21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道公募REITs一季度業(yè)績(jī)報(bào)告已基本披露完畢，即便市場(chǎng)環(huán)境多變，大部分公募REITs業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍然穩(wěn)健。

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前全市場(chǎng)已上市并披露經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的公募REITs有62只，一季度共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入47.79億元，凈利潤(rùn)8.4億元。其中，一季度營(yíng)收超過(guò)1億元的產(chǎn)品共有15只；大多數(shù)產(chǎn)品都實(shí)現(xiàn)了盈利，29只產(chǎn)品凈利潤(rùn)超過(guò)1000萬(wàn)元，還有產(chǎn)品單季度凈利潤(rùn)過(guò)億元。

公募REITs的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也為投資者提供了穩(wěn)定的收益。

今年3月份以來(lái)，多家企業(yè)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也表態(tài)將積極推進(jìn)申報(bào)公募REITs項(xiàng)目。在地方政府層面，近期廣東也發(fā)文表示，將加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目的培育和申報(bào)工作力度，支持更多符合條件的民營(yíng)資本項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

多方支持下，公募REITs有望持續(xù)擴(kuò)容。當(dāng)前，民營(yíng)資本作為市場(chǎng)重要參與方，雖然有意參與REITs領(lǐng)域，但實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中仍存在若干現(xiàn)實(shí)性制約因素，需要進(jìn)一步探究影響民營(yíng)企業(yè)參與REITs市場(chǎng)的關(guān)鍵性障礙及其破解路徑。

業(yè)績(jī)可圈可點(diǎn)

從今年一季度REITs的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，消費(fèi)類REITs的增速亮眼。

其中，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT今年一季度的營(yíng)收分別為1.84億元、2351.9萬(wàn)元和2558.34萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng)82.28%、60.85%和30.2%，增速位居市場(chǎng)前三。

值得注意的是，消費(fèi)類REITs的出租率水平表現(xiàn)突出，以華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT為例，其底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城，截至今年一季度末，其出租率達(dá)到99.10%，繼續(xù)維持高位。截至報(bào)告期末，青島萬(wàn)象城入駐租戶數(shù)量共計(jì)548家，租約加權(quán)平均剩余租期為2.03年，租金單價(jià)水平為421.03元/平方米/月，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)均保持前列。

底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成績(jī)良好，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT也實(shí)現(xiàn)扭虧。今年一季度，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT錄得凈利潤(rùn)900.14萬(wàn)元，同比漲幅超過(guò)300%。

素來(lái)分紅位居前列的高速公路REITs，今年一季度業(yè)績(jī)也繼續(xù)穩(wěn)健向上。其中，平安寧波交投REIT收入5.17億元，錄得凈利潤(rùn)1.08億元。

平安寧波交投REIT的基礎(chǔ)資產(chǎn)為杭州灣跨海大橋，項(xiàng)目通過(guò)提供車輛通行服務(wù)，收取車輛通行費(fèi)。一季報(bào)顯示，該項(xiàng)目一季度自然車流量為489.30萬(wàn)車次，同比增長(zhǎng)6.67%，通行費(fèi)收入同比增長(zhǎng)4.27%。

除此以外，被認(rèn)為相對(duì)平淡的保租房REITs今年一季度也逐漸受到關(guān)注。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度保租房REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅顯著。

具體來(lái)看，招商基金蛇口租賃住房REIT累計(jì)漲幅達(dá)13.7%，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT漲幅均超10%。3月31日上市的匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT首日漲幅達(dá)30%，觸發(fā)漲跌幅上限。截至3月末，已上市的7支保租房REITs自發(fā)行上市以來(lái)累計(jì)漲幅均超30%，其中華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT漲幅達(dá)50%以上。

持續(xù)擴(kuò)容在即？

公募REITs業(yè)績(jī)和收益表現(xiàn)不錯(cuò)，加之政策面上的支持，企業(yè)申報(bào)REITs項(xiàng)目的熱情也隨之高漲，參與的機(jī)構(gòu)也逐漸增多。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日，今年以來(lái)，已有7只REITs相繼上市。公募REITs上市數(shù)量達(dá)到65只，還有多只首發(fā)和擴(kuò)募項(xiàng)目已經(jīng)申報(bào)。

4月21日，在中國(guó)建筑2024年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，中國(guó)建筑財(cái)務(wù)總監(jiān)黃杰表示，公司在積極探索通過(guò)保租房REITs等金融手段拓寬資產(chǎn)盤活的渠道，努力將賬面存貨變成真金白銀。

非央國(guó)企對(duì)公募REITs項(xiàng)目也躍躍欲試。4月17日，凱德投資宣布已向中國(guó)證監(jiān)會(huì)和上交所提交申請(qǐng)，擬推出旗下首只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs凱德商業(yè)C-REIT，這是首只由國(guó)際化資產(chǎn)管理公司在中國(guó)申報(bào)的消費(fèi)類公募REITs產(chǎn)品。

隨著越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)加入到公募REITs的隊(duì)伍中，REITs的擴(kuò)容已經(jīng)板上釘釘。這其中，民營(yíng)資本也是一股不可忽視的力量。近日，廣東也發(fā)文表示，加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目的培育和申報(bào)工作力度，支持更多符合條件的民營(yíng)資本項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

事實(shí)上，早在2023年，國(guó)家發(fā)展改革委就曾鼓勵(lì)民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），但截至目前，市場(chǎng)上民營(yíng)資本參與的REITs項(xiàng)目數(shù)量仍然有限。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)上由民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)或深度參與的項(xiàng)目有：中金普洛斯REIT（擴(kuò)募）、京東智能產(chǎn)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、協(xié)鑫能科新能源REIT、萬(wàn)緯冷鏈物流REIT以及南方順豐REIT。

實(shí)際上，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多家具有商業(yè)類、產(chǎn)園類底層資產(chǎn)的民營(yíng)企業(yè)了解到的情況是，這些企業(yè)對(duì)公募REITs保持高度關(guān)注，有部分已經(jīng)梳理旗下適合REITs項(xiàng)目的底層資產(chǎn)，有意接洽合作方申報(bào)公募REITs。

盡管如此，民營(yíng)企業(yè)要參與公募REITs的盛宴中，仍然需要厘清自身的問(wèn)題。一位華南房企的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“我們公司商業(yè)類的項(xiàng)目很多，但是符合REITs的卻很少。一方面是收益率達(dá)不到，另一方面市場(chǎng)對(duì)我們的接受度也存疑，目前我們還在觀望階段?！?/p>

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)估值及專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)負(fù)責(zé)人黃國(guó)鈞分析認(rèn)為，REITs對(duì)資產(chǎn)權(quán)屬清晰度、現(xiàn)金流穩(wěn)定性要求極高，一般要求近3年運(yùn)營(yíng)凈現(xiàn)金流（NOI）復(fù)合增長(zhǎng)率≥5%，且年均現(xiàn)金分紅覆蓋率≥1.1倍?！懊駹I(yíng)企業(yè)需提供更高收益率補(bǔ)償（約0.5%-1%溢價(jià)），投資者對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量提出了更高要求?！?/p>

這種收益率水平，是公募REITs發(fā)行的“隱形門檻”。如果能夠在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上作相應(yīng)的提升并在企業(yè)治理上匹配REITs持有人的要求，民營(yíng)企業(yè)離公募REITs申報(bào)也將不遠(yuǎn)。

黃國(guó)鈞提到，民營(yíng)企業(yè)發(fā)行REITs破局，需要民營(yíng)企業(yè)進(jìn)一步補(bǔ)足資產(chǎn)合規(guī)性、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能力和企業(yè)治理結(jié)構(gòu)等方面的短板。未來(lái)3~5年，具備?清晰產(chǎn)權(quán)、穩(wěn)定現(xiàn)金流、透明治理?的民營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)（如頭部新能源電站、數(shù)字化倉(cāng)儲(chǔ)）將率先突圍。