深圳房?jī)r(jià)泡沫擠完了嗎？
深圳房?jī)r(jià)下跌空間還有多大？
深圳作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊，投資需求旺盛，研究和測(cè)量其房?jī)r(jià)泡沫意義重大。
此前，我們已分別探討過(guò)北京和上海的房?jī)r(jià)泡沫情況，今天就來(lái)解讀深圳的相關(guān)狀況。
我們先逐一分析三個(gè)細(xì)分指標(biāo)。
深圳房?jī)r(jià)收入比28倍
首先看深圳的房?jī)r(jià)收入比。
深圳房?jī)r(jià)收入比最高的年份是 2020 年，高達(dá) 40 倍，當(dāng)時(shí)在全國(guó)乃至全世界都處于最高水平。
2021 年降至 39 倍，2021 年 4 月份深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始轉(zhuǎn)跌，該年房?jī)r(jià)收入比略有下降。
2022 - 2024 年，深圳的房?jī)r(jià)收入比快速下滑，2024 年為 28 倍。這一數(shù)值低于 2016 - 2023 年，但高于 2010 - 2015 年。
深圳房?jī)r(jià)收入比最低的年份是 2012 年，僅 17 倍。
目前的 28 倍，仍居全國(guó)最高。
很多網(wǎng)友看到 28 倍這個(gè)全國(guó)最高值，就認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)泡沫很大。
但老楊并不這么認(rèn)為！
過(guò)去我多次提醒各位網(wǎng)友，房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)不太適合在不同國(guó)家之間對(duì)比，也不太適合在不同能級(jí)的城市之間直接對(duì)比，最好的分析方法是進(jìn)行城市自身的縱向?qū)Ρ取?/p>
為此，我們構(gòu)建了房?jī)r(jià)收入比指數(shù)。
2024 年深圳的房?jī)r(jià)收入比是 28 倍，而其房?jī)r(jià)收入比指數(shù)為 -18。
負(fù)值代表它低于過(guò)去多年的歷史均值，2016 - 2022 年該指數(shù)為正值，意味著房?jī)r(jià)收入比存在高估情況；2011 - 2015 年為負(fù)值，且負(fù)值明顯超過(guò) 2024 年。
深圳房?jī)r(jià)收入比最低估的時(shí)候并非現(xiàn)在，而是 2012 - 2014 年。
通過(guò)指數(shù)化的對(duì)比，我認(rèn)為當(dāng)前深圳的房?jī)r(jià)收入比已不存在高估情況。
以深圳的三口之家購(gòu)買(mǎi) 100 平米均價(jià)戶型為例，按照深圳的人均可支配收入計(jì)算，需要 28 年。
這個(gè)數(shù)據(jù)看似離譜，但深圳外地人占比很高，很多外地人在深圳買(mǎi)房，其資金部分來(lái)源于外地父母，而這部分資金并未統(tǒng)計(jì)在深圳官方數(shù)據(jù)中。
這種現(xiàn)象在高等級(jí)城市普遍存在，深圳尤為突出。
深圳租金收益率為1.5%
接著看第二個(gè)指標(biāo) —— 租售比（也叫租金收益率）。
回顧過(guò)去十幾年，深圳租金收益率最高是在 2013 年，為 3.5%。
2015 年大幅降低，主要原因是深圳房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超房租漲幅。
2021 年第一季度，深圳的租金收益率僅 1%，達(dá)到歷史最低水平。
此后至今呈震蕩式小幅回升，目前為 1.5%。
與歷史較高的 3.5% 相比，降幅明顯。
直觀來(lái)看，目前深圳的房?jī)r(jià)水平相比租金水平偏高。
經(jīng)過(guò)指數(shù)化處理后，深圳的租售比指數(shù)顯示，2016 年至今均為負(fù)值，這意味著租金收益率相比歷史平均水平偏低。
今年 3 月份該指數(shù)為 -67，說(shuō)明從租金收益率指標(biāo)來(lái)看，目前深圳的房?jī)r(jià)相比租金略偏高，存在高估現(xiàn)象。
從周期波動(dòng)看，深圳房?jī)r(jià)跌透了
第三個(gè)指標(biāo)是房?jī)r(jià)的周期性波動(dòng)指數(shù)，這是老楊獨(dú)創(chuàng)的指標(biāo)。
作為中國(guó)房地產(chǎn)短周期理論的創(chuàng)始人，我在研究過(guò)去多年房?jī)r(jià)周期性波動(dòng)的原理和規(guī)律后，創(chuàng)新推出該指數(shù)，用于衡量在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)房?jī)r(jià)在周期波動(dòng)中處于低估還是高估狀態(tài)。
過(guò)去十年，大部分時(shí)間段深圳房?jī)r(jià)處于高估狀態(tài)。
從 2015 年下半年到 2024 年上半年，深圳的房?jī)r(jià)周期波動(dòng)指數(shù)都是正值，最高峰出現(xiàn)在 2016 年四季度，次高峰出現(xiàn)在 2021 年第一季度。
2014 - 2015 年上半年房?jī)r(jià)處于低估狀態(tài)。
本輪從 2024 年 10 月份以來(lái)，房?jī)r(jià)波動(dòng)進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，處于低估狀態(tài)，今年 3 月該指數(shù)為 -46，低于 2014 年 12 月份的 -75。
深圳房?jī)r(jià)泡沫擠完了
將上述三個(gè)細(xì)分指標(biāo) —— 房?jī)r(jià)收入比、租售比、房?jī)r(jià)周期波動(dòng)指數(shù)，按照不同權(quán)重綜合之后，可以得出衡量深圳房?jī)r(jià)泡沫的最終指數(shù)。
從相關(guān)圖表可知，2015 年 7 月份開(kāi)始，深圳的房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫，一度在 2016 年 9 月份沖高，最高值達(dá)到 263。
之后在調(diào)控政策影響下，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)盤(pán)整，泡沫指數(shù)略有回落。
2019 年下半年到 2021 年一季度，房?jī)r(jià)又迎來(lái)一波上漲，最高值低于 2016 年的高點(diǎn)。
與北京、上海相比，2020 - 2021 年一季度期間，深圳的房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)更高。
此后深圳開(kāi)始擠泡沫進(jìn)程，到 2024 年 10 月份，深圳的房?jī)r(jià)泡沫終于擠完，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)進(jìn)入負(fù)值區(qū)間。
今年 3 月份為 -20 ，負(fù)值明顯低于 2014 - 2015 年上半年。
目前深圳房?jī)r(jià)泡沫已不存在，房?jī)r(jià)被低估，但低估程度小于 2014 - 2015 年上半年。
過(guò)去幾個(gè)月，深圳房?jī)r(jià)整體呈下跌趨勢(shì)，但不同板塊和房源存在差異。
從房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)角度來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)已不再高估，雖仍有繼續(xù)下跌的動(dòng)能，但下跌空間比較小。
4 月初以來(lái)，中美經(jīng)貿(mào)摩擦對(duì)全國(guó)外貿(mào)第一城深圳的沖擊較為明顯。
不過(guò)，鑒于深圳房?jī)r(jià)泡沫已擠完，即便面臨外貿(mào)沖擊，后續(xù)深圳限購(gòu)政策若取消，綜合這些因素，對(duì)深圳樓市也不必過(guò)于悲觀。
未來(lái)兩三個(gè)月，建議密切關(guān)注深圳核心板塊的購(gòu)房機(jī)會(huì)。
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