01
澳洲新房市場(chǎng)復(fù)蘇 新房平均上漲近20%
在以首次購(gòu)房者為主的綠地住宅市場(chǎng)中，Stockland 對(duì)復(fù)蘇前景持謹(jǐn)慎態(tài)度。該公司在上半年售出的新房?jī)r(jià)格較實(shí)際交割價(jià)格上漲了17%，顯示市場(chǎng)已有回暖跡象。
這家在澳交所上市的公司周三表示，截至3月底季度末，公司與客戶(hù)簽署的合同數(shù)量達(dá)到6232份，高于去年同期的5565份，且合同房產(chǎn)的平均價(jià)值比去年下半年已交割的1974套房屋高出17%。
Stockland與其上市競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Mirvac一道，正為東海岸主導(dǎo)的新房市場(chǎng)復(fù)蘇做好準(zhǔn)備。
本季度，Stockland錄得凈銷(xiāo)售1509套住房，高于2024財(cái)年第三季度的1242套，創(chuàng)下近三年來(lái)的季度銷(xiāo)售新高。
銷(xiāo)售量和咨詢(xún)轉(zhuǎn)化率的改善仍依賴(lài)于利率前景的好轉(zhuǎn)，以及維州住宅市場(chǎng)的復(fù)蘇。該州的土地租賃型養(yǎng)老住房產(chǎn)品的銷(xiāo)售咨詢(xún)數(shù)量有所回升，但整體仍較疲軟。
由于維州銷(xiāo)售疲軟和天氣延誤，Stockland已將其Halcyon子公司今年土地租賃住房的預(yù)計(jì)交割量由2月預(yù)測(cè)的600套下調(diào)至500套——而這一數(shù)字此前已從600-650套的原始指導(dǎo)目標(biāo)下調(diào)過(guò)一次。
盡管如此，公司本季度土地租賃住房的凈銷(xiāo)售量仍達(dá)到121套，高于去年同期的104套。當(dāng)前手持的412份土地租賃合同，平均售價(jià)高于去年下半年已交割的產(chǎn)品，不過(guò)公司未披露具體數(shù)字。
02
澳洲多地房?jī)r(jià)差距小，買(mǎi)家更易從公寓升級(jí)到獨(dú)立屋
在一些澳大利亞郊區(qū)，獨(dú)立屋和公寓之間的價(jià)格差距甚至不到2萬(wàn)澳元，使得“以房換房”的升級(jí)變得更加容易。
最新的PropTrack房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，在一些關(guān)鍵郊區(qū)，獨(dú)立屋與公寓之間的價(jià)格差距較小，有意從公寓升級(jí)至獨(dú)立屋的購(gòu)房者將更容易實(shí)現(xiàn)置業(yè)目標(biāo)。
全澳范圍內(nèi)，獨(dú)立屋的中位價(jià)為87.2萬(wàn)澳元，而公寓為65.6萬(wàn)澳元，差額為21.6萬(wàn)澳元。
在首府城市中，這一差距擴(kuò)大到30.7萬(wàn)澳元，而在偏遠(yuǎn)地區(qū)僅為11.2萬(wàn)澳元。
在澳大利亞房?jī)r(jià)最高的城市悉尼，獨(dú)立屋的中位價(jià)比公寓高出62萬(wàn)澳元，幾乎等同于一個(gè)澳洲家庭的平均房貸金額。
然而在部分郊區(qū)，購(gòu)房者僅需支付較小的溢價(jià)即可從公寓升級(jí)到獨(dú)立屋，這使得換房成本顯得相對(duì)可控。
數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)差距較小的地區(qū)往往是整體更為可負(fù)擔(dān)的郊區(qū)；而在富裕地區(qū)，房屋與公寓之間的差距則可能達(dá)到數(shù)百萬(wàn)澳元。
在墨爾本的許多外部郊區(qū)，購(gòu)房者在選擇獨(dú)立屋時(shí)需支付的額外費(fèi)用要比市區(qū)其他地區(qū)甚至其他首府城市更低。雖然墨爾本整體的獨(dú)立屋與公寓中位價(jià)差為31.2萬(wàn)澳元，但在某些郊區(qū)，該差距不到10萬(wàn)澳元。
例如，在墨爾本東南部的Doveton，獨(dú)立屋僅比公寓貴6.65萬(wàn)澳元；而在西部郊區(qū)Laverton和Sunshine West，差距分別為7.15萬(wàn)和7.5萬(wàn)澳元。
這些郊區(qū)的公寓大多為聯(lián)排別墅或別墅式單位，其空間布局類(lèi)似獨(dú)立屋，且建成年代較新，因此價(jià)格往往更接近獨(dú)立屋。
在珀斯南部的Mandurah，獨(dú)立屋比公寓貴9.025萬(wàn)澳元。該區(qū)許多公寓臨近水岸，抬高了整體價(jià)格，而獨(dú)立屋則分布更廣，價(jià)格相對(duì)分散。
附近的Greenfields則因別墅供應(yīng)充足，導(dǎo)致房屋與公寓之間的價(jià)格差距僅為9.6萬(wàn)澳元。
REA集團(tuán)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家安妮·弗拉哈蒂（Anne Flaherty）表示，很多房?jī)r(jià)差距較小的郊區(qū)經(jīng)歷了大量住宅開(kāi)發(fā)，新建公寓、別墅與舊住宅并存。
“有時(shí)候是一棟較舊的獨(dú)立屋在與一套較新的公寓競(jìng)爭(zhēng)，盡管新公寓的面積可能更小，但由于裝修現(xiàn)代、狀態(tài)良好，買(mǎi)家往往愿意為其支付接近獨(dú)立屋的價(jià)格?！?/p>
在布里斯班，房?jī)r(jià)差距最小的郊區(qū)包括Bundamba（12.25萬(wàn)澳元）、Dakabin（13萬(wàn)澳元）和Redcliffe（13.3萬(wàn)澳元）。
阿德萊德房屋與公寓價(jià)差最小的區(qū)域包括Morphett Vale（12.5萬(wàn)澳元）、Mount Barker（15萬(wàn)澳元）和Modbury（16.525萬(wàn)澳元）。
相比其他城市，悉尼買(mǎi)家若選擇獨(dú)立屋，需承擔(dān)更高的溢價(jià)。
大悉尼地區(qū)大部分郊區(qū)的獨(dú)立屋與公寓差價(jià)超過(guò)100萬(wàn)澳元，但East Gosford（17.55萬(wàn)澳元）、Rooty Hill（21.5萬(wàn)澳元）和Richmond（25.2萬(wàn)澳元）是為數(shù)不多的例外。
整個(gè)大悉尼地區(qū)，僅有九個(gè)郊區(qū)的房屋與公寓差價(jià)在30萬(wàn)澳元以下，這些地區(qū)均位于西部郊區(qū)或中央海岸。
例如The Entrance（27.75萬(wàn)澳元）、Umina Beach（26萬(wàn)澳元）和Ettalong Beach（30萬(wàn)澳元）等海濱郊區(qū)，因地段優(yōu)勢(shì)拉高公寓價(jià)格，也縮小了與獨(dú)立屋的價(jià)差。
相比之下，偏遠(yuǎn)地區(qū)購(gòu)房者更可能以較低溢價(jià)升級(jí)到獨(dú)立屋。
其中，位于昆州中部、以煤礦產(chǎn)業(yè)為支撐的Moranbah，是房屋與公寓價(jià)格最接近的地區(qū)，差距僅為1.725萬(wàn)澳元。
在新州紐卡斯?fàn)栆阅系鸟R格理湖畔小鎮(zhèn)Toronto，獨(dú)立屋與公寓之間的價(jià)格差距僅為2萬(wàn)澳元。由于許多公寓靠近水岸，價(jià)格被抬高，導(dǎo)致兩者差距縮小。
在維多利亞州西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)Colac，獨(dú)立屋比公寓貴4.3萬(wàn)澳元。
昆州Hervey Bay的Scarness郊區(qū)，房屋與公寓的價(jià)格差距為5.5萬(wàn)澳元，主要是因?yàn)榭拷┑墓r(jià)格更高，而遠(yuǎn)離水岸的獨(dú)立屋則更為實(shí)惠。
澳大利亞房?jī)r(jià)最高的郊區(qū)中，獨(dú)立屋與公寓之間的價(jià)格差距最大，這是因?yàn)橘?gòu)房者為獲得一套獨(dú)立屋需要支付數(shù)百萬(wàn)澳元。
在悉尼東區(qū)的Bellevue Hill，獨(dú)立屋比公寓貴高達(dá)740萬(wàn)澳元；在附近的Vaucluse和Rose Bay，這一差距分別為600萬(wàn)和530萬(wàn)澳元。
Mosman的獨(dú)立屋價(jià)格比公寓高出460萬(wàn)澳元，而B(niǎo)ronte的溢價(jià)為430萬(wàn)澳元。
盡管這些優(yōu)質(zhì)地段的公寓是相對(duì)更可負(fù)擔(dān)的選擇，但購(gòu)買(mǎi)一套中位價(jià)的公寓仍需支付約140萬(wàn)至170萬(wàn)澳元。
墨爾本最昂貴的郊區(qū)Toorak，其公寓中位價(jià)為83.5萬(wàn)澳元，比典型獨(dú)立屋價(jià)格便宜將近390萬(wàn)澳元。
在首府城市以外，獨(dú)立屋與公寓價(jià)格差距最大的郊區(qū)多集中在黃金海岸、陽(yáng)光海岸和新州北部。
在沖浪者天堂（Surfers Paradise），獨(dú)立屋價(jià)格比公寓貴324萬(wàn)澳元；在美人魚(yú)海灘（Mermaid Beach）則貴229萬(wàn)澳元；而拜倫灣（Byron Bay）的差距也接近180萬(wàn)澳元。
03
南澳低收入者面臨無(wú)家可歸風(fēng)險(xiǎn)，僅1%租房可負(fù)擔(dān)
南澳低收入者正面臨無(wú)家可歸的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。
最新研究顯示，僅有1%的在租房源對(duì)他們來(lái)說(shuō)是可負(fù)擔(dān)的。
對(duì)單身人士來(lái)說(shuō)，情況更為嚴(yán)峻——包括領(lǐng)取育兒補(bǔ)助并撫養(yǎng)兩個(gè)孩子的單親家庭——竟無(wú)一處租房在其可承受范圍內(nèi)。
安格利關(guān)懷組織（Anglicare Australia）發(fā)布的《2025年租房可負(fù)擔(dān)性快照》顯示，截至3月15日，南澳共有1836套私人租賃房屋掛牌出租，比去年略增12%。而大量個(gè)人和家庭正為這有限的房源展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。
在這1836套房源中，只有19套房屋（約占總數(shù)1%）對(duì)領(lǐng)取政府收入支持的人群而言是可負(fù)擔(dān)的。而對(duì)于領(lǐng)取育兒補(bǔ)助的單身人士，無(wú)論撫養(yǎng)一個(gè)還是兩個(gè)孩子，竟然一套都租不起。
與此同時(shí)，僅有234套房屋（占總房源的13%）對(duì)領(lǐng)取最低工資的家庭來(lái)說(shuō)是負(fù)擔(dān)得起的，比去年下降了2%。
在全澳范圍內(nèi)，澳大利亞首都領(lǐng)地（ACT）的租房可負(fù)擔(dān)性最差，對(duì)領(lǐng)取求職者津貼、育兒支持、殘障津貼及養(yǎng)老金的單身人士來(lái)說(shuō)，沒(méi)有一處租房是可負(fù)擔(dān)的。
Believe Housing Australia住房服務(wù)執(zhí)行總經(jīng)理斯泰西·諾瑟弗（Stacey Northover）表示，該快照印證了大多數(shù)南澳人早已了解的現(xiàn)實(shí)：住房短缺、房租飆升、工資停滯以及政府支持不足，正在將普通人推向無(wú)家可歸的邊緣。
“當(dāng)家庭被迫在住所與基本生活所需——如食物、藥品、保暖和衛(wèi)生之間作出選擇時(shí)，問(wèn)題就不僅是住房負(fù)擔(dān)不起，而是整個(gè)住房市場(chǎng)已不可持續(xù)?！敝Z瑟弗表示。
“當(dāng)家庭被迫住在汽車(chē)、帳篷或汽車(chē)旅館中，這些不僅是個(gè)人悲劇，更是對(duì)社會(huì)福利、文化和經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重威脅，將對(duì)整個(gè)州帶來(lái)長(zhǎng)期后果?！?/p>
她指出，南澳比全國(guó)許多地區(qū)更為明顯地感受到住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)的沖擊。盡管各級(jí)政府都在重新關(guān)注這一問(wèn)題，但這場(chǎng)危機(jī)需要的遠(yuǎn)不只是“關(guān)注”——它需要切實(shí)的“行動(dòng)”。
她強(qiáng)調(diào)，聯(lián)邦租房補(bǔ)貼的逐步上調(diào)和一次性補(bǔ)助根本趕不上現(xiàn)實(shí)壓力，沒(méi)有系統(tǒng)性改革，數(shù)以千計(jì)的人仍將無(wú)法獲得安全、穩(wěn)定的住房。
為正面應(yīng)對(duì)住房危機(jī)，位于帕諾拉馬（Panorama）的一個(gè)投資1370萬(wàn)澳元、四層高的全新公寓樓項(xiàng)目近日落成，提供23套租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的可負(fù)擔(dān)住房。
這一由Believe Housing Australia主導(dǎo)的項(xiàng)目，獲得了“住房澳大利亞未來(lái)基金”（HAFF）的支持，該基金專(zhuān)注于加速社會(huì)與可負(fù)擔(dān)住房建設(shè)。
04
澳洲65%房產(chǎn)投資者正面臨負(fù)現(xiàn)金流
在聯(lián)邦大選臨近之際，圍繞房產(chǎn)投資者“借機(jī)大賺”的言論再度甚囂塵上。然而，事實(shí)并非如此。
數(shù)據(jù)顯示，約三分之二的澳洲房主實(shí)際上正承受著負(fù)現(xiàn)金流的壓力。
澳洲房地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)（PIPA）在近日發(fā)布的2024年度投資者情緒調(diào)查報(bào)告中稱(chēng)，約65%的房產(chǎn)投資者目前處于負(fù)現(xiàn)金流狀態(tài)，較去年上升了8%。
具體來(lái)看，67%的單房產(chǎn)持有者、72%的雙房產(chǎn)持有者以及66%的三房產(chǎn)持有者報(bào)告稱(chēng)，他們的房產(chǎn)投資陷入負(fù)現(xiàn)金流。
PIPA主席Nicola McDougall說(shuō)：“近幾年，外界普遍認(rèn)為投資者因房租上漲而受益匪淺。但調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)投資者實(shí)際上需要不斷投入額外資金，以維持房產(chǎn)的基本財(cái)務(wù)平衡?！?/p>
在接受調(diào)查的投資者中，42%表示現(xiàn)金流極為緊張，另有11%的人甚至不得不動(dòng)用儲(chǔ)蓄來(lái)補(bǔ)貼房貸和各項(xiàng)房產(chǎn)支出。
McDougall認(rèn)為，導(dǎo)致負(fù)現(xiàn)金流情況加劇的主要因素是持續(xù)高企的利率。
她說(shuō)：“當(dāng)前的貸款利率遠(yuǎn)高于幾年前，雖然租金有所上漲，但相比高昂的貸款成本，這些租金收入只是杯水車(chē)薪?！?/p>
根據(jù)澳洲稅務(wù)局的數(shù)據(jù)，多數(shù)投資者的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)多年來(lái)變化不大：71%的投資者只持有一套房產(chǎn)，18% 擁有兩套，僅有5%的人持有三套房產(chǎn)。
McDougall補(bǔ)充說(shuō)，投資者普遍對(duì)前景持務(wù)實(shí)態(tài)度。近60%的人預(yù)計(jì)，未來(lái)五年仍將處于負(fù)現(xiàn)金流狀態(tài)，有13%的人甚至認(rèn)為，他們的投資組合在十到二十年內(nèi)都難以實(shí)現(xiàn)盈利。
對(duì)于持有兩套房產(chǎn)的人群來(lái)說(shuō)，54%預(yù)計(jì)負(fù)現(xiàn)金流狀態(tài)需要持續(xù)五年以上，其中14%預(yù)計(jì)至少要等十到二十年。三套房產(chǎn)的持有者中，近半數(shù)也表示負(fù)現(xiàn)金流狀態(tài)將持續(xù)五年，11%的人則預(yù)計(jì)時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。
面對(duì)高昂的持有成本，有57%的投資者正在考慮出售房產(chǎn)。
McDougall警告，依賴(lài)負(fù)現(xiàn)金流并不是可持續(xù)的投資策略，因?yàn)檫@需要投資者不斷從工資或儲(chǔ)蓄中拿出錢(qián)來(lái)填補(bǔ)財(cái)務(wù)缺口。
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