曾幾何時，"房住不炒"成為國家房地產(chǎn)政策的主基調(diào)，但中國房地產(chǎn)市場依然經(jīng)歷著劇烈動蕩。2024年全國商品房銷售面積同比下降12.7%，創(chuàng)下近十年來最大降幅。2025年第一季度數(shù)據(jù)同樣不容樂觀，全國商品房銷售面積2.43億平方米，同比下降8.2%，銷售額2.46萬億元，同比下降6.5%。這些冰冷數(shù)字背后，是房地產(chǎn)商面臨的嚴峻現(xiàn)實：房子賣不動了。
在這樣的市場環(huán)境下，住房價格是否會隨供需關系大幅調(diào)整？令人意外的是，即使在銷售困難的情況下，許多開發(fā)商依然堅持"死扛不降價"。福耀玻璃創(chuàng)始人、實業(yè)界代表人物曹德旺近日在接受采訪時直言不諱地指出："房地產(chǎn)問題背后有四個根本性麻煩，短期內(nèi)難以解決。"這番話引發(fā)廣泛關注，到底這四個麻煩是什么？為何即使在斷崖式下跌的銷售面前，開發(fā)商仍不愿大幅降價？
麻煩一：高負債率與龐大的債務壓力。
中國房地產(chǎn)行業(yè)長期依賴高杠桿運營模式。國家金融與發(fā)展實驗室2024年發(fā)布的報告顯示，截至2024年底，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總負債達到23.7萬億元，平均資產(chǎn)負債率高達78.6%。這種高負債經(jīng)營模式在市場上行周期可以擴大盈利，但在下行周期則成為沉重負擔。
以曾經(jīng)的地產(chǎn)巨頭恒大為例，其最高負債曾達到2.3萬億元。2023年恒大集團正式進入破產(chǎn)重組程序，這在業(yè)內(nèi)引起強烈震動。而這僅僅是一個縮影。2024年至今，已有超過30家規(guī)模以上房企出現(xiàn)債務違約，市場信心受到嚴重打擊。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下降1.2%，同比下降2.8%。相比銷售量的斷崖式下跌，價格調(diào)整顯得相對溫和。這種"量價背離"現(xiàn)象反映了開發(fā)商的兩難處境。 麻煩二：土地財政依賴與地方政府阻力。 土地出讓金長期以來是地方政府財政收入的重要來源。財政部數(shù)據(jù)顯示，2024年全國土地出讓收入5.12萬億元，雖較高峰時期大幅下降，但仍占地方財政收入的約20%。在一些高度依賴房地產(chǎn)的地區(qū)，這一比例甚至超過40%。 曹德旺在訪談中一針見血地指出："地方政府對 實際上，多地政府已經(jīng)開始采取措施干預房價過快下跌。2024年下半年以來，全國已有超過60個城市出臺了各類"穩(wěn)樓市"政策，包括放寬限購、降低首付比例、提供購房補貼等。2025年3月，深圳、廣州等城市甚至出臺了"限跌令"，規(guī)定二手房掛牌價不得低于周邊同類房源一定比例。這些政策背后，是地方政府對房地產(chǎn)"軟著陸"的強烈期望。 北京師范大學政府管理研究院院長李煒光指出："土地財政是一個歷史性問題，短期內(nèi)難以完全改變。在房地產(chǎn)稅等替代性收入來源尚未建立健全的情況下，地方政府不得不延續(xù)對土地出讓收入的依賴。" 麻煩三：金融風險與銀行業(yè)健康。 房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)緊密相連。中國人民銀行2025年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，截至2025年3月末，我國房地產(chǎn)相關貸款余額達到53.4萬億元，占各項貸款總額的24.7%。其中，個人住房貸款余額39.1萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額14.3萬億元。 如果房價大幅下跌，不僅會影響開發(fā)商償債能力，還可能導致部分購房者"underwater"(房貸超過房屋價值)，增加銀行不良貸款風險。中國銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，2024年銀行業(yè)不良貸款率為1.8%，處于可控范圍，但房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率已達5.7%，明顯高于平均水平。 曹德旺表示："房價大幅下跌可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風險，這是監(jiān)管部門最不愿意看到的情況。所以各方都在小心維護市場穩(wěn)定，哪怕這意味著延長市場調(diào)整周期。"正因如此，我們看到央行和銀保監(jiān)會不斷出臺支持房地產(chǎn)的金融政策，包括降低房貸利率、放寬房企融資條件等。 2025年2月，央行再次下調(diào)存量房貸利率，全國首套房貸款平均利率降至3.85%，創(chuàng)歷史新低。同時，針對優(yōu)質(zhì)房企的"三支箭"融資政策也在持續(xù)發(fā)力，截至2025年3月已支持30家優(yōu)質(zhì)房企獲得超過4000億元的融資支持。這些舉措背后是監(jiān)管層對金融穩(wěn)定的強烈關切。 麻煩四：社會穩(wěn)定與居民財富效應。 房產(chǎn)在中國居民財富構成中占據(jù)主導地位。國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)布的《中國家庭財富調(diào)查報告(2024)》顯示，中國城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比高達69.7%，遠高于美國(27.5%)和日本(41.2%)等發(fā)達國家。房價大幅下跌將直接影響居民財富感和消費信心。 曹德旺在采訪中表示："中國有3億多家庭擁有至少一套住房，房價大幅下跌會導致大量家庭財富縮水。這不僅影響消費意愿，還可能引發(fā)一系列社會問題。"統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年全國居民消費支出增速僅為3.7%，創(chuàng)近十年新低。持續(xù)走弱的消費是中國經(jīng)濟增長面臨的主要挑戰(zhàn)之一。 房價下跌也會影響社會流動性。在當前"結構性過剩"的就業(yè)市場環(huán)境下，人口向經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)流動是緩解就業(yè)壓力的重要渠道。如果一二線城市房價大幅下跌，會導致此前高價購房者"被套"，減少他們的流動意愿，同時也可能引發(fā)群體性情緒波動。 面對這四大麻煩，市場表現(xiàn)出明顯的兩極分化趨勢。 一方面，頭部房企依然擁有相對穩(wěn)固的市場地位?？硕鸬禺a(chǎn)研究報告顯示，2024年銷售額前20強房企市場份額達到46.3%，較2023年提高4.2個百分點。這些企業(yè)憑借較強的融資能力和品牌效應，能夠在市場下行期間維持相對穩(wěn)定的經(jīng)營。根據(jù)企查查數(shù)據(jù)，2025年第一季度，碧桂園、萬科、保利等龍頭房企的新增融資額同比增長22.7%，明顯優(yōu)于行業(yè)平均水平。
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