原創(chuàng)聲明
本文為作者根據(jù)個人經(jīng)歷、市場觀察及多方資料整理而成的原創(chuàng)內(nèi)容，未經(jīng)許可禁止轉(zhuǎn)載。文中所述觀點及數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成任何投資建議。
最近有個事兒讓我特別困惑——網(wǎng)上鋪天蓋地都在喊“房價暴跌”，可我身邊的朋友、同事，甚至我自己跑去看房的時候，愣是沒見著房價真跌下來。上個月，我表弟拿著手機刷新聞，激動地跟我說：“哥，網(wǎng)上說北京房價跌了三成！咱趕緊抄底啊！”結(jié)果周末我倆跑了幾家中介，西城區(qū)的學區(qū)房報價還是每平米9萬多，跟中介小哥一聊，人家直接甩出一句：“您別看網(wǎng)上那些，真要買，價格還能談，但絕對沒到‘腰斬’的地步?！?/p>
這事兒讓我琢磨了好幾天：網(wǎng)上說的“房價暴跌”，到底是真的還是假的？
一、網(wǎng)上喊“跌”的，都是誰在帶節(jié)奏？
先說個親身經(jīng)歷。去年我在某短視頻平臺刷到一條視頻，標題特唬人——“某二線城市房價一夜崩盤，業(yè)主跪求接盤俠！”點進去一看，主播聲情并茂地講某個郊區(qū)樓盤從2萬/平米跌到1.5萬，評論區(qū)一片哀嚎：“樓市完了！”“趕緊拋房！”可后來我一查數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)那個樓盤本來就是個偏遠的“畫餅盤”，配套沒跟上，開發(fā)商資金鏈還斷了，降價屬于個例。但網(wǎng)上愣是把它炒成了“全國樓市崩盤”的信號。
這種例子太多了。自媒體和部分小媒體為了流量，專挑“暴跌”“崩盤”的極端案例放大，甚至把局部波動說成全國趨勢 。上海浦東某二手房從8.5萬跌到6.8萬，聽起來嚇人，但仔細一看，那房子是因為業(yè)主急用錢才低價甩賣，同一小區(qū)其他房源掛牌價還在7.5萬左右 。可到了網(wǎng)上，標題就變成“上海核心區(qū)房價暴跌20%”，能不讓人焦慮嗎？
更絕的是，有些中介也愛玩這套。上個月我去燕郊看房，中介小哥一邊給我倒茶一邊說：“哥，現(xiàn)在房價跌得厲害，您要是不買，過兩年更虧！”結(jié)果我一查鏈家數(shù)據(jù)，燕郊房價比起2017年高位確實是跌了，但最近半年其實還漲了5%。所謂的“跌”，不過是把峰值和谷底拿來對比，制造恐慌感。
二、現(xiàn)實中的房價：有的真跌了，有的在硬撐
當然，房價下跌也不是完全虛構(gòu)。像北京西城、上海浦東的學區(qū)房，因為政策調(diào)控（比如“多校劃片”“教師輪崗”），價格確實比高點跌了25%-30% 。我有個同事，2021年買了海淀區(qū)一套老破小學區(qū)房，單價12萬，今年同戶型掛牌價只剩9萬。他自嘲：“我這房子跌掉的錢，夠買輛寶馬X5了?！?/p>
但這類下跌有個共同點：集中在政策變動大、泡沫嚴重的熱點區(qū)域。反觀其他區(qū)域，比如北京朝陽的普通住宅，價格反而挺穩(wěn)。我上周末去望京看了一套兩居室，業(yè)主掛牌價和去年差不多，中介還說：“這兒挨著互聯(lián)網(wǎng)公司，租房市場火，業(yè)主根本不急著降價?！?/p>
更魔幻的是三四線城市。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年全國商品房均價跌了17%，但主要拖后腿的是人口流出的中小城市 。像我老家一個北方縣城，新樓盤從8000/平米降到5000，還是賣不動。可一線城市的核心地段呢？A市二手房均價跌回2016年水平，但市中心豪宅的價格依然堅挺，甚至還有土豪全款搶房 。
所以，房價跌不跌，關鍵看你在哪兒買、買什么類型的房子。網(wǎng)上說的“暴跌”，就像“平均工資”一樣，一被平均，啥都變味了。
三、開發(fā)商和銀行的“暗箱操作”：你以為的降價，其實是套路
再說說開發(fā)商。現(xiàn)在很多房企資金鏈緊張，表面上喊著“打折促銷”，實際上玩的是“降價不降利”的花招 。比如某知名房企在深圳推了個新盤，宣傳語是“直降30%！”，可仔細一問，所謂的“原價”是備案價，實際成交價和周邊二手房差不多。更坑的是，有些樓盤通過“送車位”“送裝修”變相降價，但購房合同里寫的還是原價，將來轉(zhuǎn)手時，你的“實際成本”根本體現(xiàn)不出來。
銀行也在暗中搞事情。央行雖然放松了房貸政策，但銀行對開發(fā)商的貸款反而更謹慎了 。我有個在銀行工作的朋友透露：“現(xiàn)在給房企放貸，得先看它有沒有抵押物，不然免談?！苯Y(jié)果就是，小開發(fā)商降價甩賣回籠資金，大房企靠著國企背景死撐不降。這種分化讓市場看起來“一片哀嚎”，其實只是部分企業(yè)的生存戰(zhàn)。
四、普通人該怎么辦？別被“帶節(jié)奏”，但也別閉眼硬扛
面對這種混亂局面，剛需族最容易被忽悠。經(jīng)濟下行讓很多人收入縮水，買房意愿降低 。我有個90后同事，原本計劃今年買房，結(jié)果公司裁員，他直接跟我說：“現(xiàn)在保住工作就不錯了，哪敢背房貸？”
但話說回來，房價漲跌從來都不是“一刀切”。如果你是剛需，遇到品質(zhì)好、地段優(yōu)的二手房，業(yè)主又肯讓價，該出手時就出手。我表弟最后買了套朝陽區(qū)的小兩居，比掛牌價砍了10%，中介說：“這業(yè)主換了改善房，急著騰資格，不然哪能這么便宜?！?/p>
投資客就更得小心了。學區(qū)房、郊區(qū)“畫餅盤”這些過去穩(wěn)賺不賠的標的，現(xiàn)在風險極大 。有個炒房團的朋友，前年在環(huán)京買了套公寓，至今沒租出去，最近咬牙割肉，虧了40%才脫手。他苦笑：“以前覺得買房比炒股穩(wěn)，現(xiàn)在一看，都是坑?！?/p>
五、未來的房子會怎樣？有人哭，有人笑
最后說說趨勢。專家預測，未來房價會繼續(xù)分化：一線城市核心區(qū)跌到底后可能反彈，三四線城市則長期陰跌 。但還有個變量沒被大多數(shù)人注意到——養(yǎng)老地產(chǎn)。隨著老齡化加劇，配套完善的養(yǎng)老社區(qū)正在逆勢上漲 。我姨去年在海南買了套養(yǎng)老房，今年同戶型漲了15%，因為“候鳥老人”越來越多，冬天一房難求。
總之，房價下跌不是“狼來了”，但也不是“天塌了”。網(wǎng)上那些極端言論，要么是博眼球，要么是別有用心。作為普通人，看清自己的需求，摸透市場的邏輯，比啥都強。
寫完這篇文章，我算是徹底明白了一個道理：房價這事兒，聽網(wǎng)上吵吵不如自己跑趟中介，信專家預測不如看自己錢包。您說是不是？
參考資料
房價怪象:網(wǎng)上是一片下跌 現(xiàn)實中卻很少見 (2019)
一夜之間房價大跳水，內(nèi)行人揭開背后不為人知的真相 (2025)
房價要全面下跌，這回可不再是空穴來風! (2025)
當前的房企困境及應對策略——基于A市房地產(chǎn)市場的實地調(diào)研 (2024)
居民住房現(xiàn)狀及購房需求調(diào)查分析報告 (2025)
（注：文中案例及數(shù)據(jù)均來自公開報道及調(diào)研，人物對話為虛構(gòu)，僅用于說明現(xiàn)象。）
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