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作者 | 曾有為

來源 | 品牌觀察官（ID：pinpaigcguan）

2021年龍光集團(tuán)銷售額突連續(xù)兩年破千億，一度超過了富力地產(chǎn)，風(fēng)頭正盛的紀(jì)海鵬甚至高調(diào)的對外宣稱：龍光集團(tuán)能在民營房企中笑到最后。

但令人沒想到的是時(shí)隔一年就傳出龍光債務(wù)爆雷的消息，龍光集團(tuán)當(dāng)年總債務(wù)達(dá)到驚人的2265億元。爆雷首年龍光銷售額暴跌千億，積重難返！時(shí)至今日還沒有緩過來。

就當(dāng)眾人以為，紀(jì)海鵬會(huì)像總部設(shè)在廣州的地產(chǎn)行業(yè)巨頭的掌門人，用假離婚等手段來轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，消極對抗債務(wù)時(shí)，曾經(jīng)很少露面的紀(jì)海鵬卻親自下場自救，其后使出的一系列“組合拳”更是讓眾多債權(quán)人看到了龍光集團(tuán)的誠意。

為人極低調(diào)行事卻極其“張揚(yáng)”

2014年紀(jì)海鵬24歲的女兒紀(jì)凱婷以80億元的身價(jià)，成為當(dāng)年福布斯榜單中最年輕的女富豪，一時(shí)風(fēng)光無限，時(shí)人稱“龍光公主”。與此高調(diào)相比，作為父親的紀(jì)海鵬卻極其低調(diào)，二十余年都沒有怎么接受過公開的采訪，被稱為國內(nèi)最神秘低調(diào)的房企老板。

紀(jì)海鵬的發(fā)家方式也讓人意想不到，他竟然是靠做許多大房企覺得麻煩的“城中村改造項(xiàng)目”起家。

1993年，紀(jì)海鵬開始從事醫(yī)療器械和建材生意，由此獲得了創(chuàng)業(yè)的第一桶金。3年后，紀(jì)海鵬看到了房地產(chǎn)市場的巨大潛力，在汕頭成了龍光建安公司，開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)。

公司成立之初，紀(jì)海鵬就憑借著強(qiáng)大的人脈資源，拿下了當(dāng)時(shí)很多房企都不敢接的金禧花園城中村改造項(xiàng)目。

紀(jì)海鵬僅僅用了四年時(shí)間，就把金禧花園打造成了汕頭當(dāng)年規(guī)模最大、配套最齊全的一個(gè)樓盤，開盤當(dāng)年，這個(gè)樓盤的銷售額就占了整個(gè)汕頭樓市年銷售額的一半。

紀(jì)海鵬和他的龍光建安也由此一炮而紅，很快就成為了汕頭的房企巨頭。

當(dāng)時(shí)華南各大城市都在陸續(xù)推動(dòng)城市“雙改”。但是由于舊城和城中村內(nèi)，宗族思想比較強(qiáng)盛，高層的關(guān)于“雙改”的通告命令很難在舊城和城中村中真正快速推行，所以很多一線房企對費(fèi)時(shí)費(fèi)力的“雙改”項(xiàng)目興趣甚少。

與之相反的是，許多潮汕籍的房產(chǎn)大佬就很熱衷于舊城改造和城中村改造項(xiàng)目，一線房企不接，他們接了，就有了彎道超車的機(jī)會(huì)，比如富力和佳兆業(yè)的第一桶金都是從“雙改”都賺取的。

與此同時(shí)，千禧年之后，華南的一線房企乘著奧運(yùn)的春風(fēng)，一路北上。

眼光敏銳的紀(jì)海鵬當(dāng)即發(fā)現(xiàn)自己的機(jī)會(huì)來了，他迅速帶著龍光建安來到大灣區(qū)，利用自己之前積累的潮汕人脈，在珠三角瘋狂拿地，并且創(chuàng)造了當(dāng)年開工、當(dāng)年開盤、當(dāng)年交證，恒大和碧桂園來了，估計(jì)都得叫龍光一聲“大哥”。拿地就迅速開工，通過一系列高杠桿高周轉(zhuǎn)的操作，紀(jì)海鵬回籠了大量資金。

2008年金融危機(jī)席卷全球，北上的華南房企紛紛掀起降價(jià)潮，有些房企甚至到了破產(chǎn)邊緣，許多房企大佬四處找銀行借錢續(xù)命。一直守家的紀(jì)海鵬看著賬面上的巨額資金，卻開心的笑了，開始東征西討，開啟了龍光的“地王”之路。

2009年紀(jì)海鵬花了7億在在東莞拿下地王，2010年紀(jì)海鵬又花了9億在南寧拿下地王，而后又花了4億元在惠州拿下地王，一邊是北上房企的東倒西歪，一邊是守家的龍光的高歌猛進(jìn)，最終通過紀(jì)海鵬的一系列操作，龍光在大灣區(qū)地產(chǎn)行業(yè)中，正式步入了巨頭之列。

紀(jì)海鵬本人相當(dāng)?shù)牡驼{(diào)，基本上不參加公開的采訪，所以外界對這個(gè)潮汕地產(chǎn)大佬也知之甚少，但是和紀(jì)海鵬低調(diào)的為人相反，龍光地產(chǎn)在拿地等方面確實(shí)極其高調(diào)，屢創(chuàng)“地王”記錄，坊間一度稱龍光地產(chǎn)為“地王收割機(jī)”。

2011年已經(jīng)改名成龍光地產(chǎn)的龍光正式將總部設(shè)置在了深圳，第二年紀(jì)海鵬又在香港設(shè)立的總部，此年龍光地產(chǎn)的銷售額也第一次突破了百億。

進(jìn)入10年代的龍光，在紀(jì)海鵬的帶領(lǐng)下逆天豪賭，大殺四方，把低調(diào)做人，高調(diào)做事發(fā)揮到了極致。

可惜紀(jì)海鵬到最后才悟透：打江山易守江山難的道理，紀(jì)海鵬的自信最終反噬了龍光在20年代的未來。

慘遭“股債雙殺”

蒸發(fā)235億港元

2020年8月針對房地產(chǎn)的三條紅線開始正式實(shí)施，地產(chǎn)界開始大洗牌，許多行業(yè)巨頭不是爆雷就是違約，龍光集團(tuán)卻在這年交出了銷售額首破千億的成績，第二年龍光集團(tuán)再創(chuàng)新高，銷售額達(dá)到1402億，一時(shí)間風(fēng)頭正盛。

紀(jì)海鵬甚至一度自信的以為龍光可以在房地產(chǎn)上笑到最后，沒想到2022年龍光再也笑不出來，銷售額腰斬至441億元，房子賣不動(dòng)了，債務(wù)也還不動(dòng)了，后來龍光更是自爆債務(wù)危機(jī)，凈負(fù)債率達(dá)到了123%，總負(fù)債額達(dá)到2265億元，積重難返。

龍光的總部搬到深圳之后，紀(jì)海鵬也把在英國留學(xué)的女兒紀(jì)凱婷叫了回來，并通過信托等方式，把龍光集團(tuán)85%的股份轉(zhuǎn)給了紀(jì)凱婷，2013年龍光地產(chǎn)在香港上市，紀(jì)凱婷擔(dān)任非執(zhí)行董事，紀(jì)海鵬進(jìn)一步隱居幕后。第二年龍光也迎來了一次重大考驗(yàn)。

2014年初，深圳開始針對房地產(chǎn)嚴(yán)格的執(zhí)行“雙限”。明眼人都看得出來，房地產(chǎn)的紅利政策正在收緊，土地紅利金融紅利正在消失，房地產(chǎn)盛宴或許已經(jīng)接近了尾聲。紀(jì)海鵬也一改往日的拿地高調(diào)，對于是否繼續(xù)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度。

但是年輕的紀(jì)凱婷卻從中看到了另外一個(gè)機(jī)遇，彼時(shí)的深圳正在大規(guī)模的推行“新型城鎮(zhèn)化”。紀(jì)凱婷預(yù)判未來的房地產(chǎn)肯定會(huì)再次起飛，于是紀(jì)凱婷說服了父親紀(jì)海鵬，要把龍光那套高杠桿、高周轉(zhuǎn)的地王收割方式復(fù)刻在深圳的土地上。

隨后的幾年時(shí)間里，龍光先后拿出200多億在深圳各處拿地，先后拿下了白石龍、紅山、鳳凰城等地王地塊。

要知道2015年龍光的年銷售額也不過剛破200億，一個(gè)個(gè)地王地塊背后的逆天豪賭，所帶來的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)或許只有紀(jì)海鵬自己才能把握。

這一次，龍光在紀(jì)凱婷的建議下，再次賭贏了！2015年初，深圳就連續(xù)出臺(tái)多個(gè)政策，鼓勵(lì)“去庫存”，樓市最后的瘋狂也被徹底的推上了高潮，那時(shí)候深圳的樓市基本上是一天一個(gè)價(jià)，龍光之前所耗費(fèi)巨資拿下的地王地塊也隨之水漲船高。

正當(dāng)所有人都以為，房價(jià)已經(jīng)到了高點(diǎn)，不會(huì)再升下去的時(shí)候，紀(jì)海鵬父女卻選擇了繼續(xù)加碼，2016年市值只有130億的龍光，卻拿出了140億拍下了深圳光明新區(qū)的一塊地，并且毫無疑問的成為了當(dāng)年的地王。

當(dāng)時(shí)光明新區(qū)的房價(jià)平均不過2萬8，而龍光花140億拿下的地，開盤必須賣4萬5以上才有可能賺錢，這其中溢價(jià)超過了百分之百，沒有人相信龍光可以從這塊地里面賺到錢。

但是到了2017年開盤的時(shí)候，700套房，均價(jià)5.3萬，開盤不到一分鐘，就全部賣光，龍光在深圳豪賭成功，此后龍光又接連拿下了一個(gè)又一個(gè)地王，到了2020年，龍光地產(chǎn)的年銷數(shù)額已經(jīng)突破了千億，成功躋身千億房企之列。

圖源：2018-2021年龍光集團(tuán)業(yè)績及增速表

龍光地產(chǎn)也改名成為龍光集團(tuán)，紀(jì)海鵬迅速成長起來的龍光，一度自信的給龍光的未來指明了道路——“龍光要做城市綜合服務(wù)商”。

2021年龍光再進(jìn)一步，銷售額突破1402億元，風(fēng)頭之盛，一度蓋過了老大哥富力，此時(shí)的紀(jì)海鵬信心十足，準(zhǔn)備繼續(xù)復(fù)刻砸錢猛打的拿地方法，在30年代把龍光集團(tuán)推向下一個(gè)巔峰，然而讓人沒想到的是，只有了一年，龍光集團(tuán)就從巔峰墜落了深淵。

2022年初，外界就傳出龍光存在未向外界公布的私募美元債務(wù)，本來就已經(jīng)風(fēng)雨飄搖的地產(chǎn)市場，更是聞風(fēng)而動(dòng)，資本用腳投票，紛紛撤場。

短短一周內(nèi)，龍光集團(tuán)的股價(jià)就慘遭腰斬，暴跌50%以上，直接蒸發(fā)了235億港元。5月份，龍光集團(tuán)在“股債雙殺”內(nèi)憂外患之下，直接停牌。資金鏈枯竭，債務(wù)危機(jī)，銷售額下滑，2022年，一路豪賭的龍光集團(tuán)，終于迎來了凜冬。

但此時(shí)已經(jīng)賭輸了的紀(jì)海鵬還不甘心，他還想再進(jìn)行一場豪賭，低調(diào)了多年的他，親自公開下場自救，紀(jì)海鵬還想賭，他賭這次龍光可以翻身，前有恒大的前車之鑒，紀(jì)海鵬為什么覺得龍光可以再次翻身？他還有資本做賭注嗎？

2265億元的“豪賭”

2019年紀(jì)海鵬家族以500億元的財(cái)富，榮登胡潤百豪榜單的51位，到了2024年紀(jì)海鵬家族財(cái)富已經(jīng)縮水至25億美元，位列2024年福布斯億萬富豪榜的1330位，早已失去了往日“汕頭地區(qū)首富”的風(fēng)光。

但是紀(jì)海鵬骨子里潮汕商人拼勁和不服輸精神，讓紀(jì)海鵬選擇了做房企化債的少數(shù)派，從龍光集團(tuán)爆雷之后，紀(jì)海鵬就對外承諾堅(jiān)決不躺平、不逃債。如今經(jīng)過三年的艱難自救，龍光集團(tuán)已經(jīng)迎來了債務(wù)重組的關(guān)鍵一步。

2022年8月，龍光主動(dòng)向外界承認(rèn)集團(tuán)爆雷。2023年3月，龍光集團(tuán)鼓起勇氣發(fā)布了2022年的財(cái)報(bào)，龍光集團(tuán)全年銷售額為441.1億元，同比暴跌千億有余，集團(tuán)凈虧損88.7億元。其中集團(tuán)總負(fù)債更是達(dá)到了驚人的2265億元，集團(tuán)全年的新增土地儲(chǔ)備為零，昔日的地王收割機(jī)早已停機(jī)。

此時(shí)的龍光可謂是已經(jīng)站在了崩潰的邊緣，已經(jīng)很少露面的紀(jì)海鵬也不得不多次公開喊話，龍光絕不會(huì)躺平，試圖以此來穩(wěn)定市場對龍光集團(tuán)的信心。

紀(jì)海鵬之所以宣布龍光絕不躺平，很重要的一個(gè)原因就是龍光手里還有不少優(yōu)質(zhì)地塊，這可以說是紀(jì)海鵬手中唯一的王牌了，也是龍光能否翻身的唯一機(jī)會(huì)，于是一向號(hào)稱地王收割機(jī)的龍光也不得不將旗下的許多樓盤和地塊打折售出，促銷力度低到一度被本地有關(guān)單位緊急叫停。

可是紀(jì)海鵬還是算錯(cuò)一步，如今的房地產(chǎn)市場一只腳已經(jīng)步入了寒冬，降價(jià)也不一定能促銷。

就拿龍光當(dāng)時(shí)以168億港元拿下的香港凱玥豪宅項(xiàng)目來說，2023年首月開盤也只賣了三套，月銷售額不過5億港元，如果凱玥三百套豪宅能夠全部賣出，將會(huì)創(chuàng)造大約300億港元的銷售額，有了這筆現(xiàn)金流，龍光必定能夠喘口氣，可惜形勢比人強(qiáng)。

房地產(chǎn)的春天早已過去，龍光是否能夠通過“賣賣賣”來回籠資金，這還有待市場的考察。

不過瘦死的駱駝比馬大，龍光手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)畢竟擺在那里，加上紀(jì)海鵬在爆雷之初所展現(xiàn)出來的各種誠意。

在2022年底龍光就成功的將快要到期的220多億內(nèi)地債務(wù)，成功延后了3至4年，這也為本來就捉襟見肘的龍光有了喘息的機(jī)會(huì)。

在隨后的幾年的時(shí)間里，曾經(jīng)出手闊綽的龍光集團(tuán)也將經(jīng)營的重心轉(zhuǎn)向了保交付和債務(wù)重組。

2024年龍光集團(tuán)交付了2.8萬套房，龍光手中的王牌——?jiǎng)P玥豪宅項(xiàng)目也成交額也在不斷增加。

另外紀(jì)海鵬家族也準(zhǔn)備拿出13.41億美元股東貸款，用來取信于債權(quán)人。

到2025年2月，龍光集團(tuán)對外宣布，他們已經(jīng)取得了80.8%的境外債權(quán)人的支持，現(xiàn)在只等香港的法院批準(zhǔn)落地。

3月，龍光集團(tuán)又對外公布了219.62億元的境內(nèi)債務(wù)重組方案，紀(jì)海鵬打出了一套組合拳，提出了債轉(zhuǎn)股、折價(jià)回購、資產(chǎn)抵債、特定資產(chǎn)和全額展期留債等。五個(gè)選項(xiàng)給債權(quán)人選擇。

這兩個(gè)消息，標(biāo)志著龍光集團(tuán)的境內(nèi)外債務(wù)重組方案又向前了一步。但是龍光目前所面對的局面依舊不容樂觀，根據(jù)龍光集團(tuán)2024年財(cái)報(bào)，龍光集團(tuán)年?duì)I收232.64億元，凈虧損高達(dá)66.2億元。