大家好，我是地產(chǎn)高富帥。
近期的四月，五月，被各種政策刺激之后的第二季度，小編也跟大多數(shù)人一樣，真的是對(duì)市場(chǎng)復(fù)蘇充滿期待，結(jié)果直接被狠狠打臉。
房地產(chǎn)經(jīng)歷了超舒爽的小陽(yáng)春之后，各大房企似乎都還是期待滿滿，一個(gè)中美貿(mào)易戰(zhàn)直接讓行業(yè)急速冷凍，這個(gè)五一假期真的不算太爆。
2025年一季度成交量回升多為積壓需求釋放（如疫情延遲的購(gòu)房需求），疊加部分城市"以價(jià)換量"的促銷策略，而非市場(chǎng)根本性回暖。
重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50城二手房掛牌量仍同比增加23%（克而瑞數(shù)據(jù)），顯示套現(xiàn)離場(chǎng)心態(tài)濃厚。
保利等央企主打"現(xiàn)房銷售"去化庫(kù)存，民營(yíng)房企如碧桂園被迫延長(zhǎng)"首付分期"至10年，反映市場(chǎng)信心嚴(yán)重分層。
今年的五一黃金周，真的是有點(diǎn)暗淡不少，從線上新房找房熱度看，2025年五一假日期間（05.01-05.05），樓市同比去年會(huì)不及預(yù)期，下降10.3%，整體仍處低位。
“現(xiàn)在不是賺多少的問題，是能不能活下去。”某房企區(qū)域總在行業(yè)會(huì)議上倒苦水：銀行放貸門檻提高，工程隊(duì)天天催款，降價(jià)賣房成了唯一選擇。
其實(shí)可以看到，盡管上海，杭州，廣州，深圳等地，市場(chǎng)熱度依然還在，但是從整體來(lái)看，分化依然非常嚴(yán)重，豪宅市場(chǎng)火爆，其他熱鬧的地方仍然還是開發(fā)商的各種促銷降價(jià)活動(dòng)。
小編近期也在研究了幾家央企地產(chǎn)，似乎看起來(lái)都非常兇猛，出爐的報(bào)表都做的非常好看，殊不知內(nèi)部壓力都相當(dāng)巨大。
如今央企地產(chǎn)作為還能持續(xù)拿地的主力軍，也需要面對(duì)整體市場(chǎng)的下滑風(fēng)險(xiǎn)，特別是早期剛剛疫情的那幾年，央企兜底拿地動(dòng)作頻頻。
作為這幾年排名第二梯隊(duì)前列的中鐵建地產(chǎn)，去年開始就是動(dòng)作相當(dāng)頻繁，鐵建股份對(duì)于旗下地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)的業(yè)績(jī)是相當(dāng)不滿意的，地產(chǎn)對(duì)于鐵建系的利潤(rùn)貢獻(xiàn)已經(jīng)越來(lái)越低了。
翻開近期中鐵建地產(chǎn)發(fā)布的成績(jī)單，作為最晚發(fā)布年度業(yè)績(jī)報(bào)告的央企之一，也是與兄弟公司中鐵置業(yè)保持同步。
4月30日，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“中鐵建地產(chǎn)”）發(fā)布2024年年度報(bào)告，這家中字頭央企也迎來(lái)大考。
期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收466.46億元，同比下降26.3%；凈利潤(rùn)12.42億元，同比下降7.7%。分業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，房產(chǎn)銷售收入442.12億元，同比增減少24.3%，收入占比近95%；
中鐵建地產(chǎn)2024年現(xiàn)金短債比為0.403，短期債務(wù)規(guī)模較大，現(xiàn)金缺口約253億元。
以上數(shù)據(jù)可以看出來(lái)，中鐵建地產(chǎn)作為一家位居行業(yè)top15多年的超級(jí)央企，整體表現(xiàn)只能算是中位水平，整體盈利能力仍然不足。
我們?cè)倏纯雌淠腹?a class="keyword-search" >中國(guó)鐵建2024年的綜合表現(xiàn)，中國(guó)鐵建業(yè)務(wù)板塊為工程總承包、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢、工業(yè)制造、房地產(chǎn)開發(fā)、物資物流及其他業(yè)務(wù)。
早在今年3月28日，中國(guó)鐵建股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)鐵建”）發(fā)布2024年年度報(bào)告。
2024年，中國(guó)鐵建實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10671.71億元；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)222.15億元。
其中工程總承包業(yè)務(wù)占比最高，營(yíng)收占比超80%，規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢業(yè)務(wù)盈利能力最強(qiáng)，以1.47%的業(yè)務(wù)占比，毛利率高達(dá)42.35%。
可以看到地產(chǎn)板塊的利潤(rùn)貢獻(xiàn)在整個(gè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，真的是微乎其微，難怪從去年開始，中鐵建集團(tuán)似乎對(duì)地產(chǎn)板塊的管控力度正在加強(qiáng)。
翻開中國(guó)鐵建股份的年報(bào)也可以看到，其中高管的薪酬來(lái)看，降低的也不在少數(shù)，增長(zhǎng)的空間也不算很大，也充分說(shuō)明，如今大環(huán)境下行，央企也并不好過。
很顯然，中鐵建地產(chǎn)作為中鐵建股份旗下的唯一地產(chǎn)平臺(tái)，與相同發(fā)展邏輯的中建系地產(chǎn)來(lái)看，兩個(gè)中字頭陣營(yíng)迎來(lái)了兩個(gè)不同的命運(yùn)。
以中建集團(tuán)來(lái)看，旗下核心的房建業(yè)務(wù)利潤(rùn)堪憂，因此把公司核心業(yè)務(wù)點(diǎn)都放在了各大工程局的地產(chǎn)平臺(tái)身上，因此可以看到，中建八子旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)近兩年非常紅火。
從去年中建八子的地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)來(lái)看，如今中建系地產(chǎn)已經(jīng)稱霸了地產(chǎn)江湖，特別是近兩年異軍突起的中建智地與中建壹品，有著超級(jí)黑馬的勁頭。
相對(duì)比中鐵建股份，其核心業(yè)務(wù)也是基建，但是其非房建業(yè)務(wù)占比較高，因此仍然還是旗下核心業(yè)務(wù)，回款率與凈利潤(rùn)表現(xiàn)完全超過了其地產(chǎn)板塊。
這也就不難理解，這兩年中鐵建地產(chǎn)似乎有點(diǎn)被動(dòng)，從2024年下半年到如今，中鐵建地產(chǎn)拿地動(dòng)作相對(duì)比規(guī)模過于低調(diào)了。
中鐵建地產(chǎn)其實(shí)作為近三年在央企陣營(yíng)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)算是市場(chǎng)化比較好的央企了，相對(duì)于另外一家兄弟公司中鐵置業(yè)來(lái)說(shuō)，整體職業(yè)化程度要高出很多。
但是，相對(duì)于本身起點(diǎn)就不高的中鐵置業(yè)，中鐵建地產(chǎn)這幾年沖的有點(diǎn)過于兇狠，特別是在2022.2023年兩年，逆勢(shì)拿地較多，如今也面臨持續(xù)市場(chǎng)下行壓力。
中鐵建地產(chǎn)在2010年首次沖破百億門檻，隨后，其規(guī)模便迅速拉升，2019年首次突破千億銷售額，2021年達(dá)到1432億元，成為中型房企的代表。
到了2023年，中鐵建地產(chǎn)整體穩(wěn)定在top15，基本上站在了第二梯隊(duì)的絕對(duì)前列，如今能與越秀地產(chǎn)，中國(guó)金茂，華發(fā)股份等綜合PK,還是很有希望的。
去年開始，中鐵建股份似乎要對(duì)中鐵建地產(chǎn)提要求了，整體市場(chǎng)化招聘成本一直居高不下，要知道，很多中鐵建地產(chǎn)員工都享受了市場(chǎng)化待遇。
從目前來(lái)看，特別是華東區(qū)域與華南兩大區(qū)域，屬于如今市場(chǎng)化招聘最多的區(qū)域，地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉：磨刀霍霍已經(jīng)開始。
中鐵建地產(chǎn)集團(tuán)從集團(tuán)到區(qū)域公司，目前針對(duì)中高管，已經(jīng)開始降薪與調(diào)整年終獎(jiǎng)發(fā)放方式，其中基本工資已經(jīng)降低了20%以上。
作為區(qū)域公司部門負(fù)責(zé)人以上的員工來(lái)說(shuō)，此次動(dòng)作還是相當(dāng)簡(jiǎn)單粗暴，除去底薪降低以外，其季度獎(jiǎng)金也一并取消，據(jù)悉是調(diào)整到了年尾。
但是根據(jù)中鐵建地產(chǎn)往年的年終獎(jiǎng)發(fā)放時(shí)間來(lái)算，如果全部放在年尾，期間要相隔一年多才能到拿到前年的獎(jiǎng)金，這對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，還是相當(dāng)難受。
作為布局華南有些年頭的中鐵建華南區(qū)域來(lái)說(shuō)，近一年來(lái)，高管變動(dòng)仍然較為頻繁，去年底，華南區(qū)域總李會(huì)增調(diào)任集團(tuán)總部擔(dān)任人力資源部長(zhǎng)。
另外值得關(guān)注的是，前華南區(qū)域副總劉法序也調(diào)任集團(tuán)牽頭代建業(yè)務(wù)，看起來(lái)是換了一個(gè)賽道，但是個(gè)人感覺代建對(duì)于中鐵建來(lái)說(shuō)，目前還處于完全起步階段。
中鐵建地產(chǎn)華南區(qū)域，區(qū)域部門負(fù)責(zé)人以上員工100%來(lái)自市場(chǎng)化招聘，因此這一輪的降薪還是動(dòng)靜最大的，華南業(yè)務(wù)也是最為艱難的存在。
早在2024.9月，中鐵建地產(chǎn)也迎來(lái)了換帥風(fēng)波，孫洪軍接替李興龍，出任中鐵建地產(chǎn)董事長(zhǎng)。
如今還不滿一年時(shí)間，作為一家央企的新掌舵人，不來(lái)點(diǎn)動(dòng)作是不太可能的，這一波薪酬洗牌估計(jì)只是開始，中鐵建地產(chǎn)未來(lái)肯定要過苦日子了，去庫(kù)存仍然是其主旋律。
2025年也是中鐵建地產(chǎn)轉(zhuǎn)型最為重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在新的領(lǐng)導(dǎo)班子的帶領(lǐng)下，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)更多的可能性，我們也拭目以待。
今天就聊到這里，有想分享朋友也歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點(diǎn)贊。
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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。
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