職場(chǎng)與創(chuàng)業(yè)輾轉(zhuǎn)騰挪，如今回到這方小小天地，分享自己的見聞與感悟。
最近，高盛一份報(bào)告讓樓市話題再次熱了起來——原本預(yù)測(cè)2025年底房?jī)r(jià)能穩(wěn)住，現(xiàn)在卻說要拖到2026年中期甚至更晚。
消息一出，朋友圈里有人哀嚎“再等等吧”，也有人嘀咕“會(huì)不會(huì)是抄底機(jī)會(huì)”。其實(shí)，這背后藏著幾個(gè)關(guān)鍵信號(hào)，普通人看懂這些，或許能少走點(diǎn)彎路。
首先是，企穩(wěn)時(shí)間推遲，但問題不在樓市本身。
高盛這次把房?jī)r(jià)企穩(wěn)的時(shí)間推后，直接原因是“外患內(nèi)憂”。
外頭，中美關(guān)稅升級(jí)，出口產(chǎn)業(yè)鏈壓力山大，工廠訂單少了，打工人的飯碗和收入預(yù)期也跟著晃蕩。
里頭呢，政策雖然一波接一波，但傳導(dǎo)到市場(chǎng)需要時(shí)間，比如降息降準(zhǔn)、放寬限購(gòu)，老百姓的錢包和信心恢復(fù)可沒那么快。
不過，這推遲不是躺平。
報(bào)告里反復(fù)提到一個(gè)詞：結(jié)構(gòu)性支撐。比如保障房建設(shè)、城中村改造，這些政策像打地基，短期看不出熱鬧，但長(zhǎng)期能托住樓市的底。
打個(gè)比方，現(xiàn)在樓市像一輛爬坡的車，油門踩了但坡太陡，得慢慢蹭，但至少不會(huì)溜坡了。
其次，更重要的是市場(chǎng)分化的趨勢(shì)存在。現(xiàn)實(shí)是，有人吃肉，有人喝湯。
樓市的分化，這兩年肉眼可見。
高盛的數(shù)據(jù)說，二手房銷量未來三年可能要跌13%，價(jià)格還得再降2%。為啥？買賣雙方的心理戰(zhàn)越來越狠。
房東覺得“我這房地段好，不能賤賣”，買家卻想“再等等，說不定還能砍一刀”。
僵持之下，二手市場(chǎng)冷得像冬天的菜市場(chǎng)，看的人多，下手的人少。
但新房市場(chǎng)卻是另一番景象。國(guó)企和融資平臺(tái)主導(dǎo)的項(xiàng)目，價(jià)格穩(wěn)得像秤砣。
比如北京朝陽三間房地塊，保利和金茂聯(lián)手砸了近90億拿下，樓面價(jià)5萬2，擺明了要蓋高端盤。為啥敢這么豪橫？因?yàn)檫@些企業(yè)背靠大樹，資金成本低，拿地不是為了“賭明天”，而是“屯糧過冬”。
反觀民企，去年銷售額同比跌了22%，國(guó)企卻漲了35%，差距越拉越大。
而區(qū)域分化更讓人唏噓。
深圳、蘇州、東莞這些靠外貿(mào)吃飯的城市，新房銷量同比跌了30%，比全國(guó)平均水平還慘。
為啥？外貿(mào)一打噴嚏，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)就感冒，老百姓買房更猶豫。
反觀長(zhǎng)三角的上海、杭州，土地成交價(jià)一年漲了67%；成渝和西部城市，靠著“一帶一路”和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口多了，對(duì)外貿(mào)依賴小，樓市反而穩(wěn)得住。
這背后是個(gè)簡(jiǎn)單的道理：經(jīng)濟(jì)底盤越多元，樓市抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。就像家里不能只靠一個(gè)人掙錢，城市也不能只靠一個(gè)產(chǎn)業(yè)撐場(chǎng)面。
普通人怎么辦？盯緊這兩個(gè)關(guān)鍵詞。
面對(duì)這種局面，高盛給投資者的建議很明確：國(guó)企+核心城市。
比如華潤(rùn)、中海、綠城這些央企，或是龍湖這類財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企，在一線城市囤了不少優(yōu)質(zhì)地塊。龍湖上半年經(jīng)營(yíng)性收入131億，利潤(rùn)貢獻(xiàn)超八成，這種“不靠賣房也能活”的本事，成了它穿越周期的底氣。
對(duì)普通人來說，買房邏輯也得變——?jiǎng)e光看價(jià)格，得看背后是誰在蓋樓。國(guó)企項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)低，配套落實(shí)快；核心城市群人口流入有保障，就算暫時(shí)跌了，長(zhǎng)遠(yuǎn)看還能回血。
焦慮之外，也別忘了“慢變量”。
樓市走到今天，早不是“暴漲暴跌”的劇本了。
高盛的報(bào)告里藏著一句潛臺(tái)詞：行業(yè)出清未必是壞事。大浪淘沙后，活下來的企業(yè)更健康，市場(chǎng)也更理性。
就像廣東最近大規(guī)模收儲(chǔ)閑置土地，7折低價(jià)回收，表面是幫房企回血，實(shí)際是逼行業(yè)擠泡沫。
所以，買房人與其焦慮“什么時(shí)候抄底”，不如想想“我需要什么樣的房子”。是學(xué)區(qū)？是交通？還是抗跌能力？答案不同，策略也不同。
最后說句實(shí)在話：樓市從來不是單行線，有人等得起，有人等不起。但記住，政策能托底，但不能造牛。
企穩(wěn)時(shí)間拖得再久，該來的總會(huì)來，只不過這一次，游戲規(guī)則真的變了。
熱門跟貼