之前房地產(chǎn)時(shí)代，大家最羨慕的一個(gè)職業(yè)，就是房東。
那個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)蹭蹭張，一片大好；外加上，房租也水漲船高。
所以，很多人就會(huì)想著，把閑錢拿去買房，躺平收租。
房子在那段時(shí)間，也確實(shí)算是吃息神器。
但行情是不可能長(zhǎng)期延續(xù)的。
到這幾年，房地產(chǎn)徹底變?yōu)橄滦汹厔?shì)，不知多久，才能見(jiàn)底。
另一邊，房租也因?yàn)?a class="keyword-search" >房?jī)r(jià)的跌幅而受到影響。
據(jù)最新中指研究院的數(shù)據(jù)，過(guò)去這一年，全國(guó)重點(diǎn)50城平均累計(jì)下跌了3.25%，這個(gè)跌幅，比2023年擴(kuò)大了2.95%。
這個(gè)數(shù)值可能有點(diǎn)不夠直接，舉實(shí)際城市，就以上海為例吧。
之前，易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：
2025年1月，上海平均租金跌至約87.15元/平方米/月，同比降幅約0.6%，環(huán)比下滑約1.2%，已接近2018年水平。
具體區(qū)域。
比如2號(hào)線北新涇附近的房子，以前真是寸土寸金。
我記得幾年前我去那看房子的時(shí)候，一居室都要5千多。但現(xiàn)在，價(jià)格已經(jīng)降到了4字頭以下，3700左右就能租到一居室。
上海整個(gè)區(qū)域，租金唯一沒(méi)跌的，可能就要屬大青浦的。這也是因?yàn)?，華為遷移導(dǎo)致熱度提升，實(shí)際青浦能否繼續(xù)堅(jiān)挺，有待時(shí)間考驗(yàn)。
那為啥房租跌的這么狠。一旦租房降價(jià)，會(huì)對(duì)我們有多大的影響呢？
房租其實(shí)是比房?jī)r(jià)，更能體現(xiàn)實(shí)際價(jià)值。
畢竟，對(duì)于多數(shù)租客來(lái)說(shuō)，都是打工人。
如果一旦房?jī)r(jià)過(guò)高，實(shí)際租金偏離太多。那大家租不起，不玩了，房東也難受。
而且這幾年打工人不穩(wěn)定性變多了，普遍能感覺(jué)到，很多企業(yè)都開(kāi)始裁員、降薪。
但看最新工資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年出來(lái)的收入，反而是增長(zhǎng)的。
我的理解是，看平均工資來(lái)說(shuō)，其實(shí)很難去評(píng)定。
因?yàn)槠骄杖刖褪菚?huì)存在一些失真的情況。
舉個(gè)例子，比如5個(gè)人。三個(gè)人工資5千；兩個(gè)人工資一萬(wàn)，平均工資是7000元。
然后第二年，有個(gè)人失業(yè)了，然后1萬(wàn)的降薪到9千。算下來(lái)，余下四個(gè)人平均工資變成了7250。
總體而言，收入情況還是降幅的，而且大家的消費(fèi)意愿也趨于保守。
根據(jù)最新的消費(fèi)數(shù)據(jù)，其中經(jīng)濟(jì)核心的上海和政治核心的北京，消費(fèi)數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了明顯的跌幅。
北京3月份，當(dāng)月消費(fèi)品零售額同比大跌9.9%至1049億元，跌幅接近10%；
上海則是，零售總額為1280億元，比去年同期降了14.1%。
其實(shí)我們也能感受到，上面刺激消費(fèi)的決心，比如發(fā)消費(fèi)券，以及一些利好政策，降息降準(zhǔn)等等。
所以無(wú)論從收入還是消費(fèi)觀念看，房租降是必然。
另外房租下降，也要考慮到保租房的影響。
這個(gè)保租房，這兩年也在興起。
計(jì)劃籌備870萬(wàn)套，然后這兩年來(lái)，已經(jīng)有近700萬(wàn)套保租房進(jìn)入市場(chǎng)，房源變多，也無(wú)形中給租房市場(chǎng)加入了競(jìng)爭(zhēng)。
很多地方的房東，就從之前那種愛(ài)答不理，少給一分都不租的強(qiáng)勢(shì)方。變成現(xiàn)在主動(dòng)降房租，挽留租客的弱勢(shì)方。
比如最近新聞周刊發(fā)的文章。
就提到了，一二線房租普降，房東主動(dòng)降價(jià)留租客。
我身邊就有同事，房租到期，也遇到類似的情況。和房東在交涉的時(shí)候，房東明顯對(duì)租金松口。而且搜某平臺(tái)，類似的帖子也很多。
那既然房租降低，帶來(lái)什么實(shí)際性的影響呢？
首先，房租降低，必定會(huì)影響到實(shí)際房?jī)r(jià)。
因?yàn)榉孔幼詈诵牡膬r(jià)值，就是居住。
實(shí)際上，我覺(jué)得國(guó)內(nèi)的租售比確實(shí)是偏低的。
國(guó)際上比較普遍的租售比是4-6%。
比如說(shuō)房子100萬(wàn)，每年能夠收租4-6萬(wàn)，這個(gè)是比較真實(shí)的情況。
但我們的租售比卻普遍較低。
我查了下，據(jù)最新的數(shù)據(jù)，即便去年租售比數(shù)據(jù)是漲幅的情況下，其實(shí)重點(diǎn)50城的租金回報(bào)率也只有2.03%。
100萬(wàn)的房租，實(shí)際上只能租出去2萬(wàn)。
而我覺(jué)得，未來(lái)租售比還是會(huì)有增長(zhǎng)的，會(huì)相對(duì)回歸到合理的區(qū)間。
比如100萬(wàn)的房子，原本租售比2%；
后續(xù)房?jī)r(jià)降至80萬(wàn)，然后每年租金降了1千，租售比就來(lái)到了2.375%，還是偏低，但已有漲幅。
另外，做為一個(gè)房東來(lái)說(shuō)，意味著靠收租躺平的時(shí)代，將要過(guò)去了。
之前我就和大家聊過(guò)，我有個(gè)朋友，之前在某縣城買了個(gè)房租，用于出租。
當(dāng)時(shí)中介給他推銷的思路就是，當(dāng)?shù)仉m是縣城，卻有著附近最好的高中。（自然那個(gè)高中確實(shí)出名，整個(gè)省都有名的那種）房?jī)r(jià)不貴，而且租售比較高。
30萬(wàn)左右的房子，每年可以租1萬(wàn)左右。租售比都在4%左右了。主要租的對(duì)象，就是那些賠孩子來(lái)高中讀書的家長(zhǎng)。
而且對(duì)于這個(gè)群體，房間電器、設(shè)備也不用太高，只需要簡(jiǎn)裝即可，成本也就1-2萬(wàn)。
就這樣，前幾年，我那個(gè)朋友，是可以靠這個(gè)房子賺錢的。
房?jī)r(jià)雖說(shuō)漲幅不明顯，但也沒(méi)有跌幅。其余設(shè)備，折損也不算高。而且老小區(qū)，物業(yè)費(fèi)啥的也少。
所以之前剛買這個(gè)房子的時(shí)候，我朋友一度打算，把租金用于養(yǎng)老。因?yàn)榉孔獯_實(shí)穩(wěn)定，而且租售比也合理。
但這個(gè)買賣在近兩年就變得不再劃算了。
首先是他的房?jī)r(jià)還是出現(xiàn)了跌幅，兩年內(nèi)，已經(jīng)基本跌了小3萬(wàn)。
其次，因?yàn)樾^(qū)老化，很影響租客的居住體驗(yàn)。就算是陪孩子陪讀，也有一些影響。
外加上，周圍建了新的樓盤。如果后面新樓盤開(kāi)售，必然會(huì)影響他手上這個(gè)房子的租金、房?jī)r(jià)，以及出租效果。
當(dāng)然，最影響房租的，可能是生源的減少?？v然，目前這個(gè)學(xué)校還處于火熱狀態(tài)。但未來(lái)隨著新生兒不足，入學(xué)新生必然是會(huì)受到影響的。
所以我朋友仔細(xì)考慮一下，就把房子賣掉了。
實(shí)際上計(jì)算了一下，過(guò)去幾年來(lái)通過(guò)這套房子，并沒(méi)有賺到預(yù)期的收益。
因?yàn)橘I房時(shí)，付出了額外的成本。比如交易時(shí)的需要的中介費(fèi)、契稅等等。以及家具、電器。
賣房時(shí)虧損的金額，外加上同樣要出的中介費(fèi)等等。
還有一個(gè)問(wèn)題就是，因不在本地，所有收租等事情，都要依仗中介。這些年，就不知道被中介兩頭吃了多少。
反正算下來(lái)，折騰幾年甚至是虧的。
而我所舉的只是這幾年房東的一個(gè)縮影，大城市亦是如此。
只要不是黃金地段，絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)房源，就會(huì)面臨斷租，房租降低等等種種問(wèn)題。
這也是為啥，很多手里有多套房的人，考慮賣房的原因。
那對(duì)于手頭有多套房的，或者打算買房出租的，有什么解決辦法嘛？
最根本的，還是要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，房子的投資價(jià)值，已經(jīng)大打折扣，不要去考慮它的金融屬性，盡量去讓它回歸居住屬性。
比如有多套房的，就是用于自住，那沒(méi)什么問(wèn)題。
我認(rèn)識(shí)一個(gè)上海的大哥，他手頭就有好幾套房子。前幾年是堅(jiān)定的房子不會(huì)跌幅黨。這兩年房?jī)r(jià)嗖嗖下降的時(shí)候，開(kāi)始慌了。
于是乎開(kāi)始賣掉手里的房子，但總是因定價(jià)過(guò)高，沒(méi)有成交。
如此堅(jiān)持一年多，最終在今年，一狠心，以幾乎腰斬的價(jià)格，賣掉了手上的一套房子。
原來(lái)他說(shuō)，房子不住，寧可空著，也不打算賣。但實(shí)際上，在房?jī)r(jià)跌幅明顯，而租客又不好找的時(shí)候，房子剛放著，就是一種無(wú)形的浪費(fèi)。倔強(qiáng)抵不過(guò)現(xiàn)實(shí)。
所以從2022年起，我們就和大家聊過(guò)，建議大家賣掉一些非核心區(qū)域，前景不明朗的老房子。
如此照做的人，也確實(shí)避免了，后續(xù)房?jī)r(jià)近乎腰斬的局面，少虧了很多。
另外，賣房的錢，短期內(nèi)若沒(méi)有用錢計(jì)劃的話，其實(shí)也可以考慮，把它去用于真正的收息神器中。
以往兩年是增額終身壽，現(xiàn)在則是快返年金險(xiǎn)。
因?yàn)槭障⑸衿?，需要滿足三點(diǎn)。
靈活、安全，鎖定利率。
目前的利率水平雖然不高。但我們對(duì)比同期的20年、30年期國(guó)債，已經(jīng)降至2.0%以下；而要知道，去年這個(gè)時(shí)候出的長(zhǎng)期國(guó)債，還能到2點(diǎn)3幾的水平。
說(shuō)明降息的速度，是遠(yuǎn)超想象的。
我也不覺(jué)得2點(diǎn)幾的收益有多高。但和未來(lái)一點(diǎn)幾，甚至零點(diǎn)幾的利率比起來(lái)，那就是降維打擊。
畢竟，我們要考慮的是未來(lái)的利率。就眼下這一年降接近0.5%的降息速度，幾年后的利率情況，絕對(duì)會(huì)超出預(yù)料的。
所以說(shuō)，我們完全可以用快返年金險(xiǎn)，去模擬收租方案，來(lái)做一個(gè)穩(wěn)定收租的房東。
比如30歲老王現(xiàn)在手里有一筆閑錢，想要達(dá)到做房東的效果，選擇這種吃息神器。
一次性投入150萬(wàn)。
收租方面，老王從第5年，就能領(lǐng)回本金的7.5%作為租金，150萬(wàn)就是能拿回11.25萬(wàn)。
除此外，第六年后，每年會(huì)拿到2.4%左右的利息，就是3.6萬(wàn)，算下來(lái)每個(gè)月就是3千元的租金，只要不退，每年就能一直收租。
這種方式和真正的房子對(duì)比下來(lái)，最重要的就是省心。
租房最大的幾個(gè)難題。
其一找租客；其二，和中介打交道；其三，裝修；其四，額外費(fèi)用；其五，房子跌幅；其六、房子維護(hù)等等。
而這個(gè)模擬收租，交完錢，啥也不用干，等著第五年，就能拿錢就行了。
后期收租期間，一直收著遠(yuǎn)高于市場(chǎng)租售比的租金，非常穩(wěn)定。
并且，所交本金，在第三年即可回本，后續(xù)本金一直在。
要是后期遇到急事或者市場(chǎng)情況比較好了有想投資的，還可以選擇把這個(gè)模擬房產(chǎn)變現(xiàn)靈活性非常強(qiáng)。
真正的賣房想要變現(xiàn)，可復(fù)雜多了。
特別是現(xiàn)在這個(gè)，房子處在下行市場(chǎng)的局勢(shì)，房東賣房會(huì)更為被動(dòng)。
有急事需要用錢，想要賣房，碰上低位，就相當(dāng)于割肉。
而且房子也不是說(shuō)一時(shí)半會(huì)就能賣出去的，中途還要帶看房或者辦各種手續(xù)，中間的心酸估計(jì)只有真正賣過(guò)房子的小伙伴才懂的。
所以無(wú)論是靈活、收益各方面，這個(gè)工具都可以替代實(shí)體房產(chǎn)，模擬收租，完美實(shí)現(xiàn)做房東的夢(mèng)想。
此外手里資金比較多，想要靠吃利息躺平的小伙伴；又或者想額外補(bǔ)充一筆養(yǎng)老金的，都可以考慮，適用場(chǎng)景非常豐富。
對(duì)于租金下降，其實(shí)不算是個(gè)大新聞。
我記得兩年前續(xù)約時(shí)，房東就已經(jīng)開(kāi)始降租金留我。而當(dāng)時(shí)的環(huán)境，就已經(jīng)開(kāi)始明顯逆轉(zhuǎn)。更不必說(shuō)，現(xiàn)在這個(gè)房?jī)r(jià)降幅明顯的情況。
在房子失去投資價(jià)值的時(shí)候，明智的選擇，就是盡量早點(diǎn)布局，不要到最后一刻才醒悟。
當(dāng)然了，如果確實(shí)是居住的房子，那大可不必折騰。
有套自己的房子，體驗(yàn)感是完全不同的。
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