作者：余飛
01
廈門樓市，再出大招
4月23日，廈門發(fā)布了 《關(guān)于進一步優(yōu)化住宅房屋征收房票補償安置政策的通知》。
第一，擴大使用范圍。
一方面，房票可購買的房源涵蓋全市各區(qū)房源，被征收人自主選擇購買房源庫內(nèi)的新房、競配建房、安置房，也可購買二手房。
另一方面， 房票用途更加多元化，類型除住宅、店面、辦公、車位，還可購買通用廠房。被征收人可購買一套或多套房源，在滿足戶人均居住面積不低于35平方米前提下，可購買非住宅，還可以將房票轉(zhuǎn)讓。
在目前推出房票措施的100多個城市中，廈門的房票用途和房源覆蓋可謂最大，尤其是可購買二手房和房票可以轉(zhuǎn)讓的制度，更是開了先河。
第二，房票購房，給予資金鼓勵。
購買新房、競配建房可享受購房獎勵：房票核發(fā)之日起6個月內(nèi)購房獎勵5%，第7-12個月內(nèi)購房獎勵2%。此外，部分樓盤還可享開發(fā)商專屬折扣。
首先解釋一下，什么是房票。
房票，是房票安置的簡稱，是貨幣安置的一個分支。
以前棚改，要么給棚改戶房子，這叫安置棚改法或者實物安置法，這種方式存在的弊端是，無法很好地達到去庫存效果。2015年之前，棚改多以這種方式為主。
要么給棚改戶發(fā)錢，這叫貨幣棚改法，這種方式是去庫存大招，且是通過市場方式，解決庫存積壓。2015年之后多以這種方式為主。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：住建部
但現(xiàn)在的情況完全變了，貨幣棚改很難再達到預(yù)想中的效果。在市場行情轉(zhuǎn)變和信心喪失的背景下， 棚改戶拿到錢，不一定去買房，可能是存起來。
于是2023年鄭州等城市率先重啟了房票棚改，之后上百個城市跟進。
所謂房票，其實就是購房抵用券。
拆了棚改戶或者城中村的房子，直接給你購房抵用券。而且，為了鼓勵購房，擁有抵用券的家庭，可以享受購房優(yōu)惠或者補貼。
總而言之，這筆錢只能流向樓市。
02
廈門著急背后
2023年4月8日，廈門發(fā)出首張房票，但直到2023年5月，首個使用房票進行房屋征收補償?shù)恼灏徇w項目出現(xiàn)，廈門房票才第一次大規(guī)模進入樓市。
之后，為了加快去庫存，2024年10月，廈門發(fā)布房票政策2.0版，允許跨行政區(qū)購房。
在擴大房票使用范圍之后，效果立竿見影。
根據(jù)廈門市財政局披露的數(shù)據(jù)顯示：
廈門房票2.0版實施以來，截至2025年2月25日，廈門累計開票金額66.4億元，4個月使用率86%，撬動購房金額100.3億元，去化面積31.7萬平方米，約占同期新建商品房銷售面積的四成。
不過，即便如此，廈門去年的商品房銷量和房價，仍創(chuàng)下近五年來新低。
克而瑞廈門披露的數(shù)據(jù)顯示：
2024年，廈門市商品房成交面積172.18萬㎡，同比下滑13.8%，仍維持在低位。 價格方面，成交均價由23年的近4.3萬/㎡下降至24年的3.4萬/㎡。
來源：克而瑞廈門
這是廈門仍急于出招托底樓市的底層邏輯。
去年四季度由一線城市開啟的大力度救市，拉動了部分強二線城市的行情，廈門也隨之躁動。
這種上升的行情，一直延續(xù)到現(xiàn)在。
從更能反映市場變化的二手房情況來看， 3月，廈門二手住宅共成交20.98萬㎡ ，環(huán)比上漲67.3%，同比上漲37.8%；成交套數(shù)為2109套 ，環(huán)比上漲約75.9%，同比上漲38.6%。
來源：克而瑞廈門
不過廈門的房價仍在調(diào)整當(dāng)中。
國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：
3月份，廈門二手房環(huán)比下跌0.3%，同比下跌9.7%。
不過，4月份的關(guān)稅大招，加劇了后市的不確定性。
上周我寫過杭州的樓市，其中就點名，4月初爆發(fā)的關(guān)稅大戰(zhàn)改變了杭州樓市本該持續(xù)火熱的劇情。
4月1日至14日，杭州十區(qū)二手房成交量不到4000套，預(yù)計全月成交量8000套左右。
而3月份十區(qū)共成交二手房12413套，僅次于2017年4月的12666套，創(chuàng)下近8年來新高。
從1.24萬套，可能降至8000套，降幅超三分之一，而且還是在兩個地王誕生的背景下，可見這一輪關(guān)稅博弈對市場信心的沖擊，有多大。
機構(gòu)檢測的數(shù)據(jù)也在顯示，4月份行情轉(zhuǎn)弱跡象明顯：
第一，克而瑞監(jiān)測重點26城4月上半月成交面積達317.17萬平方米，環(huán)比下降14%，與去年同期基本持平。
第二， 4月上半月重點30城項目開盤去化率為34% ，比3月全月下降10個百分點。
具體到廈門來看，廈門的土地市場不溫不火，近日推出的四塊宅地，三塊底價成交， 已經(jīng)是明顯跡象。
關(guān)稅大戰(zhàn)，對于廈門這樣一個依賴出口的城市來說，影響不言而喻。
去年廈門出口規(guī)模4980.1億元，其中對美出口規(guī)模800.69億元（2023年數(shù)據(jù)），對美依賴度16.1%。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局、各地海關(guān)
本號認為，在關(guān)稅大戰(zhàn)利空之下，目前躁動的城市，熱度都將難以為繼，調(diào)整仍會是各城市今年的底色，只不過分化特點更明顯而已。
何況，廈門房價雖然經(jīng)歷了三年調(diào)整，但絕對價位已經(jīng)讓人望房興嘆。
03
調(diào)整，仍會是廈門房價的主基調(diào)
廈門房價回調(diào)，除了宏觀因素方面的經(jīng)濟、就業(yè)形勢，以及人口紅利終結(jié)外，還有其自身的主觀因素。
比如， 這座城市的房價雖然經(jīng)歷了調(diào)整，但依舊高不可攀。此外，這座城市的居民杠桿率已經(jīng)被拉滿，很難再拉動。
之前在廈門房價一直領(lǐng)跌的時候，本號就專門分析過廈門房價下跌的主要邏輯 ：
第一，其調(diào)整的根本邏輯，是房價與城市本身的“德不配位”。這也是大多數(shù)中心城市房價調(diào)整的核心原因之一。
說白了，就是 房價太高，嚴重超越了當(dāng)?shù)厝说馁徺I力。
廈門雖然頭頂副省級城市、計劃單列市頭銜，但論經(jīng)濟實力、財政實力和人口規(guī)模，都非常普通。
在產(chǎn)業(yè)上與蘇州、南京、合肥等城市根本沒法比，尤其是與蘇州相比，產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟實力相差幾個量級。
而 房價鼎盛時期的廈門，房價收入比接近40。也即當(dāng)初一個拿著廈門平均收入的人，想要在廈門買一套平均面積的房子，需要不吃不喝四十年才能夠。
之前本號詳細介紹了深圳樓市因何而漲，因何而跌。
簡單歸納，上一輪牛市中深圳房價率先啟動，并從2015年年初的3萬多成交價漲到了2021年年初的8萬多成交價，掛牌價甚至沖破了9萬，背后是兩股勢力推動。
一個不斷涌入的人口帶來的硬性需求，另一個是經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、金融、科創(chuàng)等綜合實力不斷提升之下引起全國熱錢加注深圳，也即炒作。
廈門的房價上一輪上漲也是這兩個因素，但側(cè)重點不同。深圳的房價上漲，剛需與炒作四六分成，廈門則是二八分成，也即炒作是其房價的絕對支撐力量。
而相比于深圳，廈門的產(chǎn)業(yè)根本撐不起如此高的房價。
第二，廈門的居民杠桿率很高。
在2021年之前，廈門的居民杠桿率位居全國第二，僅次于深圳，可見其買房熱度。
這幾年在調(diào)整之下，廈門的居民杠桿率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州則位居第一。
雖然排名下降，但杠桿率的絕對數(shù)依舊很高，很難再拉動。
可以看下全國整體情況。
全國居民杠桿率在2019年之前一路飆升，2020年9月份達到了60.8%。在2020年9月份之后至今，一直沒有什么大變化。
走勢已經(jīng)很好地說明，居民的杠桿已經(jīng)拉不動了。
本號之前多次強調(diào)過，房價與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點，房價才會止跌。
而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。
要快速實現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復(fù)信心。
無論是縮小房價收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟回暖、就業(yè)回暖。
這一切，隨著關(guān)稅大戰(zhàn)重燃，不確定性再度加劇。
而這又將推動新一輪大規(guī)模救市到來。
降準(zhǔn)降息是一定的。
如果后面影響太大，北京、上海、深圳核心區(qū)域的限購，也可能全部解開。
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