樓市冰火兩重天：有人房子縮水 外資卻在"撿便宜"
最近北京一位央企員工發(fā)現(xiàn)，自家2018年買的房子比最高點時跌了23%?？删驮谕瑐€時間段，美國基金公司卻花38億在上海靜安區(qū)買下兩棟寫字樓。
這種價值認知的撕裂，折射出當(dāng)前 01、 高盛報告的底層邏輯建立在對三項核心指標的測算： 第一，全國房子庫存要賣32個月才能清空，比2016年"漲價去庫存"時期延長了2.4倍； 第二，居民部門杠桿率到63%，比2008年翻了3.2倍； 第三，全國城鎮(zhèn)家庭96%都有房，想買房的人越來越少。 這些數(shù)據(jù)也不是虛構(gòu)的，比如國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，三四線城市住宅用地流派率41%，某大房企在洛陽的項目去化周期長達58個月。但問題在于，高盛直接把日本房地產(chǎn)泡沫破裂的數(shù)據(jù)套用在中國，卻忽略了兩國根本的不同—— 野村證券對比研究顯示，中國老百姓62%的錢在房子里，而日本泡沫時期這個比例高達78%，咱們的抗風(fēng)險能力其實更強。 02、 住建部最新監(jiān)測的數(shù)據(jù)則描繪出另一幅畫面： 在30個重點城市，改善型住房成交占比，較2020年漲了21%，深圳18萬/平的豪宅照樣秒光，但同期全國全國新房均價微跌2.3%。 另外，土地市場更是兩極分化：北京海淀拍出15.6萬/平的地王，鄭州卻有地塊三次掛牌都遭遇流拍。 央媽調(diào)查顯示，開發(fā)貸資金78%都流向長三角、珠三角，這和高盛"全國普跌"的預(yù)言明顯矛盾。 03、 當(dāng)然，資本市場的操作更讓人眼花繚亂。有外資投行上午發(fā)報告唱衰樓市，下午旗下基金就在上?？褓I12億法拍房。 這種操作并不是孤例，今年一季度外資在中國買樓的錢暴漲89%，其中六成專挑"問題資產(chǎn)"下手。 由此可見，輿論戰(zhàn)背后的利益鏈條逐漸清晰：原來他們先唱空推高開發(fā)商借錢成本，等房企撐不住賤賣資產(chǎn)時，再低價抄底。 某港資房企高管透露，境外美元債利率從8%飆到14%，就是這些做空機構(gòu)集體唱衰的直接后果。 04、 普通老百姓的焦慮也在蔓延。成都某小區(qū)業(yè)主群里傳了個未經(jīng)證實的爛尾消息，引發(fā)三天內(nèi)63戶集體掛房出售。 這種恐慌似乎也具有傳染性——貝殼研究院監(jiān)測顯示，政策敏感型購房者決策周期從45天縮短至22天，且超半數(shù)人會看網(wǎng)上言論做決定。 然而，社交媒體成為情緒放大器：某短視頻平臺"房價暴跌"話題播放量高達180億次，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)六成視頻用三年前的素材，近三成數(shù)據(jù)都存在有誤。 這種信息混亂，導(dǎo)致居民對房價的預(yù)期指數(shù)劇烈波動，波動幅度創(chuàng)歷史新高。 05、 面對亂象，各地開始出招。杭州上線"透明房價"平臺，實時公布樓盤工程進度，使當(dāng)?shù)?a class="keyword-search" >購房者
國家統(tǒng)計局也升級房價統(tǒng)計方式，新增12項細分指標。專業(yè)機構(gòu)測算顯示，新算法下北上廣深的房價波動縮小到3%以內(nèi)。較舊模型降低4.2個百分點。
06、
現(xiàn)在最吊詭的現(xiàn)象是：
一邊有人喊著房價要崩，一邊核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被瘋搶。
官方數(shù)據(jù)顯示，前五個月，重點城市房租回報率回升到2.8%，說明市場正在自我調(diào)節(jié)。
不過，這場樓市大討論給我們提了個醒：在分化加劇的時代，簡單說"漲"或"跌"都不靠譜，只有看清區(qū)域差異，避開信息陷阱，才能不做市場博弈的"韭菜"。
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