上海的地段能級(jí)是有差異的。
這個(gè)差異，直接就體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。
同樣的老公房，內(nèi)環(huán)內(nèi)的就是要比外環(huán)外的貴，黃浦的就是要比松江的貴。
所以我們買房看環(huán)線，看區(qū)位。
不過(guò)很多人不知道，其實(shí)官方對(duì)于上海的地段，也是有分級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)的。
開(kāi)發(fā)商拿地的價(jià)格，新房的定價(jià)，拆遷的賠償價(jià)格，多多少少都會(huì)依據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
官方對(duì)上海住宅基準(zhǔn)地價(jià)分了11個(gè)能級(jí)。
從1級(jí)到11級(jí)，1級(jí)是最中心最貴的地段，數(shù)字越往后，地段越偏遠(yuǎn)。
大框架仍然是環(huán)線邏輯：
環(huán)線上來(lái)看，內(nèi)環(huán)內(nèi)基本都是1,2級(jí)地段；
內(nèi)中環(huán)基本是3,4級(jí)地段，中外環(huán)大都是5，6級(jí)地段；
外環(huán)外就是7-11級(jí)地段了。
當(dāng)然，也有不少突破或低于環(huán)線邏輯的地段，背后其實(shí)也有跡可循。
北強(qiáng)南弱
如圖，不算崇明，整個(gè)上海的土地出廠價(jià)是北強(qiáng)南弱的。
往北一直到羅涇鎮(zhèn)、徐行鎮(zhèn)，基準(zhǔn)地價(jià)還有8級(jí)的水平。
但是往南基本就只到了黃浦江，浦東的大治河，這一條東西向水系往南，大部分土地出廠價(jià)就在9級(jí)之后。
這些地方大概率是為了保耕地指標(biāo)。
從這圖上可以看出，上海的市區(qū)，是在地理位置上是明顯偏北的。
老上海的工業(yè)基地，經(jīng)濟(jì)重心，傳統(tǒng)活動(dòng)區(qū)，都是在北邊，南邊基本都是農(nóng)田和農(nóng)村。
如今因?yàn)楸边呴_(kāi)發(fā)飽和，所以開(kāi)始逐漸南移。
地傾西南
把地圖放大，視角放到外環(huán)內(nèi)及周邊，可以看到：
1級(jí)地段比中央活動(dòng)區(qū)還要小，是上海傳統(tǒng)的貴胄之地，老上海心中的白月光。
包括南京東西路，衡山路，淮海路，老黃浦、老盧灣、老靜安。
這些地方解放前就是富人區(qū)，如今依然是王者。
另外就是浦東奇跡陸家嘴，虹口希望北外灘等。
2級(jí)地段也基本都在內(nèi)環(huán)內(nèi)。
不過(guò)往西，虹橋方向，以及徐匯往南，不少地段都突破了環(huán)線邏輯。
內(nèi)環(huán)外中環(huán)間的長(zhǎng)寧古北，虹橋，徐匯田林，徐匯濱江，都是二級(jí)地段。
長(zhǎng)寧北新涇、西郊，閔行龍柏、金匯、金虹橋，定級(jí)也突破環(huán)線的普遍水平。
這些符合我們一直說(shuō)的地傾西南，背后有兩方面原因：
1）一方面是因?yàn)槲髂湘溄咏悖?strong>大量的人口從西南腹地導(dǎo)入上海；
2）另一方面，西南的徐匯和閔行發(fā)展是真的強(qiáng)。
西南一哥徐家匯已經(jīng)晉升為caz，成為真正的市中心。
還有莘莊這樣成熟度不亞于五角場(chǎng)的副中心，外加漕河涇這樣的巨無(wú)霸產(chǎn)業(yè)中心，各種資源buff疊滿了，地傾西南坐實(shí)。
濱江鄙視鏈定了
在這張圖上，濱江鄙視鏈官方定調(diào)了：
最頂?shù)臑I江段是外灘，陸家嘴，北外灘，黃浦濱江（部分）；
剩下的徐匯濱江，浦東北濱江，楊浦東外灘，黃浦世博濱江，浦東世博、南碼頭都是二梯隊(duì)濱江。
當(dāng)然，各個(gè)濱江真實(shí)的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)潛力，差異大了去了。
從未來(lái)增量上看：
北外灘、楊浦濱江增量大、能級(jí)高，北外灘能級(jí)更高，楊浦濱江增量更大；徐匯濱江、黃浦濱江有一定增量、能級(jí)高。
市區(qū)洼地
黃浦舊改大軍，董家渡、豫園、老西門等，地價(jià)定級(jí)是2級(jí)，是核心區(qū)地段的凹陷區(qū)域，比隔壁的衡復(fù)區(qū)低了一等，畢竟是以前的南市區(qū)。
但這些地方的新房和二手房，那可是一點(diǎn)都不便宜。
二級(jí)地段的天花板了，甚至不輸一級(jí)地段。
沒(méi)辦法，寸土寸金的黃浦區(qū)，全區(qū)劃進(jìn)了caz，就是這么硬。
內(nèi)環(huán)內(nèi)同樣地段定級(jí)弱一級(jí)的，有虹口曲陽(yáng)、楊浦鞍山、控江路。
都是老公房扎堆的區(qū)域，老齡化嚴(yán)重，城市界面老舊，短時(shí)間內(nèi)看沒(méi)什么希望，更長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)，只能寄希望于舊改了。
長(zhǎng)寧沒(méi)有一級(jí)地段
作為傳統(tǒng)老牌富人區(qū)，出乎意料的是，長(zhǎng)寧沒(méi)有一級(jí)地段。
最頂?shù)逆?zhèn)寧路新華路也僅僅是二級(jí)地段。
從絕對(duì)距離看，長(zhǎng)寧離人廣還是遠(yuǎn)了點(diǎn)，底蘊(yùn)相比黃浦，徐匯，老靜安也差了些。
不過(guò)這個(gè)劣勢(shì)被古北和虹橋補(bǔ)上了。
大意外，前灘只是三級(jí)地段
前灘已經(jīng)貴為中央活動(dòng)區(qū)，卻只是三級(jí)地段，與實(shí)際價(jià)值完全不符。
看看這里的房?jī)r(jià)，不輸浦西市中心。
背后是頂級(jí)的各項(xiàng)配套支撐：
浦東最強(qiáng)的商業(yè)之一太古里，最頂?shù)膶W(xué)校華二、惠靈頓；
大片的公園綠地；
外加三軌交匯，南北高架，中環(huán)路，過(guò)江隧道，通達(dá)性無(wú)敵。
東北富人區(qū)
楊浦新江灣城雖然處于中外環(huán)間，但卻屬于3級(jí)地段，約等于其他大部分內(nèi)中環(huán)地段，算是一塊富人區(qū)的飛地。
對(duì)于新江灣城，很多人一直看不慣，槽點(diǎn)無(wú)非是交通死角，地段偏遠(yuǎn)。
但你實(shí)地走走，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，高品質(zhì)的低密社區(qū)，市區(qū)北部?jī)H此一家。
除了新江灣城外，其他明顯高于周邊和同等環(huán)線板塊的地段，還有淞寶、臨港和南橋。
臨港有重大規(guī)劃，南橋是奉賢之星，寶山淞寶也畫(huà)了一張大餅。
地段越偏遠(yuǎn)，住宅的容積率越低；
而市中心，基本都會(huì)做高容積率的高層住宅。
最近兩年市中心大熱的風(fēng)貌別墅，是個(gè)例外和大膽嘗試。
當(dāng)然，地價(jià)級(jí)別越高，不意味著新房?jī)r(jià)格越高。
不同產(chǎn)品，不同開(kāi)發(fā)商，不同裝修標(biāo)準(zhǔn)，周邊配套的豐富程度，都會(huì)影響到房?jī)r(jià)。
價(jià)值不完全匹配
當(dāng)然，上海的地段價(jià)值，并不完全匹配這個(gè)定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
比如上面的前灘。
還有上海幾大熱門中產(chǎn)社區(qū)，中環(huán)外大寧是四級(jí)地段，古美、張江都是四級(jí)地段，但不妨礙中產(chǎn)對(duì)這里的喜愛(ài)。
所以地段的價(jià)值研判，標(biāo)準(zhǔn)不是單一的。
僅從官方的角度看，還有中央活動(dòng)區(qū)，副中心，以及一江一河這些參考標(biāo)準(zhǔn)。
而從買房的角度，我們的邏輯是：
看一個(gè)地段好不好，首先看它自己強(qiáng)不強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)交通配套；
其次看它周邊有沒(méi)有大佬（副中心、市中心），大佬實(shí)力怎么樣。
如果地段本身底子不行，旁邊也沒(méi)有大腿抱，那基本就沒(méi)什么前途了。
所以，簡(jiǎn)單粗暴的環(huán)線論，應(yīng)該替換為具體板塊具體分析。
富人區(qū)，中產(chǎn)區(qū)，剛需老公房片區(qū)，摸清板塊的底色就問(wèn)題不大。
不要說(shuō)什么內(nèi)環(huán)洼地，中環(huán)洼地，可能真不如外環(huán)的高地。
當(dāng)然，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不是一成不變的。
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