廈門今年第二場土拍的意向名單：
①、湖里區(qū)，2025P09 地塊（五緣灣北）：軌道、建發(fā)、國貿(mào)&安居、保利、中海；
②、湖里區(qū)，2025P10 地塊（枋湖北二路）：建發(fā)；
③、思明區(qū)，2025P08 地塊（前埔南片區(qū)）：聯(lián)發(fā)；
④、集美區(qū)，J2025P01 地塊（鳳林片區(qū)）：中交。
關(guān)于土拍的地塊位置、周邊二手房價、預(yù)估開發(fā)房企、每幅地塊的信號意義，在月初的時候我們已經(jīng)詳細(xì)分析過，參考4月3日的文章：《84.54億！廈門土拍，透露4個信號》。
1、湖里區(qū)，2025P09 地塊（五緣灣北）：
核心看點(diǎn)：
①、樓面價：4.4萬/㎡，這是明天土拍唯一仍有懸念的地塊，月初我們預(yù)估4家房企競逐，今天出來的意向名單中比我們月初預(yù)估的多了中海，而國貿(mào)攜帶安居以老帶新聯(lián)合開發(fā)模式入局。
這5家房企均有一些共性：
A、在五緣灣都有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，且均是五緣灣的利益既得者；
B、都是國央企；
C、都是相對不差錢的主（在過往幾年，仍都保有相對不錯的資金流、利潤）；
D、在廈門開發(fā)的樓盤，總體大盤仍保有盈利。
②、對后市影響：倒推回到土拍預(yù)告之時，4月3日，大環(huán)境即將受到彼岸隔空喊話的影響，半只腳踏入震蕩期，而廈門剛改完五緣灣一線灣海地塊的土地性質(zhì)（由軌道交通用地變更為住宅）就立刻上馬，側(cè)面說明大當(dāng)家對于優(yōu)質(zhì)地塊維穩(wěn)市場信心的迫切。
由于種種不確定因素，第二場土拍預(yù)告之前，市場對于廈門首場土拍的情緒凝重，廈門又加急五緣灣一線灣海地塊，今年前2場土拍共9幅地塊，島內(nèi)獨(dú)占5幅，占比超55%，創(chuàng)近年新紀(jì)錄。
樓市屬于“半金融”市場，預(yù)期和信心大于黃金，同時，供求又影響價格。
2、湖里區(qū)，2025P10 地塊（枋湖北二路）：
總價低，成本可控，一錘成交，已經(jīng)沒有懸念。
3、思明區(qū)，2025P08 地塊（前埔南片區(qū)）：
最核心看點(diǎn)：
規(guī)劃套均73.78㎡以上，原則上有機(jī)會打造島內(nèi)小戶型版本的79㎡三房，前幾年島外四房的總價，如今有機(jī)會夠得上島內(nèi)三房。
最近傳聞海滄南、集美亭北的個別二手房單價逼近五緣灣售價，馬鑾灣樂活島的灣墅總價、單價也超越了五緣灣高層。
那么，同等總價、單價情況，選擇島外純新房，坐擁得房率、新房品質(zhì)、新城的環(huán)境，還是享受島內(nèi)二手的交通、教育、休閑公建環(huán)繞、以及就業(yè)環(huán)境，在房價以穩(wěn)為主的主基調(diào)下，這些取舍成了改善一族權(quán)衡利弊的關(guān)鍵抉擇。
4、集美區(qū)，J2025P01 地塊（鳳林片區(qū)）：
規(guī)劃不多于1520 套住宅，套均91㎡以上，需配建3.54萬㎡的9年制學(xué)校，小學(xué)36班、初中18班。
中交于集美在建的白鷺?biāo)?，一建近十年，這十年間，國貿(mào)中交鷺原、保利中交雲(yún)上、建發(fā)中交五緣海悅等地價頗低，且均已經(jīng)撈回成本。
再一提，在廈門，除了建發(fā)、國貿(mào)、象嶼等本土嫡系，保利、中海、中交等央企，似乎也一直都是好運(yùn)連連……
據(jù)悉，和美新天地開業(yè)時間從去年底再次推遲到今年的“五一”，守了十年的周邊小區(qū)入住率、軟件園三期的企業(yè)入駐，以及后續(xù)自身白鷺?biāo)桓逗笠M(jìn)的企業(yè)。
商場是考驗(yàn)一個片區(qū)入住率、人流量、購買力的一道門檻，畢竟，對于地產(chǎn)而言，開業(yè)后每一天都是真金白銀在燃燒。
同時，對于樓面價1.49萬/㎡（其中住宅1.61萬/㎡）此前我們也提到過：
“2025年第一場土拍銀城智谷樓面價1萬/㎡，這也直接導(dǎo)致了整個島外的樓面價體系重塑。
如果集美、海滄核心地段的樓面價繼續(xù)維持高位，可能導(dǎo)致區(qū)域之間的價格體系對標(biāo)失衡。
島外整體地價的調(diào)整，一方面是避免定價過高抑制房企利潤（尤其這幾家房企都是是自家人，相當(dāng)于西游記里下凡的仙童神靈）；另一方面也是配合銀城智谷的地價，形成區(qū)域之間合理的價格梯度?！?/p>
后序：
近幾年的土拍，不少人很困惑，為什么當(dāng)年私企敢冒著島外3.8w/㎡地價入手，而近兩年島內(nèi)核心地塊4.4w/㎡，島外核心區(qū)1字頭的地價，縱然對標(biāo)周邊售價，仍有流速、利潤空間，反而望而卻步了呢？
《西游記》中，天庭下凡的那些坐騎、仙童，到了人世，瞬間戰(zhàn)斗力飆升，多數(shù)可以與“齊天大圣孫悟空”一較高下，而且絲毫不懼？
而五百年前，天庭尚需請“聽調(diào)不聽宣”的二郎神支援，外加哮天犬、太上老君的乾坤圈偷襲，
孫悟空陪同唐僧西天取經(jīng)，是二次再上崗就業(yè)，每次都仔細(xì)打聽妖怪背景身份，但凡有來歷的，皆下手有度，主動去找原主人求助，討要人情，重新積累人脈，為以后成佛鋪墊。
樓市屬于”無形大手“下的市場，何嘗不是如此？
土拍市場向來是樓市的晴雨表，不僅在于成交價，更多在于預(yù)期和探清高層的態(tài)度，而在當(dāng)下的市場中，我們應(yīng)該做的，是不停地根據(jù)歷史周期的演變，持續(xù)地優(yōu)化自己。
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