，但是條件設(shè)置嚴(yán)格，預(yù)計(jì)會(huì)擴(kuò)大白名單的規(guī)模和金額。
第十是首次提出“加大高品質(zhì)住房供給”。自2023年以來(lái)，結(jié)構(gòu)性的高品質(zhì)的住房供應(yīng)、好房子的標(biāo)準(zhǔn)提出、住宅4.0的樓盤(pán)不斷出現(xiàn)，成為“好房子”建設(shè)高潮期到來(lái)的導(dǎo)火線，預(yù)計(jì)未來(lái)土地市場(chǎng)上高品質(zhì)住房供給將成為主流。
第十一是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式是一項(xiàng)系統(tǒng)性、周期性、基礎(chǔ)性、制度性的體系模式，是長(zhǎng)期的模式，需要長(zhǎng)時(shí)間的基礎(chǔ)、制度完善、改革，形成系統(tǒng)、周期的新發(fā)展模式，預(yù)計(jì)基礎(chǔ)、制度會(huì)加快完善、改革。
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