李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

剛剛過去的“五一”假期，樓市保持了較高的熱度。以廣深地區(qū)為例，根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，4月30日~5月3日，其代理的廣州新盤項(xiàng)目盤均來訪40~60組/日，盤均認(rèn)購2~4套/日，相比4月份增長30%左右，新推盤去化率提升2個(gè)百分點(diǎn)。中心城區(qū)品質(zhì)改善、近郊剛需或首次改善、遠(yuǎn)郊剛需等，在“五一”期間都表現(xiàn)活躍。

今年“五一”假期，商品房銷售同環(huán)比有所好轉(zhuǎn)，首先在于新房供給端的變化有效提振了市場情緒。5月1日，旨在打造“好房子”的住宅項(xiàng)目規(guī)范開始落地實(shí)施。考慮到之前的政策鋪墊，以及開發(fā)商在“好房子”方面的競爭，近期居民對(duì)于品質(zhì)高、戶型好、配套完善、性價(jià)比高的項(xiàng)目有明確期待，供給端也開始迎合市場需求。5月份，新房供給呈現(xiàn)出“縮量提質(zhì)”的態(tài)勢，性價(jià)比高的改善型項(xiàng)目（特別是品質(zhì)改善）成為市場的主流。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月份重點(diǎn)30個(gè)城市新房產(chǎn)品在剛需、改善、高端的占比結(jié)構(gòu)為37%、47%和16%，呈現(xiàn)改善為主，剛需為輔的供應(yīng)特征；新房供應(yīng)重心集中在主城區(qū)，品質(zhì)改善型產(chǎn)品供給增加。如果考慮較高的得房率、較好的空間利用格局，實(shí)際價(jià)格水平相較片區(qū)內(nèi)其他新房或次新房項(xiàng)目有一定優(yōu)勢。

新房供給側(cè)的變化，帶動(dòng)和牽引置換需求，最顯著的就是部分本不打算換房的有房一族，看到綜合優(yōu)勢突出的“均好”項(xiàng)目（包括戶型、配套、社區(qū)、價(jià)格等）后，改善的需求也被激發(fā)出來，隨即掛牌售賣手上二手房以置換新房。這也是今年以來二手房掛牌量增長的重要原因，也有利于從供給端革新來激活住房消費(fèi)鏈條。同時(shí)，“五一”假期在售新盤定價(jià)較為理性、以促銷為主，也帶動(dòng)購房需求釋放。

開發(fā)商加大促銷力度，一方面是“小陽春”后的4月份，市場銷售慣性回落，加上外貿(mào)等外部不確定性上升，市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)弱。另一方面，2024年下半年以來，各地紛紛調(diào)整住宅建設(shè)規(guī)范，加大了改善型地塊供應(yīng)。到今年二季度，新房供給開始增加，項(xiàng)目之間存在競爭態(tài)勢。因此，開發(fā)商定價(jià)偏穩(wěn)健，促銷活動(dòng)多。另外，“五一”期間各種形式的好房節(jié)、房展會(huì)層出不窮。比如，5月1日深圳推出“五一好房節(jié)”，各種優(yōu)惠疊加，首日便吸引了4萬人參加，部分熱點(diǎn)樓盤當(dāng)日去化在80%~90%。

總結(jié)來看，去年“9·26”一攬子政策部署后，在半年多的密集紓困下，商品房市場止跌回穩(wěn)的趨勢顯現(xiàn)，部分地區(qū)房價(jià)開始企穩(wěn)，市場預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。而且，供給端有“好房子”產(chǎn)品帶動(dòng)、需求端有各種促銷和優(yōu)惠，使得“五一”假期樓市表現(xiàn)活躍。

整體來看，目前重點(diǎn)城市的市場熱點(diǎn)，主要停留在少數(shù)片區(qū)或項(xiàng)目，以品質(zhì)、價(jià)格或性價(jià)比等優(yōu)勢帶動(dòng)需求，尚不足以支撐樓市的整體改善。不過，經(jīng)歷近四年的調(diào)整，新房市場在規(guī)模、價(jià)格上開始觸底。“好房子”在進(jìn)一步下沉到三四線城市、老舊小區(qū)等，從而激發(fā)住房消費(fèi)的鏈條循環(huán)，夯實(shí)止跌回穩(wěn)的局面。

對(duì)二手房來說，盡管掛牌量上升，但較友好的置業(yè)門檻、較優(yōu)越的區(qū)位等，便利年輕人、新市民上車和扎根城市。同時(shí)，消費(fèi)鏈條循環(huán)加速，更有助于剛需和改善、新房和二手房循環(huán)的局面。下一步，建議在需求端繼續(xù)疏通循環(huán)堵點(diǎn)，補(bǔ)足老舊二手房配套短板，加快二手房以舊換新，供給端加大性價(jià)比高的好房子產(chǎn)品供給，牽引和帶動(dòng)需求端。