最近和幾個(gè)開發(fā)商朋友聊天，他們對(duì)未來五年房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷幾乎形成了兩極分化。
一位央企負(fù)責(zé)人拍著胸脯說：“現(xiàn)在不買房，五年后核心城市房?jī)r(jià)至少再漲50%?！?/p>
另一位民營(yíng)房企老總卻搖頭：“庫存高企的地方，房子可能比白菜還便宜?！边@種分歧背后，其實(shí)藏著房地產(chǎn)市場(chǎng)最真實(shí)的運(yùn)行邏輯。
先看支撐“買不起”的一方。
他們的核心論據(jù)是政策工具箱里的三張王牌：城市更新、房票安置和土地縮量。
以南京為例，2024年通過房票政策直接去化庫存商品房6200多套，相當(dāng)于全市新房年成交量的12.6%。
這種“拆遷補(bǔ)償→購房需求→庫存消化”的閉環(huán)，在廈門、鄭州等城市同樣奏效——廈門房票政策實(shí)施4個(gè)月撬動(dòng)100.3億元購房金額，占同期新房銷量的40%。
更關(guān)鍵的是，2025年全國(guó)計(jì)劃推進(jìn)100萬套城中村改造，僅江蘇就計(jì)劃改造9.1萬戶，全部通過房票或政府收購存量房安置。
這些政策像抽水機(jī)一樣，把沉睡的庫存轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的購買力。
土地市場(chǎng)的變化更值得關(guān)注。2025年天津計(jì)劃供應(yīng)住宅用地330公頃，較2024年減少15%，其中市內(nèi)六區(qū)僅144公頃，占全市3.3%。
這種“核心區(qū)供地腰斬、外圍大幅縮減”的策略，正在重塑市場(chǎng)格局。深圳的例子更極端：2025年1月一手住宅去化周期降至7個(gè)月，庫存告急直接催生“日光盤”。
當(dāng)土地供應(yīng)持續(xù)收縮，而改善型需求被“好房子”標(biāo)準(zhǔn)激活（如層高不低于3米、電梯配置升級(jí)），核心城市房?jī)r(jià)自然具備上漲基礎(chǔ)。
但反對(duì)者的聲音同樣尖銳。
他們的證據(jù)鏈來自人口結(jié)構(gòu)和庫存數(shù)據(jù)。國(guó)家信息中心研究顯示，25-44歲購房主力人群數(shù)量在2007年達(dá)峰值后持續(xù)下降，預(yù)計(jì)2035年進(jìn)入人口負(fù)債時(shí)代。
這種趨勢(shì)在三四線城市尤為明顯：東北某縣級(jí)市房?jī)r(jià)較2021年下跌35%，即便通過房票政策勉強(qiáng)維持每月50套成交量，仍難以扭轉(zhuǎn)供過于求的局面。
更嚴(yán)峻的是，重點(diǎn)50城新房去化周期仍超過20個(gè)月，部分城市庫存消化需3年以上。當(dāng)人口外流遇上高庫存，房?jī)r(jià)“爛大街”并非危言聳聽。
兩位開發(fā)商的觀點(diǎn)沖突，本質(zhì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇的縮影。
2025年的樓市正在經(jīng)歷“冰火兩重天”：核心城市核心區(qū)，高品質(zhì)住宅成交量?jī)r(jià)齊穩(wěn)——深圳前海次新房均價(jià)突破20萬元/平方米，北京海淀“好房子”項(xiàng)目開盤即售罄；
而三四線城市和遠(yuǎn)郊板塊，仍依賴房票政策和舊改刺激，比如武漢通過收購1萬套二手房作為人才公寓，才勉強(qiáng)將去化周期從54個(gè)月縮短至38個(gè)月。
這種分化背后，是政策邏輯的根本轉(zhuǎn)變。過去“一刀切”的刺激政策正在退場(chǎng)，取而代之的是“精準(zhǔn)滴灌”：
一線城市通過房票激活改善需求，三四線城市通過收購存量房消化庫存，特殊城市（如天津）則通過土地縮量提質(zhì)穩(wěn)定市場(chǎng)。
數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，全國(guó)預(yù)供地總建筑面積同比下降47%，用地面積減少38%，三四線城市“主動(dòng)出清”趨勢(shì)明顯。
對(duì)購房者而言，這意味著兩大決策轉(zhuǎn)變：剛需群體要抓住利率低位窗口，重點(diǎn)關(guān)注政策紅利區(qū)域——比如享受房票補(bǔ)貼的城中村周邊新房，或存量房改造的低價(jià)保障房，首付壓力可降低20%-30%；
改善群體則要用“好房子”標(biāo)準(zhǔn)篩選標(biāo)的，3米層高、電梯配置、智慧社區(qū)等硬性指標(biāo)，不僅提升居住體驗(yàn)，更能帶來10%-15%的抗跌溢價(jià)。
回到最初的問題：2025年不買房，5年后會(huì)怎樣？答案取決于你買在哪里。
在核心城市核心區(qū)，土地稀缺性和改善需求支撐房?jī)r(jià)，五年后“買不起”是大概率事件；
在人口外流、庫存高企的城市，房子可能淪為“負(fù)資產(chǎn)”。
但無論哪種情況，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，白銀時(shí)代的生存法則只有一條：用政策邏輯和數(shù)據(jù)理性替代情緒博弈。
熱門跟貼