長期征集
日子很難，生活不容易，每個(gè)人都有自己的苦，有苦說不出的感覺，受苦的人最懂。
和吃苦相比，有苦難言，無人問津，可能比苦本身還難受。
重生之后，葉檀老師變了很多，變得能吃苦，吃自己的苦，吃別人的苦。
她說，有苦我們一起分擔(dān)。
每周六，葉檀老師都會(huì)親自回復(fù)，并在公眾號(hào)上發(fā)出，有苦難言的朋友，如果你也想和葉檀老師傾訴，把你的故事，發(fā)送到郵箱yetanbusiness@163.com，葉檀老師看到，一定會(huì)回復(fù)。
記住，這世界還有人，關(guān)心你，在乎你，理解你。
文/青城楨楠
剪不斷，理還亂，別是一般滋味在心頭。中美經(jīng)濟(jì)就像李煜的《相見歡》，難分難解，難解難分。
經(jīng)過系列博弈后，中美要談?wù)劇?/p>
5月6日，BP報(bào)道，美國財(cái)政部長斯科特·貝森特(Scott Bessent)和美國貿(mào)易代表杰米森·格里爾(Jamieson Greer)將于本周晚些時(shí)候前往瑞士，參加由中國國務(wù)院副總理何立峰主持的與中國的貿(mào)易談判，啟動(dòng)兩國之間的談判。
（圖源：pixabay）
5月7日一大早的重磅新聞，再次印證了這一點(diǎn)。
央視新聞微信公眾號(hào)上發(fā)布商務(wù)部新聞發(fā)言人答記者問。確認(rèn)何立峰副總理將于5月9日—12日訪問瑞士，作為中美經(jīng)貿(mào)中方牽頭人，將在訪問瑞士期間，與美方牽頭人美國財(cái)長貝森特舉行會(huì)談。
答記者問中提出，中方的立場是一貫的，無論是打還是談，中方維護(hù)自身發(fā)展利益的決心不會(huì)改變，捍衛(wèi)國際公平正義、維護(hù)國際經(jīng)貿(mào)秩序的立場和目標(biāo)不會(huì)改變。
順便提醒對(duì)方不要繼續(xù)搞脅迫訛詐，既在安慰，也在提醒各與美談判的經(jīng)濟(jì)體，綏靖換不來和平，妥協(xié)得不到尊重，談判要注意尺度。至于我們，不會(huì)犧牲原則立場、犧牲國際公平正義去尋求達(dá)成任何協(xié)議。不管談判結(jié)果，堅(jiān)定不移擴(kuò)大開放，堅(jiān)定不移維護(hù)以世貿(mào)組織為核心的多邊貿(mào)易體制，堅(jiān)定不移與世界各國共享發(fā)展機(jī)遇，這個(gè)方向不會(huì)變。
市場受到鼓勵(lì)，根據(jù)FX168的數(shù)據(jù)，周三亞市早盤，金價(jià)暴跌50美元，亞市盤初，離岸人民幣對(duì)美元直線拉升逾100個(gè)基點(diǎn)，升破7.2關(guān)口；美元指數(shù)跳漲近40點(diǎn)，納指期貨周三亞市早盤漲幅擴(kuò)大至1%。
最近，毛衣戰(zhàn)對(duì)兩國影響已經(jīng)顯現(xiàn)。美國經(jīng)濟(jì)近期數(shù)據(jù)不好，中國的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)也在同步走弱。
我們?cè)谏现芰奶磶讞l里分析，制造業(yè)PMI全面下滑。原因是在搶出口之后，訂單青黃不接，而內(nèi)需提振速度較慢，不足以彌補(bǔ)出口訂單的缺口。
5月6日，財(cái)新公布了4月份服務(wù)業(yè)的PMI數(shù)據(jù)，4月財(cái)新中國通用服務(wù)業(yè)經(jīng)營活動(dòng)指數(shù)（服務(wù)業(yè)PMI）錄得50.7，低于3月1.2個(gè)百分點(diǎn)。
50.7盡管還在擴(kuò)張區(qū)間，已是七個(gè)月來最低，情況不容樂觀，
財(cái)新在報(bào)告中寫道，服務(wù)業(yè)之所以走弱，主要在于關(guān)稅作用下，新接業(yè)務(wù)量增速放緩。
報(bào)告中還提到，目前企業(yè)的樂觀程度下滑至2020 年 2月后的最低點(diǎn)，用工數(shù)量也在繼續(xù)下降。成本上漲，服務(wù)業(yè)卻不得不繼續(xù)卷價(jià)格，保持競爭力。
小陽春沒了？樓市重新滑落
制造業(yè)、服務(wù)業(yè)PMI下滑的同時(shí)，樓市也在滑坡。現(xiàn)在對(duì)樓市的關(guān)注度非常低，對(duì)經(jīng)濟(jì)卻異常重要。
5月1日中指研究院的數(shù)據(jù)，4月份，百城二手住宅均價(jià)為13892元/平方米，環(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.69%，同比下跌7.23%。
4月份，沒有一座城市的二手房價(jià)環(huán)比上漲，全軍覆沒。
自從2021年樓市調(diào)整以來，中國樓市已從新房、二手房兩分天下，演變?yōu)槎址恳患要?dú)大。據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，從成交面積來看，截至2025年一季度，二手房成交面積已經(jīng)占到三分之二左右。
二手房主導(dǎo)樓市，意味著中國樓市的景氣度表述方式發(fā)生根本性變化。二手房活躍，樓市才景氣，二手房冷卻，樓市即暗淡。
2025年一季度之所以出現(xiàn)小陽春，本質(zhì)上是北京、上海、成都、杭州等幾個(gè)熱門城市出現(xiàn)二手房結(jié)構(gòu)性景氣?，F(xiàn)在這幾個(gè)地方的二手房活躍度開始下降，樓市需要加快刺激。
5月6日，據(jù)城市財(cái)經(jīng)公眾號(hào)援引各地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月，主要城市二手房網(wǎng)簽或成交情況均出現(xiàn)不同程度的環(huán)比下滑。上海、杭州、北京三個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)最為嚴(yán)重，環(huán)比下滑幅度均在20%附近。
我們多次強(qiáng)調(diào)，2021年之后，但凡樓市疲軟，二手房掛牌量一定高企，是最直觀的樓市信號(hào)。
據(jù)中指研究院的文章，當(dāng)前核心城市二手房市場掛牌量再度高企，“以價(jià)換量”仍是市場主流。根據(jù)公眾號(hào)潛龍勿用之房產(chǎn)筆記5月1日的文章，頭部中介內(nèi)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上海的掛牌量重新回到歷史高位。
大摩近期的調(diào)研印證了樓市供需關(guān)系的失衡，大摩研報(bào)寫道，4月份的調(diào)查顯示，業(yè)主出售房屋的意向正變得更加迫切。
潛在房屋賣家中，高達(dá)43%的受訪者計(jì)劃在未來六個(gè)月內(nèi)出售房產(chǎn)，相比2024年12月提高了11%。有10% 的人已經(jīng)掛牌出售，比12 月增加了1%。
關(guān)于出售價(jià)格，房東的心態(tài)也在發(fā)生微妙變化。當(dāng)前43%的房東愿意虧損出售，堅(jiān)持以高于售價(jià)的價(jià)格出手的賣家，還剩下21%。
2024年12月，這一數(shù)字是26%。
（圖源：pixabay）
需求方面，大摩反映，受關(guān)稅影響，越來越多居民考慮推遲買房計(jì)劃，相比于2024年51%的購房意向人群，2025年4月，考慮未來買房的受訪者，還剩49%。
據(jù)大摩反饋，當(dāng)前有45%的受訪者預(yù)計(jì)房價(jià)會(huì)下跌，越是低級(jí)別城市，情緒越悲觀。
4月底驚現(xiàn)核心城市土地流拍
2025年一季度，久違的地王一度成為熱門話題。不少人看到地王頻出，開始幻想樓市重現(xiàn)往日榮光。
不到一個(gè)月，鏡花破碎。據(jù)克而瑞4月29日的報(bào)告，2025年4月，全國土地市場成交規(guī)模同比下降23%，一二線同比均由正轉(zhuǎn)負(fù)，分別同比回落73%和14%。
土地溢價(jià)率方面，連續(xù)4個(gè)月走高之后，4月出現(xiàn)回落。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2025年4月重點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率從3月份的16.3%，跌落至4月份的9.9%，重新回到10%以內(nèi)。
最讓人意外的當(dāng)數(shù)4月底深圳一塊“黃金”地皮突然撤拍。4月30日每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，原定于4月30日拍賣的深圳寶安中心區(qū)南街坊地塊（A002-0060宗地），在開拍前48小時(shí)突然宣布撤拍。
深圳公共資源交易中心發(fā)布公告稱，根據(jù)委托人通知，中止上述宗地的出讓程序。
為何開拍前48小時(shí)中止？官方?jīng)]有給出原因，一些媒體披露了出來。
財(cái)新4月29日的報(bào)道寫道，從多名深圳房企投拓人士處獲悉，截至競買申請(qǐng)期結(jié)束，尚無一家企業(yè)報(bào)名參拍。主管部門擔(dān)心流拍影響市場信心，臨時(shí)取消了交易。
按照流程，從地塊掛牌開始，意向企業(yè)需要在4月28日之前，繳納足額保證金。
根據(jù)4月20日深圳給出的出讓公告，深圳寶安這一地塊的起拍價(jià)格為86.27億元，按照（最低）20%的保證金比例，想要參與競購，參與者必須繳納超過17億保證金。
眼下房地產(chǎn)企業(yè)資金流捉襟見肘，以精打細(xì)算為主，17億不是小數(shù)目，如果對(duì)后續(xù)開發(fā)沒有十足的把握，不敢貿(mào)然出手。
剛好，這塊地比較“特殊”。
（圖源：pixabay）
據(jù)悉，深圳本次撤拍的地塊，有50%的非住宅比例。如此高的非住宅面積，讓房企望而生畏。
據(jù)財(cái)新的報(bào)道，多名深圳房企投拓人士分析稱，這宗地塊定價(jià)不菲，房企需要投入大量資金，但其中商業(yè)與酒店建面占比約為總建面的50%，非住宅比例過大，整體測算下來，地塊難有利潤空間。此外，當(dāng)前大宗交易市場上的待售資產(chǎn)大幅打折，短期內(nèi)酒店和商業(yè)兩類業(yè)態(tài)變現(xiàn)難度很大，未來銷售回款速度恐大受影響。
土地市場信心越是不足，就越需要政府發(fā)力收儲(chǔ)。
近期，高盛在研報(bào)中給出了一個(gè)驚人的數(shù)字。2024年，地方融資平臺(tái)在土地市場中的份額創(chuàng)出新高，其中，土地出讓金占比為50%，土地成交面積的占比為70%。
地方的主要資金來源是專項(xiàng)債。據(jù)國海證券測算，按照當(dāng)前土地市場以及專項(xiàng)債的發(fā)放情況，2025年可能有1萬億專項(xiàng)債資金，借由地方收儲(chǔ)，進(jìn)入土地市場。
1萬億意味著什么？
國海證券根據(jù)近5年的土地成交樓面價(jià)估算，相當(dāng)于1億～2億平方米土地，約合10%到20%的2024年新房銷售面積。
政府如此高程度地參與土地市場，好的方面是，可以借此托住樓市，化解各方風(fēng)險(xiǎn)，但很可能導(dǎo)致價(jià)格扭曲，資產(chǎn)價(jià)格被高估或者低估。
2021年之前，我們常聽到一句話，中國樓市面粉貴過面包，描繪了中國樓市資產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)過程。
房企拿地，相當(dāng)于面粉漲價(jià)，面包提價(jià)，從面粉傳導(dǎo)到面包，越漲越高。
如今，買方和賣方的身份合而為一，市場之手讓位于政府之手，房企的原始參與感越來越弱，自然就無法像以前一樣，重新點(diǎn)燃資產(chǎn)價(jià)格。
也許我們不能奢求更多，既要化解風(fēng)險(xiǎn)，又想把資產(chǎn)價(jià)格保持在適度合理水平。這世界上，從來沒有既要又要，只有優(yōu)中選優(yōu)，只有保持平衡。
高盛在研報(bào)中說，截至2024年底，地方生地儲(chǔ)備達(dá) 64 億平方米，是新開工面積的 8.7 倍。這些土地當(dāng)前不可能貿(mào)然入市，但未來呢？
全都拿來用作公租房、廉租房，未免太多。
4月24日，一個(gè)很不起眼，但很重要的新聞，讓收儲(chǔ)進(jìn)入新階段。
據(jù)中證網(wǎng)消息，珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司與中國信達(dá)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議及200億元存量房收儲(chǔ)基金協(xié)議。
根據(jù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，華發(fā)集團(tuán)和中國信達(dá)計(jì)劃在存量資產(chǎn)收購盤活、國企改革發(fā)展、不良資產(chǎn)經(jīng)營管理、新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展等領(lǐng)域開展全方位、多角度、深層次合作，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合，推動(dòng)雙方資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)、共同發(fā)展。
專營不良資產(chǎn)的四大AMC公司和地方國企攜手加入存量商品房收儲(chǔ)，是本輪地產(chǎn)周期的第一次。
AMC的介入會(huì)讓收儲(chǔ)更市場化，但AMC的參與，證明當(dāng)前樓市仍然以化解風(fēng)險(xiǎn)為主，且風(fēng)險(xiǎn)還遠(yuǎn)沒有徹底出清。
大戶型熱度，成為星星之火
2024年底以來，整個(gè)樓市最旺，也是資產(chǎn)價(jià)格最堅(jiān)挺的地方，就是140平米及以上的大戶型。
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年一季度，北京、上海、深圳、杭州等地的大面積戶型成交占比創(chuàng)出新高。
大戶型不僅有量，還能有價(jià)。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上海、深圳、杭州2025年一季度的熱銷二手住宅，多集中在140平方米以上大面積段，成交套數(shù)環(huán)比多在10%以上，價(jià)格漲幅則在10%以內(nèi)。
克而瑞認(rèn)為，這些高端住宅正呈現(xiàn)出“越漲越買”的特征，盡顯資產(chǎn)荒時(shí)代的增值保值特性。
克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)合大摩調(diào)研，讓當(dāng)前樓市圖像更加清晰。
大摩在最新的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前有明確購房需求的人群，多以資產(chǎn)配置和資產(chǎn)升值為目的。只有高端住宅能穩(wěn)住價(jià)格，具有升值保值的能力，而有明確購買意愿的人，又集中在高端住宅。
形成了一個(gè)邏輯自洽的閉環(huán)。這個(gè)閉環(huán)打破了中國樓市二三十年以來一直的連通器效應(yīng)，讓樓市出現(xiàn)價(jià)格孤島。
如此割裂的市場，看似匪夷所思，但仔細(xì)想想，又理所當(dāng)然。經(jīng)濟(jì)增速放緩，各條賽道上都出現(xiàn)了價(jià)格孤島。同樣賣金飾，老鋪黃金越貴賣得越好，同樣賣公仔，泡泡瑪特溢價(jià)幾倍，甚至幾十倍人們還要搶。
說消費(fèi)不行，但山姆、胖東來這些不便宜、沒那么有性價(jià)比的購物場景，人滿為患。
對(duì)于房地產(chǎn)來說，隨著住房擁有率到達(dá)峰值，隨著保障房、公租房越來越多，資產(chǎn)底部的住宅價(jià)格受到?jīng)_擊。反倒是稀缺的品質(zhì)住宅，能夠向上獨(dú)立生長。
（圖源：pixabay）
想明白了這一點(diǎn)，再看4月25日的重要會(huì)議，會(huì)別有一番滋味。
4月25日，重要會(huì)議指出，要加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。持續(xù)穩(wěn)定和活躍資本市場。
第一次意識(shí)到，涉及資產(chǎn)價(jià)格的只有“加大高品質(zhì)住房供給”這幾個(gè)字。原因很簡單，因?yàn)樾枨笸?，供不?yīng)求，保留了星星之火，才要加大供給。
最樸素的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，當(dāng)需大于求的時(shí)候，價(jià)格往往是堅(jiān)挺的，上漲的。我們陷入了一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該是普漲，其實(shí)，頂層設(shè)計(jì)的初衷，有可能就是分別漲，就是高端的漲。
無論樓市還是股市，所謂穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)格，也許就是部分上漲，其他不漲。
5月7日早上，還有一則重要消息，央行行長潘功勝在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上宣布，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，向市場提供長期流動(dòng)性約1萬億元，并降低政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)。
降準(zhǔn)又降息，力度在預(yù)期之中。
大家要關(guān)注對(duì)高科技、涉農(nóng)和小微企業(yè)的呵護(hù)，在消費(fèi)方面重要性僅次于房地產(chǎn)的汽車、服務(wù)消費(fèi)也很亮眼。房地產(chǎn)希望能夠平穩(wěn)運(yùn)行，畢竟，國人的主要資產(chǎn)就是房地產(chǎn)，主要的財(cái)產(chǎn)性收入，也來自于房地產(chǎn)。
（免責(zé)聲明：本文為葉檀財(cái)經(jīng)據(jù)公開資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資建議，請(qǐng)勿以此作為投資依據(jù)。）
葉檀財(cái)經(jīng)矩陣號(hào)
聲明：近期，不少人以葉檀財(cái)經(jīng)的名義，或xx葉檀、葉檀xx等名義，在各大平臺(tái)售賣和股市相關(guān)的課程，進(jìn)行和股市相關(guān)的直播。
在此，我們聲明，任何和股市相關(guān)的直播、課程，均與葉檀財(cái)經(jīng)無關(guān)，也沒有得到葉檀財(cái)經(jīng)或葉檀本人的授權(quán)，認(rèn)可。
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放松心情，把學(xué)習(xí)和享受貫穿在悠長的人生中，讓我們一起成長，一起快樂。
作者：青城楨楠編輯：D
圖片：來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪
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